Avocat vente immobilier
Avocat vices cachés
En matière de vente immobilière, le cabinet de Martin Peyronnet Avocat intervient pour régler les litiges liés aux vices cachés.
Le régime relatif à la garantie des vices cachés est régi aux articles 1641 à 1649 du Code civil. Le Code civil prévoit notamment que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Quelles sont les personnes concernées par la garantie des vices cachés ?
Les vendeurs : créanciers de la garantie des vices cachés
La loi vise expressément les vendeurs de l’immeuble. Il peut s’agir d’un vendeur professionnel ou d’un vendeur profane – c’est-à-dire un non professionnel. La distinction quant à la qualité du vendeur aura une importance toute particulière au stade de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés notamment en présence d’une clause élusive ou limitative de garantie des vices cachés.
Les acquéreurs : bénéficiaires de la garantie des vices cachés
Naturellement, les acquéreurs sont bénéficiaires de la garantie des vices cachés. Ils peuvent, lorsque l’ensemble des conditions sont réunies, engager la responsabilité de leur vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.
En sus des acquéreurs, sont également bénéficiaires de la garantie les sous-acquéreurs. Il s’agit d’imaginer ici, l’hypothèse selon laquelle l’acquéreur initial d’un bien affecté d’un vice aurait, par la suite, revendu son bien à une autre personne alors appelée sous-acquéreur. La jurisprudence leur reconnait de longue date, la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur initial.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Le Code civil, énumère l’ensemble des caractéristiques que doit revêtir un vice pour être qualifié de vice caché.
Un vice existant et grave
Il se déduit d’abord de la loi que le vice caché doit à fortiori exister et présenter un certain degré de gravité.
En effet, le vice doit rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou doit en diminuer tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise pour un moindre prix. En ce sens, un simple défaut esthétique inconnu au moment de la vente ne saurait revêtir la qualification de vice caché.
Pour exemple, est constitutif d’un vice caché :
L’existence d’un risque d’inondation rendant le sous-sol à usage d’habitation impropre à sa destination (Civ. 3, 07 juillet 2004 pourvoi n° 01-17.449
Le niveau de pollution élevé d’un immeuble, non connu de l’acheteur et rendant risqué pour la santé toute opération de construction (Civ. 3, 08 juin 2006, pourvoi N°04-19.069).
Un vice occulte
Le vice dont le bien est affecté doit ensuite être caché, occulte. Il ne doit pas être visible au moment de la conclusion du contrat de vente.
Un vice consubstantiel à la chose
Enfin le vice caché doit être inhérent à la chose vendue, il doit lui être substantiel.
Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?
Sur le terrain probatoire, il appartient à l’acquéreur, ou, le cas échéant, au sous-acquéreur de prouver l’existence du vice caché c’est-à-dire de prouver que le vice qu’il invoque remplisse bien toutes les conditions susmentionnées.
Le vendeur ne pourra s’exonérer que s’il démontre que le vice n’était pas caché, donc apparent ou qu’il était connu de l’acheteur.
De plus l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.
Notons que ce délai pourra être interrompu, dans le cas où serait décidée une expertise judiciaire ayant pour objet de rapporter la preuve de l’existence du vice.
Une fois l’existence du vice caché établie, quelles sont les possibilités de l’acquéreur ?
L’acquéreur dispose en la matière d’une alternative, d’une liberté de choix.
- La résolution de la vente : l’acquéreur peut obtenir la résolution du contrat de vente. Ce choix aura pour conséquence pour le vendeur de restituer le prix de vente et pour l’acquéreur de restituer le bien.
- La réduction proportionnelle du prix de vente.
- Les dommages et intérêts : il sera toujours possible pour l’acquéreur d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur s’il est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il connaissait l’existence du vice.
Le cas particulier de la clause élusive ou limitative de la garantie des vices cachés.
L’insertion d’une telle clause dans un contrat de vente immobilière a de lourdes conséquences juridiques car elle empêche l’acquéreur d’agir contre le vendeur en garantie des vices cachés.
Toutefois, si la liberté contractuelle rend valable cette clause, cette dernière n’est pas d’application absolue. Il sera en effet possible d’écarter une telle clause dès lors que :
- Le vendeur avait connaissance du vice avant la vente
- Le vendeur est un professionnel. Dans ce cadre-là, il est présumé connaitre les vices.
Si aucune de ces deux conditions n’est réunie et qu’un vice apparait postérieurement à la vente malgré la présence d’une clause élusive de responsabilité, d’autres actions pourraient être mises en œuvre : le défaut de conformité, les éventuelles garanties de construction si des travaux ont été faits antérieurement, l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit de l’immobilier à Bordeaux, intervient dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Article corédigé par Claire LIBLANC, Avocat.