Avocat | Retard VEFA / CCMI

Avocat Retard VEFA / CCMI

Le cabinet assiste ses clients professionnels et particuliers à Bordeaux, ainsi que dans la France entière, dans les contentieux des contrats de VEFA et CCMI 

Notre expertise en VEFA et CCMI

– Retard de livraison VEFA et CCMI,

– Assistance lors des opérations de livraison VEFA et CCMI,

– Absence de levée des réserves,

– Non-conformité du bien immobilier au contrat de VEFA ou de CCMI,

– Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, de la garantie de bon fonctionnement, ou de la garantie décennale en cas de désordres constatés.

Retard de livraison VEFA

Le cabinet assiste ses clients afin d’obtenir réparation des préjudices qu’ils subissent en raison d’un retard de livraison (obligation de se reloger, loyers non perçus, frais bancaires supplémentaires, préjudice moral et de jouissance, …).


Les contrats de VEFA mentionnent généralement des clauses légitimes de retard, permettant au promoteur de justifier un retard de livraison (les grèves, les injonctions administratives, les difficultés d’approvisionnement, les jours d’intempérie…)


Pour pouvoir se prévaloir de ces clauses, le promoteur doit respecter en tous points
le contrat, tant sur le fond (fournir le justificatif des intempéries, de la liquidation d’une société …) que sur la forme (lettre recommandée à l’acquéreur dans les 15 jours par exemple). A défaut, le promoteur vendeur est dans l’impossibilité de se prévaloir d’une cause légitime de retard, et l’acquéreur pourra réclamer des dommages et intérêts.

Retard de livraison CCMI

Généralement, dans le cadre d’un CCMI, le délai de livraison est exprimé en mois à compter de la date d’ouverture de chantier (par exemple 12 mois à compter de l’ouverture du chantier).

Les contrats de construction de maison individuelle mentionnent des causes légitimes de suspension des délais de livraison, encore appelées causes légitimes de retard de livraison. Ces clauses permettent, si elles sont respectées, de repousser le délai de livraison du bien immobilier.

A titre d’exemple, si le constructeur de la maison individuelle entend se prévaloir des intempéries comme cause légitime de retard de livraison, il devra fournir le relevé de la station météo la plus proche du chantier et prouver que le travail sur le chantier a été impossible à réaliser. Pour cela il devra fournir, par exemple, un décompte des journées d’intempéries indemnisées par la Caisse des Congés du Bâtiment.

La loi prévoit que lorsqu’un CCMI est frappé d’un retard de livraison non (ou mal) justifié, des pénalités de retard, d’un montant de 1/3000 du montant du marché, sont dues au maître d’ouvrage par le constructeur.

Assistance lors de la livraison (remise des clefs) d’un bien en VEFA / CCMI

Lors de la livraison d’une maison dans le cadre d’un CCMI, il est nécessaire de lister dans un procès-verbal de livraison l’ensemble des désordres apparents ou non-conformité apparentes que vous constatez. À défaut, la livraison (remise des clefs) sans avoir mentionné une réserve pour un désordre donné, entraine la purge de ce désordre apparent à la livraison.

Néanmoins, l’article L231-8 du code de la construction vous accorde un délai supplémentaire, propre au CCMI, pour dénoncer les désordres apparents. Il vous est en effet possible, dans un délai de 8 jours après la signature du procès-verbal de livraison et par lettre recommandée, de dénoncer des désordres apparents non constatés lors de la réception.

Lors de la livraison d’un bien en VEFA, il est également nécessaire de
dénoncer l’ensemble des désordres ou non-conformité apparents que vous pouvez
constater lors de la livraison. A défaut, là encore, la livraison purge les désordres
apparents.

En revanche l’article L.1642-1 du code civil vous accorde un délai supplémentaire pour dénoncer les désordres apparents. Il vous est en effet possible, dans un délai d’un mois après la signature du procès-verbal de livraison et par lettre recommandée, de dénoncer des désordres apparents non constatés lors de la réception.

Le cabinet assiste ses clients en cas de désordres / malfaçons et retard VEFA

Le cabinet assiste ses clients lorsque ces derniers sont confrontés à des désordres, malfaçons ou non façons du bien qu’ils ont acquis en VEFA.

Le cabinet interviendra pour actionner les garanties de construction, garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement, ou garantie décennale, afin d’obtenir une réparation des désordres et une indemnisation de leurs éventuels préjudices.

