Que faire en cas de litige immobilier ? 6 situations courantes

Un projet immobilier – qu’il s’agisse d’acheter, de vendre ou de louer un bien – peut rapidement devenir source de litiges. Vices cachés, diagnostics erronés, prêt immobilier refusé, fissures ou encore problème avec un agent immobilier : les situations sont nombreuses et souvent complexes à gérer seul en cas de litige immobilier.

Dans cet article, un avocat en droit immobilier vous propose une méthode claire pour faire face à un litige en immobilier. Quels sont vos droits ? Quelles démarches engager ? Quels recours envisager ? Vous trouverez ici les réponses essentielles pour agir efficacement et protéger vos intérêts.

1. Litige immobilier lié aux diagnostics techniques

Les diagnostics sont au cœur de la transaction immobilière. Ils informent l’acquéreur sur l’état du bien, et leur exactitude est capitale. En cas d’erreur ou d’omission, la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur peut être engagée.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l’un des plus sensibles. Lorsqu’il est erroné, il peut induire l’acheteur en erreur sur les qualités énergétiques du bien. Les conséquences juridiques d’un faux DPE peuvent être significatives, tant pour la vente que pour une future location. C’est également le cas lorsque le DPE crée un préjudice en raison de ses effets sur la mise en location.

Un diagnostic termites erroné, qui ne mentionne pas une infestation active ou ancienne, peut dissimuler des atteintes à la structure du bien. Dans ce cas, l’acquéreur est en droit de demander réparation.

De même, un diagnostic amiante incomplet ou inexact peut engager la responsabilité du professionnel. Le fait de ne pas détecter une présence d’amiante dans les matériaux constitue une faute grave, comme le montre l’analyse sur le diagnostic amiante erroné.

À noter également que l’audit énergétique, désormais obligatoire pour certains logements, s’ajoute aux documents à vérifier attentivement. Son absence ou son contenu approximatif peut devenir un point de litige.

2. Vices cachés après l’achat

Lorsqu’un vice caché est découvert après la vente, l’acheteur dispose d’un recours spécifique, à condition que le défaut soit suffisamment grave et non apparent au moment de l’achat. La procédure à suivre est détaillée dans l’analyse de la gestion des vices cachés dans une maison.

Une question essentielle est de déterminer si le défaut était caché ou apparent. Une mauvaise appréciation de cette distinction peut compromettre tout recours. L’article sur la différence entre vice caché et vice apparent permet d’y voir plus clair.

Des précautions peuvent être prises en amont. Des conseils utiles sont proposés pour se protéger en cas de vice caché immobilier, notamment lors de la rédaction du compromis.

Enfin, réaliser soi-même des travaux juste après l’achat peut brouiller les pistes en cas de contentieux. Le lien entre travaux et garantie des vices cachés est détaillé dans l’article sur les risques liés aux travaux post-acquisition.

3. Litige immobilier lié au financement : conditions suspensives

La majorité des transactions immobilières sont conclues sous condition suspensive d’obtention de prêt. Si le financement échoue, l’acheteur peut être tenté de se désengager. Cependant, il est essentiel de respecter les formalités prévues dans le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente. La jurisprudence rappelle que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il appartient au débiteur, en cas de litige sur ce point, de rapporter la preuve des diligences qu’il a accomplies pour présenter une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Dans certains cas, un contentieux peut bloquer le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique. Il est alors possible de solliciter la suspension du crédit immobilier, le temps que le litige soit tranché. Cette suspension, également appelée « suspension d’amortissement », permet à l’emprunteur de suspendre temporairement le remboursement de son prêt immobilier en cas de litige immobilier. Les conditions spécifiques peuvent varier en fonction du prêteur et du contrat de prêt. Le critère principalement retenu par le juge pour autoriser la suspension est la preuve de difficultés financières passagères, impliquant des difficultés pour l’emprunteur à rembourser son crédit.

Un acheteur peut également chercher à se rétracter. La faisabilité d’une telle démarche dépend du type d’avant-contrat signé. Il est utile de connaître la différence entre compromis de vente et promesse unilatérale. En cas de non-réalisation de la vente du fait du refus de l’acquéreur de passer l’acte authentique alors qu’il est à l’origine de la défaillance de la condition suspensive, l’indemnité d’immobilisation est due.

