Avocat compromis et
promesse unilatérale de vente
Avocat compromis et promesse unilatérale de vente
Le cabinet de Maitre Martin PEYRONNET Avocat, intervient en cas de litige survenant en présence d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de ventre encore appelé promesse synallagmatique de vente.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
Définition de la promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel l’une des parties – le promettant – s’engage envers une autre – le bénéficiaire, à lui vendre son bien immobilier. Le contrat de vente ne sera parfaitement formé que lorsque le bénéficiaire aura manifesté son intention d’acquérir le bien, on dit alors qu’il « lève l’option ».
La promesse unilatérale de vente est généralement consentie pour une durée déterminée. Dans ce cas, le bénéficiaire dispose d’un délai pour lever l’option. S’il ne le fait pas dans le délai imparti, la promesse devient caduque.
La promesse unilatérale peut être assortie d’une indemnité d’immobilisation correspondant à une somme forfaitaire, qui est le prix de l’exclusivité laissée au bénéficiaire pour lever l’option.
Condition de validité de la promesse unilatérale de vente
Si la promesse unilatérale de vente est un contrat préparatoire à la conclusion définitive du contrat de vente, elle est tout de même un contrat à part entière. Aussi, elle doit respecter les conditions de validité du droit commun des contrats prévues à l’article 1128 du Code civil.
De plus, la promesse unilatérale de vente doit, conformément à l’article 1124 du Code civil, contenir les éléments essentiels du contrat de vente projeté :
– Le prix de vente doit être déterminé,
– Le bien immobilier doit être précisément désigné.
En présence d’une promesse unilatérale seul le promettant s’est engagé à vendre. Elle doit être distinguée du compromis de vente, acte par lequel les deux parties sont d’ores et déjà engagées.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un acte par lequel les parties se sont respectivement engagées, l’une à vendre son bien, l’autre, à l’acquérir. Le compromis vise à sécuriser la future vente et en fixe les modalités.
Le compromis doit respecter les conditions de validité de droit commun des contrats. Il peut être établi par acte authentique ou par acte sous seing privé. Le compromis doit être réitéré par acte authentique.
Quelles sont les obligations des parties dans la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ?
Dans la promesse unilatérale de vente
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage à conserver le bien et doit notamment s’abstenir de le vendre à un tiers.
Il a ensuite l’obligation de vendre son bien au bénéficiaire s’il lève l’option. Le texte prévoit qu’il ne manque « que le consentement du bénéficiaire » pour la formation du contrat de vente. Cela signifie donc que la volonté de vendre du promettant est claire et non équivoque.
Dans le cadre d’un compromis de vente
Les parties sont tenues l’une envers l’autre. Elles ne peuvent se délier de leurs obligations sous peine de voir leur responsabilité engagée.
Le cas particulier des conditions suspensives
Le compromis ou la promesse peuvent être assortis de conditions suspensives. Il peut s’agir par exemple de conditions suspensives d’obtention d’un prêt ou d’obtention d’un permis de construire. Dans ce cas, l’insertion d’une telle clause fait naître des obligations à la charge du bénéficiaire et/ ou de l’acquéreur qui doit faire de preuve de diligences pour que la condition se réalise.
Les sanctions de la violation de la promesse unilatérale de vente ou du compromis de vente.
La violation de la promesse unilatérale de vente
Il y a violation de la promesse unilatérale de vente lorsque le promettant décide de ne plus vendre son bien au bénéficiaire alors que ce dernier a levé l’option dans le délai prévu. Dans pareil cas, le bénéficiaire peut agir en exécution forcée de la vente.
Si le bénéficiaire décide de vendre son bien à une personne autre que le bénéficiaire initial, ce dernier pourra obtenir la nullité du contrat de vente conclu en violation de la promesse dès lors qu’il aura rapporté la preuve de la connaissance par le tiers de l’existence de la promesse unilatérale.
La violation du compromis de vente
Dans le cadre d’un compromis de vente si l’une des parties décide unilatéralement de se dégager de ses obligations sa responsabilité pourra être engagée.
Il conviendra pour l’une des parties de mettre en demeure la partie défaillante avec l’aide d’un avocat intervenant en droit de l’immobilier. Dans le cas où la mise en demeure serait infructueuse plusieurs sanctions pourraient être mises en œuvre par la partie lésée :
– Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
– Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
– Obtenir une réduction du prix,
– Provoquer la résolution du contrat,
– Demander la réparation des conséquences de l’inexécution.
Pour l’ensemble de ces actions, il sera nécessaire d’être assisté par un avocat intervenant en droit immobilier.
Le cabinet de Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier, vous assiste dans l’ensemble de vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France.
Article corédigé par Claire LIBLANC, Avocat.