Lors de cette intervention une vigilance particulière sera accordée au délai, afin de pouvoir mobilier les garanties de construction qui ont une durée limitée dans le temps, et qui devront être actionnées auprès du bon interlocuteur, par exemple :


– La garantie de parfait achèvement auprès de l’entreprise qui est intervenue
pour construire l’ouvrage

– La garantie de la chose vendue auprès du promoteur ; ce dernier est en effet tenu de garantir l’acquéreur des vices, ou défaut de conformité apparents, pouvant survenir dans un immeuble à construire d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

FAQ

Questions VEFA / CCMI

Trouvez la réponse à des questions courantes en VEFA / CCMI 

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Conformément à l’article 1601-3 du code civil, au fur et à mesure de la construction, les ouvrages deviennent la propriété de l’acquéreur ; corrélativement l’acquéreur est tenu d’en payer le prix en fonction de l’avancement des travaux 

L’article L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation impose que la vente d’immeuble en VEFA soit conclue par acte authentique, et que cet acte fasse état de différentes mentions obligatoires, dont l’absence entrainerait la nullité du contrat, et notamment : 

la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ;
le prix, les modalités de paiement, le caractère révisable et les modalités de la révision ;
le délai de livraison ;
la justification de la garantie financière d’achèvement (GFA) ou de remboursement ;
les justifications des assurances souscrites par le vendeur.

Le prix est payé est fonction de l’avancement des travaux, conformément à l’article R. 261-14 du CCH qui dispose que : 
« Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;

  • 70 % à la mise hors d’eau ;

  • 95 % à l’achèvement de l’immeuble ;

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

Concernant la livraison, il ne s’agit généralement pas d’une date mais d’un délai de livraison qui est indiqué dans le contrat. Il est fréquent que ce délai soit dépassé, et que le ou les lots acquis soient livrés en retard. Les contrats mentionnent généralement des clauses permettant de majorer le délai de livraison des jours de grève, des injonctions administratives, des difficultés d’approvisionnement, des jours d’intempérie etc 

Pour la Cour de cassation, ces clauses ne sont pas abusives, à conditions que les parties aient convenu de s’en rapporter à un tiers pour l’appréciation des causes légitimes de retard ; il s’agit généralement du maitre d‘œuvre qui établit un certificat établi, (Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n° 11-17.800). La Cour de Cassation admet également que le retard engendré par la cause légitime de retard soit doublé, en raison de la répercussion sur l’organisation générale du chantier (Cass.3e civ., 22 mai 2019, n° 18-14.212, FS-P+B) 

Pour pouvoir se prévaloir d’une telle clause, le vendeur doit en informer l’acquéreur ; à défaut sa responsabilité sera engagée (Cass. 3e civ., 29 mars 2018, n° 17-14.249). Par ailleurs, si le délai de livraison contractuellement prévu n’est pas respecté, et que le promoteur vendeur est dans l’impossibilité de se prévaloir d’une cause légitime de retard, alors l’acquéreur pourra réclamer, sur le fondement des articles 1227 et 1228 du Code civil, la résolution du contrat (article 1227 et suivants du code civil), des dommages et intérêts, et l’éventuelle application de la clause pénale contractuelle.

Conformément à l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) avec fourniture du plan doit, doit obligatoirement mentionner : 

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du Code de l’urbanisme ;
c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant : tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 112-22 et L. 112-23 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ; les raccordements aux réseaux divers ; tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;
d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant : d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ; d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;
f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 111-23 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant la responsabilité pour ce type de mission ;
g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives dont une copie est annexée au contrat ;
h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;
i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage en application de l’article L. 242-1 du Code des assurances ;
k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies, par le garant et annexées au contrat.
En pratique, il est fréquent que toutes les conditions précédemment citées ne soient pas remplies ; elles sont donc érigées en conditions suspensives lors de la rédaction du CCMI, ce que permet l’article L. 231-4 du CCH. Le délai pour que ces conditions suspensives se réalisent devra être indiqué dans le contrat. Si, à la date prévue, toutes les conditions prévues ne sont pas remplies, le contrat ne produira pas ses effets et les parties n’auront pas à exécuter leurs obligations. 

Par ailleurs, le contrat devra préciser la date d’ouverture du chantier, qui, augmentée de la durée des travaux, permettra de déterminer la date livraison du bien. En cas de non-respect du délai de livraison, l’article R. 231-14 du CCH fixe le montant minimum des pénalités, qui ne peuvent être inférieures à 1/3000° du prix de la construction, par jour de retard. Il est important de préciser que la garantie financière de livraison couvrira le montant des pénalités lors d’un retard de livraison supérieur à 30 jours. Les pénalités dues en raison du retard pourraient se compenser avec le solde du prix de la construction.

Par ailleurs, si l’acquéreur arrive à prouver qu’il subit un préjudice distinct du retard de livraison, alors il pourrait prétendre à des dommages et intérêts en plus du montant de 1/3000e du montant de la construction par jour de retard. 

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