Que faire en cas de vice caché dans une maison ? 

L’achat d’un bien immobilier est une étape réjouissante, mais également une source de stress et d’incertitudes. Parmi les principales craintes des acheteurs, il y a la découverte d’un vice caché après la signature de l’acte de vente, lequel peut entraîner des conséquences financières et pratiques particulièrement négatives.  

Que faire en cas de vice caché dans une maison ? Guide complet en 6 points

1. Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le vice caché est défini à l’article 1641 du Code civil comme un défaut qui rend le bien impropre à son usage et qui n’était pas visible au moment de la vente. Il s’agit donc d’un défaut qui ne pouvait pas être décelé par une simple inspection effectuée par l’acheteur.

Pour qu’un défaut soit qualifié de vice caché, il doit remplir trois conditions cumulatives :

• • Le défaut n’est pas visible à l’œil nu par un non professionnel

• • Le défaut existe déjà au moment de la vente, même si ses effets n’apparaissent que plus tard

• • Le défaut est suffisamment grave de sorte à affecter l’usage du bien

Exemples de vices cachés : une fissure derrière un doublage, une charpente prête à s’effondrer notamment.

2. Comment réagir après la découverte d’un vice caché ?

Dès lors que vous faites face à la présence d’un vice caché dans votre maison, il vous faudra obligatoirement suivre ces étapes :

• • Photographier le ou les vices cachés afin de vous constituer une preuve visuelle du défaut ; idéalement faire réaliser un constat d’huissier ;

• • Faire appel à un expert en bâtiment chargé de rédiger un rapport technique sur l’état du bien et la gravité du vice ;

• • Signaler au vendeur la présence d’un vice caché et tenter de trouver une solution amiable.

3. Les recours légaux pour l’acheteur en cas de vices cachés

La garantie des vices cachés permet le choix entre deux types de recours pour protéger l’acquéreur :

• • L’action rédhibitoire : cette action consiste à demander l’annulation pure et simple de la vente. Le vendeur reprend donc le bien et l’acheteur est intégralement remboursé.

• • L’action estimatoire : cette action est un peu plus souple que la précédente et consiste, pour l’acheteur, à garder le bien en contrepartie d’une réduction du prix proportionnelle au coût des réparations nécessaires.

Il est également possible de solliciter des dommages et intérêts en plus de l’annulation de la vente ou de la réduction du prix.

En pratique, avant de mettre en œuvre une action judiciaire, il est recommandé de tenter une négociation amiable avec le vendeur afin de résoudre le litige plus rapidement.

4. Le rôle de l’expert judiciaire et la procédure en cas de litige

Le recours à une expertise judiciaire s’effectuera en l’absence d’accord amiable entre les parties.

L’expert judiciaire pourra confirmer que le vice diminue l’usage du bien, ainsi que sa date d’apparition ; ces deux points étant essentiels pour qualifier le vice de vice caché.

L’expert judiciaire aura également pour mission d’évaluer le coût des réparations, et tous les préjudices induits par le vice caché.

Le rapport d’expertise judiciaire qu’il dressera constituera une preuve essentielle pour reprendre les négociations ou mener une procédure judiciaire a son terme.

Pour mettre en œuvre une expertise judiciaire, il faudra faire appel à un avocat, lequel sera chargé d’assigner en référé expertise la partie adverse devant le tribunal compétent.

Nota : attention à ne pas dépasser le délai d’action de deux ans à partir de la découverte du vice pour mettre en œuvre votre action.

5. Les responsabilités du vendeur en cas de vice caché

La responsabilité du vendeur diffère selon qu’il soit un particulier ou un professionnel, notamment en considération de la clause d’exclusion des vices cachés, qui est habituellement présente dans les actes authentiques de vente.

En effet, il faut dissocier :

• • Le vendeur professionnel (promoteur, marchand de biens ou agence immobilière), qui, en présence d’un vice caché, ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité ; la clause d’exclusion des vices caché étant inapplicable pour le professionnel.

• • le vendeur particulier, qui pourra, à condition de ne pas connaitre le vice avant la vente, s’exonérer de sa responsabilité en sollicitant l’application de la clause d’exonération des vices cachés.

 6. Comment éviter les vices cachés

• • Faites inspecter le bien avant l’achat : Le moyen le plus efficace pour prévenir les vices cachés est de procéder à une inspection rigoureuse du bien, en compagnie d’un expert indépendant, avant l’achat. Il pourra aisément repérer les défauts que vous n’êtes pas en mesure de détecter.

• • Insérer des clauses de protection dans le compromis : Il est également possible de se protéger en incluant des clauses de protection au sein du compromis de vente. Par exemple, une clause suspensive qui prévoit que la vente ne soit effective qu’après le passage d’un expert certifiant que le bien ne présente pas de vices majeurs.

Conclusion

En conclusion, il existe des recours juridiques pour se protéger en cas de vices cachés, que ce soit par une action rédhibitoire ou estimatoire. Toutefois, pour éviter de se retrouver dans une telle situation, il est nécessaire de procéder à une inspection rigoureuse du bien, mais également des clauses du contrat de vente.

Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière de vices cachés_