Depuis les évolutions législatives de juillet 2021 ayant profondément remaniées le mode de calcul du DPE, il est fréquent pour un propriétaire ou un locataire d’être confronté à un faux DPE. Les victimes d’erreur de diagnostic immobilier sont nombreuses.
Purement informatif lors de son entrée en vigueur en 2006, le gouvernement souhaite désormais faire du DPE un outil incontournable de la rénovation énergétique, afin de contraindre les propriétaires à effectuer des travaux dans leurs biens.
Dans ce contexte, les conséquences d’un DPE ayant une « mauvaise note » sont devenus très importantes : interdiction de louer, interdiction d’augmenter le loyer, obligation de réaliser un audit énergétique etc …
Cependant, au regard de la complexité de son mode de calcul le DPE n’est pas un outil fiable, et les propriétaires victimes d’erreurs de DPE sont nombreux. Il est toutefois possible de faire valoir ses droits en cas de DPE erroné.
Comment être indemnisé si vous êtes confrontés à un faux DPE ?
I) Les principales caractéristiques du DPE
Comment est calculé le DPE
Conformément au Code de la construction et de l’habitation, l’objet du DPE est de déterminer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment, ainsi que la quantité de gaz à effet de serre émise par ces consommations d’énergie (article L. 126-26 CCH).
Pour parvenir au résultat, la fameuse étiquette énergétique allant de A à G, le diagnostiqueur immobilier qui réalise un DPE doit prendre en compte de nombreuses caractéristiques du bâtiment telles que, par exemple, ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, son exposition (nord / sud), l’épaisseur des murs, l’épaisseur et le type d’isolation, l’épaisseur du double vitrage etc …
Quand doit être fourni un DPE
Le DPE est obligatoirement transmis lors de la vente d’un bien immobilier ou lors de la conclusion d’un bail d’habitation (article L. 126-23 du CCH).
Quelle est la valeur juridique d’un DPE
Le DPE a vu sa valeur juridique s’accroitre considérablement depuis le 1er juillet 2021, date de l’entrée en vigueur de la réforme qui l’a rendu pleinement opposable, à l’instar des diagnostics relatifs à l’amiante ou aux termites par exemple.
Le DPE a désormais une valeur contractuelle, que ce soit entre le vendeur et l’acquéreur, ou entre le bailleur et le locataire, ce qui n’était pas le cas auparavant.
En effet, lors de son entrée en vigueur en France en 2006 le DPE avait une valeur uniquement informative. Il n’était donc pas possible, en présence d’une erreur d’un diagnostiqueur immobilier lors du calcul du DPE, de demander réparation intégrale de son préjudice.
II) Comment identifier un faux DPE ?
Une attention particulière doit être portée sur certains éléments du DPE afin d’identifier s’il est faux / erroné, comme la durée de validité du DPE ou les caractéristiques du bâtiment retenues pour le calcul de la lettre (A à G).
Une erreur sur la durée du DPE
Le premier point de vigilance est relatif à la durée de validité du DPE, en principe de 10 ans. En effet, depuis le 1er juillet 2021 un décret précise que :
– Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2022 ;
– Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides uniquement jusqu’au 31 décembre 2024.
Il est donc important de vérifier si le DPE est toujours valide au jour de l’achat ou de la mise en location du bien immobilier.
Une erreur sur la lettre du DPE
Il est fréquent qu’un propriétaire ou un locataire suspecte un faux DPE en raison d’une surconsommation énergétique (révélée par le montant des factures d’énergie) ou en raison de l’inconfort ressenti dans la maison ou l’appartement (températures très élevées en été et anormalement basses en hiver).
Afin de confirmer ces suspicions, il est nécessaire d’étudier avec attention les caractéristiques de l’immeuble qui ont été retenues par le diagnostiqueur immobilier afin de déceler une erreur, et idéalement, de faire réaliser un nouveau DPE.
En effet, la réalisation d’un nouveau DPE par un diagnostiqueur est souvent indispensable afin de mettre en lumière une erreur, étant précisé que depuis 2021, le mode de calcul a été standardisé afin de faciliter la comparaison entre les DPE.
Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié
Enfin, le DPE est obligatoirement réalisé par un professionnel certifié (article L. 271- 6 du CCH) lequel doit inscrire dans son diagnostic un numéro d’enregistrement ADEME. Naturellement ce professionnel doit également avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle pour cette activité.
III) Mise à jour de la réglementation du DPE pour les logements de moins de 40m 2 au 1er juillet 2024
L’arrêté du 25 mars 2024 est entré en vigueur le1er juillet 2024, et permet de mettre à jour la réglementation du DPE pour les logements de moins de 40 m².
Cette nouvelle réglementation est particulièrement profitable aux propriétaires de ces logements, car elle permet, selon les cas, de les « sortir » du statut de passoir thermique.
Elle vient mettre un terme à de nombreux débats portant sur la fiabilité du mode de calcul du DPE, et sur son impact défavorable sur les petites surfaces.
