Votre avocat en vice caché immobilier à Bordeaux
Notre expertise en qualité d'avocat vice caché
Nous intervenons en tant qu’avocat vice caché immobilier à Bordeaux, notamment dans les cas suivants :
- Assistance des vendeurs d’un bien immobilier, auxquels un vice caché est reproché, afin de les défendre lors de la mise en œuvre d’une action en vice caché à leur encontre,
- Assistance des acquéreurs qui découvrent un vice caché après leur achat, afin de les assister dans la mise en œuvre de l’action en vice caché,
- Conseil sur l’application de la clause d’exclusion des vices cachés,
- Conseil des vendeurs ayant réalisé eux-mêmes la construction de leur maison ou des travaux importants dans leur maison,
- Assistance des professionnels de la construction, marchand de biens notamment, lors de la vente d’un bien immobilier qu’ils ont construit ou rénové,
- Conseil sur les délais de mise en œuvre de l’action en matière de vice caché (délai à partir de la vente et délai à partir de la découverte du vice),
- Conseil dans le choix de l’action à mettre en œuvre à la suite d’un vice caché (demande de résolution de la vente ou de dommages et intérêts).
Nous intervenons en tant qu’avocat vice caché immobilier, notamment dans les cas suivants :
- Assistance des vendeurs d’un bien immobilier, auxquels un vice caché est reproché, afin de les défendre lors de la mise en œuvre d’une action en vice caché à leur encontre,
- Assistance des acquéreurs qui découvrent un vice caché après leur achat, afin de les assister dans la mise en œuvre de l’action en vice caché,
- Conseil sur l’application de la clause d’exclusion des vices cachés,
- Conseil des vendeurs ayant réalisé eux-mêmes la construction de leur maison ou des travaux importants dans leur maison,
- Assistance des professionnels de la construction, marchand de biens notamment, lors de la vente d’un bien immobilier qu’ils ont construit ou rénové,
- Conseil sur les délais de mise en œuvre de l’action en matière de vice caché (délai à partir de la vente et délai à partir de la découverte du vice),
- Conseil dans le choix de l’action à mettre en œuvre à la suite d’un vice caché (demande de résolution de la vente ou de dommages et intérêts).
Comment savoir si vous êtes juridiquement en présence d'un vice caché immobilier ?
Afin de pouvoir être qualifié de vice caché immobilier, le vice doit présenter certaines caractéristiques, à savoir :
- Un vice existant avant la vente et suffisamment grave
En effet, le vice doit être présent avant la vente et doit être grave au point de rendre la chose vendue impropre à son usage ou doit en diminuer l’usage au point que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou à un prix moins élevé.
Ainsi, un simple défaut esthétique inconnu au moment de la vente ne saurait revêtir la qualification de vice caché. À l’inverse, est constitutif d’un vice caché :
– L’existence d’un risque d’inondation rendant le sous-sol à usage d’habitation impropre à sa destination (Civ. 3, 07 juillet 2004 pourvoi n° 01-17.449
– Le niveau de pollution élevé d’un immeuble, non connu de l’acheteur et rendant risqué pour la santé toute opération de construction (Civ. 3, 08 juin 2006, pourvoi N°04-19.069).
En effet le vice doit être « caché», indécelable au jour de la conclusion du contrat de vente. La garantie des vices cachés est ainsi exclue dès lors que le vice était apparent au jour de la vente. Cependant, l’article 1642 du code civil précise que cette exclusion n’est possible que si l’acheteur a « pu se convaincre lui-même » du vice.
- Enfin le vice caché doit être inhérent à la chose vendue
En ce sens, le vice ne doit pas être extérieur à la chose vendue.
Qui est concerné par la garantie des vices cachés immobilier ?
Les vendeurs : créanciers de la garantie des vices cachés
La loi vise expressément les vendeurs de l’immeuble. Il peut s’agir d’un vendeur professionnel ou d’un vendeur profane – c’est-à-dire un non professionnel. La distinction quant à la qualité du vendeur aura une importance toute particulière au stade de la mise en œuvre de la garantie des vices cachés notamment en présence d’une clause élusive ou limitative de garantie des vices cachés.
Les acquéreurs : bénéficiaires de la garantie des vices cachés
Naturellement, les acquéreurs sont bénéficiaires de la garantie des vices cachés. Ils peuvent, lorsque l’ensemble des conditions sont réunies, engager la responsabilité de leur vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil.
En sus des acquéreurs, sont également bénéficiaires de la garantie les sous-acquéreurs. Il s’agit d’imaginer ici, l’hypothèse selon laquelle l’acquéreur initial d’un bien affecté d’un vice aurait, par la suite, revendu son bien à une autre personne alors appelée sous-acquéreur. La jurisprudence leur reconnait de longue date, la possibilité d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur initial.
Les clauses d'exclusion des vices cachés d'un immeuble
Les actes authentiques de vente d’un immeuble peuvent prévoir des clauses d’exclusions de la garantie des vices cachés. Bien que ces clauses exonératoires soient juridiquement valables, elles seront inopérantes :
- dès lors que le vendeur avait connaissance du vice avant le vente,
- si le vendeur est considéré comme professionnel. En effet le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices. De la même façon, le vendeur qui, sans avoir la qualité de professionnel, est lui-même constructeur du bien, ne pourra pas non plus s’exonérer de la garantie des vices cachés. En sa qualité de constructeur il est également présumé connaitre les vices affectant le bien.
Ainsi, la réalisation de travaux par un particulier lui donne la qualité de professionnel, ce qui a pour conséquence d’écarter la clause d’exclusion des vices cachés : le particulier reste donc pleinement responsable des vices de la maison qu’il vend.
Quelle est la durée de la responsabilité du vendeur pour vice caché ?
En matière de vente immobilière la durée de la responsabilité pour vice caché répond à un double délai :
- Un délai à compter de la découverte du vice, qui est de 2 ans. Deux ans après la découverte du vice, si l’acquéreur n’a pas agi en justice il lui sera impossible de prétendre à une indemnisation de son vendeur.
- Un délai à compter de la vente, qui ne peut être supérieur à 20 ans. Il est à noter que les différentes chambres de la Cour de cassation n’ont pas été en accord pendant longtemps sur ce délai : 20 ans pour la troisième chambre civile (8 décembre 2021, Cour de cassation, Pourvoi n° 20-21.439) et 5 ans pour la première chambre civile et la chambre commerciale ( Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 juin 2018, 17-17.438 et Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 avril 2021, 20-13.493 et Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 16 janvier 2019, 17-21.477). Ce débat a été tranché par la chambre mixte de la Cour de Cassation, par différents arrêts en date du 21 juillet 2023 (Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-15809, Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-17789Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 21-19936 et Cass. ch. mixte, 21 juill. 2023, no 20-10763). Le délai est désormais de 20 ans à partir de le vente, sans débat possible.
Vidéo : Tout savoir sur le vice caché en droit immobilier
Exemple de clause d'exclusion des vices cachés
« L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.
Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. II n’aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 1) si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 2) ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».
Qu'est ce que la garantie des vices cachés ?
Prévue aux articles 1641 à 1648 du code civil, la garantie des vices cachés offre une protection à l’acquéreur immobilier qui, postérieurement à l’achat d’un bien immobilier, découvre que son bien est affecté d’un ou plusieurs vices. Cette garantie permet à l’acquéreur d’agir contre le vendeur de l’immeuble, afin de demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente.
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