L’achat d’une maison est une étape importante, mais l’euphorie peut parfois prendre le pas sur la vigilance au moment de la visite.
Entre problèmes d’humidité et malfaçons diverses, un vice caché peut transformer votre achat en cauchemar. De plus, tous les défauts ne permettent pas d’obtenir une réparation. Il faut faire la distinction entre un vice caché et vice apparent pour pouvoir identifier les recours possibles.
Voici quelques conseils d’un avocat vice caché immobilier.
- Définition du vice apparent et du vice caché immobilier
- Le vice caché immobilier
Il s’agit d’un défaut qui ne pouvait pas être décelé par une simple inspection visuelle, effectuée par l’acheteur avant la vente.
Il est à noter que la jurisprudence fait référence aux compétences de l’acquéreur afin de déterminer si le vice était ou non caché au moment de la vente.
Ainsi, le même vice pourra être caché pour un acheteur sans compétences dans l’immobilier et ne pas être caché pour un acheteur professionnel de l’immobilier. Etant précisé qu’un vendeur ayant réalisé lui même des travaux dans sa maison est considéré comme un professionnel de l’immobilier.
Pour qu’un défaut soit qualifié de vice caché, il doit en outre :
– Exister au moment de la vente,
– Diminuer l’usage du bien.
Exemples de vices cachés immobilier : des infiltrations d’eau derrière un mur, ou des problèmes de fondations …
- Le vice apparent
À l’inverse, le vice apparent est le défaut dont l’acheteur a pu facilement remarquer la présence au moment de la vente. Si le défaut était visible à ce moment-là et que l’acheteur ne l’a pas signalé, il ne pourra plus demander de réparation plus tard, car il est supposé avoir accepté le bien en l’état.
Exemples de vices apparents : des fissures visibles sur les murs, des taches d’humidité au plafond …
2. Les conséquences juridiques des vices cachés et apparents
La détermination du caractère apparent ou non du vice est essentielle dans la mesure où l’un permet des recours contre le vendeur, tandis que l’autre n’en . permet aucun.
- Le vice caché
En présence d’un vice caché, vous possédez deux types d’actions à l’encontre du vendeur.
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- L’action rédhibitoire : cette action vous permet de demander l’annulation de la vente. Le vendeur vous remboursera le prix d’achat en échange de la restitution du bien.
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- L’action estimatoire : cette action est la plus utilisée en pratique. Elle permet d’obtenir une réduction du prix de vente proportionnellement aux travaux nécessaires pour remédier au problème.
Au surplus, dans un cas comme dans l’autre il est possible de réclamer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi.
- Le vice apparent
A l’inverse, si le défaut était visible lors de la vente et que vous ne l’avez pas signalé, il ne vous sera pas possible de demander réparation.
En effet, le vendeur n’est pas responsable des vices apparents, lesquels sont considérés comme étant acceptés par l’acquéreur.
Pour éviter de se retrouver dans cette situation, il est donc impératif d’examiner attentivement le bien avant d’acheter.
3. Quelles sont les précautions à prendre pour déceler un vice caché immobilier
Pour se prémunir du risque de vice caché immobilier et éviter les mauvaises surprises, il faut prendre ses précautions avant d’acheter votre bien :
– Effectuez plusieurs visites : une seule visite ne permet pas d’appréhender le bien dans son ensemble. Il est donc nécessaire d’effectuer plusieurs visites, notamment à différents moments de la journée et si possible, dans des conditions météorologiques différentes pour mieux inspecter le bien.
– Faites-vous accompagner par un expert en bâtiment : vos visites, même prolongées, ne seront pas aussi approfondies que celles d’un expert en bâtiment. En effet, ce dernier a les compétences nécessaires pour repérer certains types de vices. Faire appel à un expert pour vous accompagner permet donc de réduire les risques.
– Vérifiez les documents techniques : Le vendeur est tenu de vous communiquer le dossier de diagnostic technique lors de la vente du bien. Ce dossier comporte 11 documents dont il est essentiel de les analyser avec minutie, car ils peuvent révéler des anomalies que vous n’auriez pas constaté :
- Le diagnostic plomb
- Le diagnostic amiante
- Le diagnostic termites
- L’état de l’installation intérieur de gaz
- L’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions – ERP)
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique
- Le diagnostic électricité
- Le diagnostic assainissement non collectif
- Le diagnostic mérule
- Le diagnostic bruit ou état des nuisances sonores aériennes
- Les appareils de chauffage à bois
– Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier : Il est compétent pour analyser les clauses du contrat, vous renseigner sur les points de vigilance et vous indiquer comment vous protéger en cas de vice caché immobilier.
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, vous assiste lors de vos achats immobiliers.
Dernière mise à jour le 18 novembre 2024 par Martin Peyronnet