Quels sont les changements principaux en matière de DPE pour les petites surfaces ?
Modification des seuils de performance pour le calcul du DPE
Dans chaque catégorie de classe DPE, des valeurs intermédiaires de consommation de l’énergie primaire (Cep) et d’émission de gaz à effet de serre sont établies pour chaque mètre carré de surface de référence entre 8 m2 et 40m2.
Les valeurs de seuil des classes climatiques, calculées à partir des émissions de gaz à effet de serre, et nécessaires à la création de l’étiquette de climat, ont également été revues par cet arrêté.
Prise en compte de la surface de référence pour le calcul du DPE
L’ancienne réglementation prenait en compte la notion de surface habitable pour calculer le DPE. Toutefois, cette donnée n’était pas cohérente et a été remplacé par la notion de surface de référence laquelle est définie comme « la surface habitable du logement au sens du R.111-2 du [CCH], à laquelle il est ajouté les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie. ».
Etant précisé qu’une pièce de vie est une pièce dont la hauteur sous-plafond est supérieure à 1,80 mètre. Les garages et sous-sols ne sont pas pris en compte, mais on y inclut la véranda par exemple. Généralement, la superficie d’une pièce de vie est supérieure à 9m2.
Comment recevoir son DPE mis à jour ?
Pour corriger son DPE, il faudra se rendre sur le simulateur du site de l’ADEME et renseigner le numéro à 13 caractères de votre DPE. Cette démarche est entièrement gratuite.
Si le classement de votre logement de moins de 40m2 a évolué favorablement ; une attestation numérique de changement de classe DPE pourra être téléchargée sur le site.
IV) Conséquences juridiques d’un faux DPE : identification des préjudices
Un propriétaire faisant l’acquisition d’un bien immobilier ayant une « bonne » étiquette énergétique n’envisage pas la réalisation à court terme de travaux de rénovation énergétique, souvent couteux. Or, en cas de faux DPE, rendant immédiatement ou dans un avenir proche le bien non louable, ces travaux doivent être réalisés de manière urgente.
Il s’agit là de l’un des préjudices dont il est possible de demander l’indemnisation auprès du diagnostiqueur immobilier défaillant dans la réalisation de son DPE.
Voici un exemple des différents préjudices indemnisables en cas de faute du diagnostiqueur immobilier :
La réalisation de travaux de rénovation énergétique afin d’atteindre la lettre prévue
L’attribution d’une note énergétique erronée implique nécessairement d’envisager à plus ou moins court terme des travaux de rénovation énergétique, notamment si le bien n’est plus considéré comme décent, ce qui interdit sa mise en location.
En effet, depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent si sa consommation d’énergie, estimée par le DPE, est « inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ».
Ainsi, en cas d’erreur du diagnostiqueur immobilier sur la lettre du DPE, il sera possible de demander en justice des dommages et intérêts correspondants au montant des travaux permettant d’atteindre la lettre du DPE initialement trouvée.
Un préjudice de jouissance ou une perte locative
En cas de faux DPE il sera possible de solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance si le bien se révèle être bien plus inconfortable que prévu, en raison de ses mauvaises performances énergétiques.
Dans certains cas, la véritable lettre d’un DPE ne permettra pas de mettre le bien en location, et il sera possible de solliciter en justice les loyers non perçus.
La surconsommation énergétique en cas de faux DPE
Naturellement, un DPE erroné entrainera des consommations d’énergie plus onéreuses que celles initialement prévues, et donc un préjudice dont il sera possible de demander l’indemnisation.
V) Quels sont vos recours contre un diagnostiqueur auteur d’un faux DPE ?
Depuis juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Concrètement, cela signifie que le DPE n’a plus seulement une vocation informative mais qu’il peut être permettre un recours contre le diagnostiqueur auteur d’un DPE erroné.
Bien que cette possibilité soit récente, l’étendue de l’indemnisation peut s’envisager largement, à l’instar des autres diagnostics (amiante, termites, plomb).
Il serait donc possible de demander l’indemnisation complète des préjudices subis en raison de la faute du diagnostiqueur, notamment :
- Le coût des travaux nécessaires à l’amélioration de la performance énergétique afin d’atteindre celle annoncée dans le DPE,
- Les frais entrainés de surconsommation énergétique,
- Les préjudices de jouissance et pertes locatives.
Cependant, il faut être vigilant sur le fondement du recours à envisager :
- Entre le diagnostiqueur et le mandant (le vendeur ou le bailleur) : seule la responsabilité contractuelle peut être actionnée,
- Entre le diagnostiqueur et l’acheteur ou le preneur : seule une action relative à la responsabilité délictuelle est possible.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière de DPE, à Bordeaux comme dans la France entière.
Article co-écrit avec Caroline Bachelet, juriste.
Dernière mise à jour le 5 août 2024 par Martin Peyronnet
