Que faire en cas d’arrêté de péril ?

Les arrêtés de péril ou arrêtés de mise en sécurité sont des décisions prises par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) lorsque la sécurité des occupants d’un bâtiment est menacée. Il s’agit d’une situation fréquemment rencontrée par l’avocat en droit immobilier.

I. Qu’est-ce qu’un arrêté de péril ?

L’immeuble peut être placé en arrêté de péril lorsqu’il considéré́ comme menaçant ruine, en cas :

• • De défaut de solidité : les murs, bâtiments ou édifices n’offrent pas les garanties de solidité́ nécessaires au maintien de la sécurité́ des occupants et des tiers ;

• • D’équipements communs ou collectifs défectueux : les équipements communs d’un immeuble collectif d’habitation sont défectueux ou non entretenus et créent des risques sérieux pour les occupants ou les tiers ou compromettent gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;

• • De matières explosives ou inflammables à proximité : des matières explosives ou inflammables sont entreposées en infraction avec les règles de sécurité́ dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation ou créent des risques sérieux pour la sécurité́ des occupants ou des tiers.

• De logement insalubre ; caractérisé par une certaine dangerosité des lieux ou qu’il présente un risque pour la santé et sécurité de ses occupants ou du voisinage.

Une nouvelle appellation pour l’arrêté de péril depuis 2021

Depuis le 1er janvier 2021, l’appellation des arrêtés de péril a changé :

– l’arrêté de péril ordinaire devient un arrêté de mise en sécurité

– l’arrêté de péril imminent devient la procédure d’urgence de mise en sécurité

II. Qui peut demander la prise d’un arrêté de péril

Toute personne peut signaler un problème de sécurité concernant un bâtiment à la municipalité concernée. Le maire pourra faire constater les faits par les services municipaux compétents.

– Si la sécurité des habitants ou des tiers n’est pas menacée de façon immédiate : le maire adresse un courrier au propriétaire ou au syndic de copropriété indiquant qu’une procédure de mise en sécurité, par le biais de l’arrêté de péril, pourrait être engagée. Le destinataire disposera d’un délai d’un mois pour y répondre et indiquer les travaux qu’il envisage de mettre en œuvre. En l’absence de réponse, la procédure d’arrêté de mise en sécurité (anciennement péril ordinaire) peut être engagée par le maire.

– Si la sécurité des habitants ou des tierces est menacée de façon immédiate : Le maire peut saisir le tribunal administratif afin qu’un expert soit désigné. Ce dernier interviendra en urgence. Si la menace est effectivement immédiate, le maire va recourir à la procédure d’arrêté de péril imminent, sans convoquer le propriétaire ou le syndic.

III. Quelles sont les conséquences juridiques d’un arrêté de péril

– Pour le propriétaire ou le syndic de copropriété : l’arrêté fixe les travaux de rénovation nécessaires et le délai pour leur réalisation. A défaut, le propriétaire ou le syndic peut être condamné au paiement d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 euros par jour de retard. La mairie peut également prendre la décision de faire réaliser les travaux aux frais du propriétaire.

– Pour les occupants : l’arrêté de mise en péril peut être assorti d’une interdiction d’habiter soit temporaire ou définitive. Il incombe au propriétaire de l’immeuble de faire héberger ou reloger les occupants selon la teneur de cette interdiction.

Par ailleurs, lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, une mesure de suspension des loyers s’applique à tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

Si la mainlevée de l’arrêté de péril est prononcée, toutes ces dispositions cessent d’être applicables.

IV. Que faire en cas d’arrêté de péril pris sur votre bien ? 

A défaut de pouvoir réaliser les travaux de réhabilitation, il sera possible :

– D’engager un recours en garantie décennale contre le constructeur de votre habitation, si les désordres ayant conduit à l’arrêté de péril résultent de travaux réalisés il y moins de 10 ans (article 1792 du Code civil). Les désordres litigieux doivent répondre à un certain degré de gravité, rendant l’habitation impropre à sa destination.

– Si vous êtes bénéficiaire d’une assurance dommages-ouvrage, il sera nécessaire de réaliser une déclaration de sinistre auprès de votre assureur. L’assurance dommages-ouvrages permet d’obtenir l’indemnisation complète et rapide des dommages décennaux et ce, sans recherche de responsabilité préalable. Elle doit être souscrire avant l’ouverture du chantier et prend effet un an après la réception de l’ouvrage.

– Si aucuns travaux n’ont été réalisés dans les 10 dernières années, il est possible d’engager la responsabilité du vendeur qui est tenu des vices cachés pour une durée de 24 mois à compter de la découverte du vice. Pour mémoire, le vice doit être préalable à la vente, caché au moment de cette dernière et diminuer fortement l’usage du bien.  

Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier à Bordeaux, vous assiste dans tous vos litiges en droit immobilier. N’hésitez pas à contacter le cabinet pour prendre rendez-vous.