4. Fissures et dommages après un sinistre climatique

Certains litiges apparaissent à la suite d’un sinistre climatique, comme une sécheresse ou une inondation. Ces événements peuvent provoquer l’apparition de fissures, souvent invisibles lors de la vente. C’est particulièrement fréquent dans les zones à sols argileux, où le retrait-gonflement provoqué par la sécheresse fragilise les fondations. Si les fissures surviennent peu de temps après l’achat, la question de la responsabilité du vendeur peut se poser, notamment s’il avait connaissance du risque ou de désordres antérieurs.

Dans ce contexte, il est essentiel de faire constater les dommages par un huissier de justice afin de constituer une preuve solide. Il faut ensuite déclarer le sinistre à son assurance dans un délai de 30 jours à compter de la publication de l’arrêté de catastrophe naturelle au Journal officiel. Si la commune n’est pas encore reconnue en état de catastrophe naturelle, il est possible de solliciter cette reconnaissance auprès de la mairie, dans un délai de 18 mois à compter de l’apparition des désordres.

L’indemnisation dépendra alors des conclusions de l’expert mandaté par l’assureur. Si le sinistre n’est pas couvert par l’assurance, ou si la reconnaissance en catastrophe naturelle est refusée, un recours contre le vendeur reste envisageable, à condition de démontrer qu’il connaissait l’existence du risque ou des dommages. L’accompagnement d’un avocat peut s’avérer indispensable dans ces démarches pour engager la bonne procédure dans les délais légaux.

5. Risques structurels et administratifs

Parfois, le bien immobilier est concerné par un arrêté de péril. Ce type de décision administrative interdit l’occupation ou impose des travaux urgents. Si cet arrêté intervient après la vente — ou s’il n’a pas été révélé à l’acquéreur — cela peut justifier un recours.

L’arrêté de péril est pris par le maire lorsqu’un immeuble présente un danger en raison de son état. Cette procédure vise à protéger les occupants, les voisins ou les passants. Elle prend en compte la solidité du bâti et non son état d’insalubrité, celui-ci pouvant faire l’objet d’une procédure distincte. Les deux peuvent coexister.

Si un arrêté de péril est pris après la vente, l’acquéreur peut engager une action en garantie des vices cachés, à condition de prouver que le défaut était antérieur à la vente, qu’il n’en avait pas connaissance avant l’achat et que le vendeur en avait connaissance. Il dispose de cinq ans à compter de la découverte du désordre pour agir en justice.

Dans certains cas, le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance du vice affectant le bien, si celui-ci était présent le jour de la vente.

Si l’acquéreur découvre l’arrêté de péril après la vente, il peut demander la nullité de la vente et/ou des dommages-intérêts, s’il prouve que le désordre est antérieur à la vente, qu’il n’en avait pas connaissance avant la vente et que le vendeur en avait connaissance. Pour plus de détails, consultez notre article dédié sur l’arrêté de péril.

6. Litige immobilier lié à la responsabilité des intervenants

Un litige peut également résulter d’un manquement d’un professionnel de la vente, notamment l’agent immobilier. Celui-ci est tenu à une obligation de conseil et d’information. Une erreur, une omission ou un défaut de vigilance peut engager sa responsabilité civile. Par exemple, un agent qui omet de signaler la présence d’amiante ou un risque structurel peut être tenu responsable si l’acquéreur subit un préjudice. Pour en savoir plus sur les obligations professionnelles de l’agent immobilier, consultez notre article sur la faute professionnelle de l’agent immobilier.

Le vendeur, lui aussi, a l’obligation de garantir l’acheteur contre les vices cachés et de l’informer de tous les éléments essentiels du bien. En cas de manquement, leur responsabilité respective peut être engagée, avec des conséquences juridiques et financières importantes. Pour être accompagné dans ces situations, n’hésitez pas à consulter notre page dédiée à l’avocat agent immobilier et agent commercial.

Conclusion

Que le litige porte sur un vice caché, un diagnostic erroné, un refus de prêt ou un sinistre, chaque situation nécessite une analyse rigoureuse. Il est indispensable de réunir les preuves, de faire constater les désordres et d’agir dans les délais.

Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans toute la France.un