Vices cachés lors d’une vente immobilière : quels sont les risques à réaliser soi-même des travaux dans sa maison ?

Lors de la vente d’un bien immobilier il est fréquent que le vendeur se pose de nombreuses questions juridiques avant la vente, notamment en ce qui concerne les vices cachés. Souvent inquiet à l’idée de voir sa responsabilité engagée après la vente, le vendeur souhaite connaître ses droits et ses devoirs.

Les questions les plus fréquentes sont les suivantes : Qui est tenu de la garantie des vices cachés ? Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés ? Quels sont les risques à réaliser soi-même des travaux dans sa maison ?

Sur ce dernier point, que vous soyez bricoleur ou désireux de faire des économies lors de votre projet immobilier, il est nécessaire que vous connaissiez les règles suivantes concernant les vices cachés. 

I) La réalisation de travaux par vous-même, en auto-construction, vous donne la qualité de professionnel de la construction

En application de l’article 1792-1 du code civil, est réputé comme constructeur « (…) Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Ainsi la personne qui réalise des travaux de construction pour son propre compte est considérée comme constructeur.

Est également considéré comme constructeur le particulier qui fait réaliser des travaux de construction exclusivement par des professionnels, dans la mesure où le texte précédemment cité indique « un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Ainsi, le fait de réaliser des travaux soi-même sur un bien immobilier où de les faire réaliser par un professionnel de la construction est donc indifférent pour le particulier, qui aura dans les deux cas la qualité de constructeur (et donc la possibilité de voir sa responsabilité civile décennale engagée).

La différence est en revanche importante au regard des vices cachés lors d’une vente immobilière : les travaux réalisés par le particulier lui donnent la qualité de professionnel de la construction, ce qui n’est pas le cas s’il fait réaliser tous les travaux par un professionnel.

Il s’agit là d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, dite la jurisprudence du Castor : le particulier qui réalise des travaux chez lui, même si ce n’est pas son métier, est considéré comme un professionnel.

En effet, la Cour de cassation indique notamment dans un arrêt en date du 15 janvier 2008 (Cass. 3e civ., 15 janv. 2008, n° 07-13.439) :

« Attendu qu’ayant souverainement retenu que si l’acte de vente du 15 décembre 1999 comportait une clause d’exclusion de garantie de vice apparent ou caché au profit des vendeurs, il devait être observé que les époux X avaient construit eux-mêmes leur villa et possédaient ainsi des compétences techniques suffisantes en matière de bâtiment, la cour d’appel a pu en déduire qu’assimilables à des professionnels et à ce titre présumés connaître les imperfections et vices et non conformités de leur propre ouvrage, ils ne pouvaient se prévaloir de la clause insérée à l’acte et étaient tenus des vices cachés de l’immeuble quand bien même ils ne les auraient pas connus »

Ainsi, la réalisation de travaux par vous-même, en auto-construction, vous donne la qualité de professionnel de la construction.

II) Qualité de professionnel et clause d’exclusion des vices cachés lors de la vente immobilière

Par principe, lors de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur achète en l’état et ne peut, par conséquent, pas se retourner contre le vendeur.

Deux exceptions toutefois :

• Lorsque le vendeur connaissait les vices avant la vente, et qu’il les a délibérément cachés à son acquéreur. Il s’agit là d’une sanction du vendeur de mauvaise foi.
• Lorsque le vendeur à la qualité de professionnel, ce qui implique qu’il ait connaissance de tous les vices de la maison.

Exemple de rédaction d’un acte authentique de vente au sujet de la garantie des vices cachés :

« L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. II n’aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

• des vices apparents,
• des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 1) si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 2) ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».

Ainsi, la réalisation de travaux par un particulier lui donne la qualité de professionnel, ce qui a pour conséquence d’écarter la clause d’exclusion des vices cachés : le particulier reste donc pleinement responsable des vices de la maison qu’il vend.

III) Quelle est la durée de la responsabilité du vendeur pour vice caché

En matière de vente immobilière la durée de la responsabilité pour vices cachés répond à un double délai :

• Un délai à compter de la découverte du vice, qui est de 2 ans. Deux ans après la découverte du vice, si l’acquéreur n’a pas agi en justice il lui sera impossible de prétendre à une indemnisation de son vendeur.

• Un délai à compter de la vente, qui ne peut être supérieur à 20 ans. Il est à noter que les différentes chambres de la Cour de cassation ne sont pas, au jour de la rédaction du présent article, en accord sur la durée pendant laquelle il est possible d’engager une action sur le fondement des vices cachés à compter de la vente : 20 ans pour la troisième chambre civile (8 décembre 2021, Cour de cassation, Pourvoi n° 20-21.439) et 5 ans pour la première chambre civile et la chambre commerciale ( Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 juin 2018, 17-17.438 et Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 avril 2021, 20-13.493 et Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 16 janvier 2019, 17-21.477).

IV) Quelle réparation est due par le vendeur en cas de vices cachés immobilier

Le principe en droit français est celui de la réparation intégrale du dommage subi. L’acquéreur devra donc être indemnisé de la totalité des frais qu’il a exposés, ou qu’il devra exposer.

Néanmoins, deux situations sont à distinguer :

• En cas de vendeur de mauvaise foi qui connaissait le vice, l’acquéreur pourra obtenir l’ensemble des frais induit par la vente, ainsi que des dommages et intérêts ;
• En cas de vendeur de bonne foi qui ignorait le vice, l’acquéreur pourra seulement obtenir le remboursement des frais de la vente, et non des dommages et intérêts.

Le cabinet de Maitre Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier, assiste régulièrement vendeurs et acquéreurs de biens immobiliers en matière de vices cachés. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec le cabinet.