Que faire en cas de diagnostic amiante erroné ?

L’amiante est un composant qui était majoritairement utilisé dans l’isolation thermique et acoustique en raison de sa résistance à la chaleur et au feu, mais également de son faible coût. Cependant, l’utilisation de l’amiante a été interdite en France en 1997, en raison de ses risques pour la santé.

Le diagnostic amiante fait aujourd’hui partie des dix diagnostics obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier. Toutefois, des erreurs de diagnostics peuvent survenir lors de leur réalisation. Dès lors, que faire alors en cas de diagnostic amiante erroné ?

1. Que contient le diagnostic amiante ?

Les propriétaires d’un immeuble construit avant 1997, souhaitant le vendre ou le louer, ont l’obligation de faire réaliser un diagnostic amiante en cas de vente. Depuis le décret n°2002-839 du 3 mai 2002 modifiant le décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, la liste des composants à vérifier en cas de vente est la suivante : 

• • Planchers, plafonds et faux plafonds (liste A)

• • Parois verticales intérieures / Planchers et plafonds / Conduits, canalisations et équipements intérieurs / Eléments extérieurs (liste B).

Par ailleurs, concernant les modalités du repérage, conformément à l’arrêté du 22 août 2002, seules les parties de l’immeuble visibles et accessibles doivent être examinées. Le diagnostiqueur immobilier devra en toute hypothèse respecter précisément la norme NF X46-020 applicable à sa mission. 

Ainsi, en cas de présence de matériaux amiantés (plaques, colles, isolants…) sur l’un des composants à vérifier par le diagnostiqueur, et alors que ces matériaux étaient visibles sans investigations destructives, le diagnostiqueur qui n’en n’a pas fait mention pourrait voir sa responsabilité engagée. 

Il est nécessaire de rappeler que les modalités de réparage de l’amiante en cas de vente ou en cas de travaux dans l’immeuble ne sont pas identiques. En cas de travaux dans l’immeuble la liste des matériaux devant être vérifiés est quasiment exhaustive (liste C), et des investigations destructives sont possibles.

Ainsi, il faut être particulièrement vigilant lors de la réalisation du diagnostic amiante afin d’éviter toute erreur. Les erreurs les plus fréquentes en pratique sont :

• • L’omission de matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, notamment ceux qui figurent sur les listes A et B mais qui ne sont pas correctement identifiés dans le rapport.

• • Incohérence dans la classification des matériaux, qui peut entraîner une mauvaise évaluation des risques liés à leur présence.

• • Absence de repérage des zones sensibles, comme les conduits de ventilation ou les parties non visibles, mais potentiellement exposées à l’amiante.

• • Non-respect des normes et des procédures, notamment celles spécifiées par la norme NF X46-020, qui peuvent entraîner un diagnostic incomplet ou erroné.

II. Les recours possibles en cas de diagnostic amiante erroné  

 

La responsabilité du vendeur en cas de diagnostic amiante erroné

En principe, il n’est pas responsable d’un diagnostic incorrect, puisqu’il ne l’a pas effectué. Il a seulement l’obligation de remettre le diagnostic à l’acheteur lors de la vente. Toutefois, si le vendeur était au courant de la présence d’amiante dans son bien, il doit en informer l’acquéreur. A défaut, sa responsabilité pourrait être engagée pour vice caché. 

Le diagnostiqueur pourrait également reprocher au vendeur un manquement à l’obligation de bonne foi. Néanmoins, la Cour de Cassation qui indique de manière très claire qu’il n’appartient pas au vendeur de prendre les dispositions nécessaires pour permettre au diagnostiqueur le contrôle des zones inaccessibles afin de compléter ses constats (Cass. Civ 3ème 4 avril 2024, n° 22-22.350) :

« 6. Elle a exactement déduit de ces seuls motifs qu’il n’appartenait pas aux vendeurs de prendre des dispositions pour permettre le contrôle d’une zone inaccessible afin de mettre le diagnostiqueur en mesure de compléter ses constats et que, la mauvaise foi des vendeurs n’étant pas établie, ils pouvaient se prévaloir de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée au contrat, peu important que le diagnostic se soit révélé erroné sur la partie inaccessible au diagnostiqueur, dès lors qu’aucune dissimulation volontaire, de la part des vendeurs, n’avait été relevée »

 

La responsabilité du diagnostiqueur en cas de diagnostic amiante erroné

Conformément à l’arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation en date du 8 juillet 2015 (n°13-26.686), la faute du diagnostiqueur immobilier est constituée par le cumul de ces deux critères : un diagnostic erroné et un manquement à la norme applicable.

Le diagnostiqueur engage sa propre responsabilité en cas de diagnostic erroné si celui-ci se révèle être insuffisant / incomplet (Cass. civ 3^e., 7 avril 2016, 15-14.996)

A ce titre, le juge précise que le diagnostiqueur d’amiante ne peut se contenter de simples constats visuels mais doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, lesquels comprennent notamment la réalisation de sondages non destructifs. (Civ. 3^e, 14 sept. 2017, 16-21.942)

Attention, l’action en responsabilité du diagnostiqueur se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’amiante.

La responsabilité de l’agent immobilier engagée en cas de diagnostic amiante erroné

Au regard de son devoir d’information, il incombe à l’agent immobilier de mettre en garde l’acheteur contre l’éventuelle présence d’amiante dans le bien, lorsque cette présence est évidente. A défaut l’agent immobilier commet une faute. 

Ainsi, dans un arrêt en date du 16 mars 2023, la Cour de cassation a jugé que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée aux côtés du diagnostiqueur en cas de présence d’amiante dans le bien vendu (Cass. civ. 3^e , 16 mars 2023, n° 21-25.082) :

« La cour d’appel a relevé, par motifs propres et adoptés, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, mandataire du vendeur, l’agent immobilier ne pouvait ignorer que le bien dont il réalisait la vente était une maison du type « Mondial Pratic », procédé de construction à base de plaques en fibrociment contenant de l’amiante, et que c’est seulement après la vente que, par des recherches sur internet, l’acquéreur avait été informé de la possible présence d’amiante dans le bien concerné ».

 

III. La réparation intégrale du préjudice en cas de diagnostic amiante erroné

S’il s’avère que le diagnostic est erroné, et que cette faute a causé un préjudice à l’acquéreur, le principe est qu’il doit intégralement être indemnisé de son préjudice.

Cette réparation intégrale comprend principalement le nettoyage et les travaux de désamiantages nécessaires à la remise en état du bien. Il sera également possible d’y inclure tous les préjudices annexes tels que les frais de relogement ou un préjudice de jouissance du fait de l’impossibilité d’utiliser le bien.

Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière de diagnostics immobiliers.