Avocat vices cachés immobilier
Avocat vices cachéS MAISON
Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier, intervient de
manière régulière en matière de vices cachés immobilier. Que vous soyez acquéreur ou vendeur, le cabinet vous assistera.
Que faire en présence d'un vice caché dans une maison ou un appartement ?
Les vices cachés sont fréquents en droit immobilier.
Le régime relatif à la garantie des vices cachés est régi par les articles 1641 à 1649 du Code civil. Le Code civil prévoit notamment que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Afin de pouvoir être qualifié de vice caché, le vice doit présenter certaines caractéristiques, à savoir :
Un vice grave et existant avant la vente
En effet, le vice doit être présent avant la vente et doit être grave au point de rendre la chose vendue impropre à son usage ou doit en diminuer l’usage au point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou à un prix moins élevé.
Ainsi, un simple défaut esthétique inconnu au moment de la vente ne saurait revêtir la qualification de vice caché. À l’inverse, est constitutif d’un vice caché :
- L’existence d’un risque d’inondation rendant le sous-sol à usage d’habitation impropre à sa destination (Civ. 3, 07 juillet 2004 pourvoi n° 01-17.449
- Le niveau de pollution élevé d’un immeuble, non connu de l’acheteur et rendant risqué pour la santé toute opération de construction (Civ. 3, 08 juin 2006, pourvoi N°04-19.069).
Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente
Le vice dont le bien est affecté doit ensuite être caché, occulte. Il ne doit pas être visible au moment de la conclusion du contrat de vente.
Enfin le vice caché doit être inhérent à la chose vendue
En ce sens, le vice ne doit pas être extérieur à la chose vendue.
Qui est concerné par la garantie des vices cachés ?
Les vendeurs : créanciers de la garantie des vices cachés
La loi vise expressément les vendeurs de l’immeuble. Il peut s’agir d’un vendeur professionnel ou d’un vendeur profane – c’est-à-dire un non professionnel. La distinction quant à la qualité du vendeur aura une importance toute particulière au stade de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés notamment en présence d’une clause élusive ou limitative de garantie des vices cachés.
Les acquéreurs : bénéficiaires de la garantie des vices cachés
Naturellement, les acquéreurs sont bénéficiaires de la garantie des vices cachés. Ils peuvent, lorsque l’ensemble des conditions sont réunies, engager la responsabilité de leur vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.
En sus des acquéreurs, sont également bénéficiaires de la garantie les sous-acquéreurs. Il s’agit d’imaginer ici, l’hypothèse selon laquelle l’acquéreur initial d’un bien affecté d’un vice aurait, par la suite, revendu son bien à une autre personne alors appelée sous-acquéreur. La jurisprudence leur reconnait de longue date, la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur initial.
Comment mettre en œuvre la garantie des vices cachés ?
Sur le terrain probatoire, il appartient à l’acquéreur, ou, le cas échéant, au sous-acquéreur de prouver l’existence du vice caché c’est-à-dire de prouver que le vice qu’il invoque remplisse bien toutes les conditions susmentionnées.
Le vendeur ne pourra s’exonérer que s’il démontre que le vice n’était pas caché, donc apparent ou qu’il était connu de l’acheteur.
De plus l’action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.
Notons que ce délai pourra être interrompu, dans le cas où serait décidée une expertise judiciaire ayant pour objet de rapporter la preuve de l’existence du vice.
Une fois l’existence du vice établie, que faire en cas de vice caché immobilier ?
L’acquéreur dispose en la matière d’une alternative, d’une liberté de choix, dans les effets de la garantie des vices cachés que lui doit le vendeur.
- La résolution de la vente : l’acquéreur peut obtenir la résolution du contrat de vente. Ce choix aura pour conséquence pour le vendeur de restituer le prix de vente et pour l’acquéreur de restituer le bien.
- La réduction proportionnelle du prix de vente.
- Les dommages et intérêts : il sera toujours possible pour l’acquéreur d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur s’il est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il connaissait l’existence du vice.
Que faire en présence d'une clause d’exclusion des vices cachés immobilier ?
L’insertion d’une telle clause dans un contrat de vente immobilière est fréquent, ce qui a de lourdes conséquences juridiques car elle empêche l’acquéreur d’agir contre le vendeur en garantie des vices cachés.
Toutefois, cette clause n’est pas d’application systématique, notamment si :
- Le vendeur avait connaissance du vice avant la vente
- Le vendeur est un professionnel, ou a réalisé lui même tout ou partie de sa maison. Dans ce cadre-là, il est présumé connaitre les vices.
Si aucune de ces deux conditions n’est réunie et qu’un vice apparait postérieurement à la vente malgré la présence d’une clause élusive de responsabilité, d’autres actions pourraient être mises en œuvre : le défaut de conformité, les éventuelles garanties de construction si des travaux ont été faits antérieurement, l’engagement de la responsabilité contractuelle du vendeur.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit de l’immobilier à Bordeaux, intervient de manière régulière en matière de vice caché immobilier, tant en défense des acquéreurs que des vendeurs. N’hésitez pas prendre rendez-vous.