Avocat | Droit Immobilier

L’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix ; ainsi, dans le cas d’une offre de vente émise par un vendeur, et acceptée par le candidat acquéreur, toutes les parties sont réputées avoir donné leur consentement à la vente, et n’ont donc plus d’autre choix que de la conclure. 

L’absence de signature d’un compromis de vente, après l’acception d’une offre de vente, pourra faire l’objet d’une exécution forcée de la promesse de vente, afin de parvenir à la vente. 

En revanche, pour pouvoir prétendre à une exécution forcée, l’acceptation de l’offre par l’acquéreur doit être pure et simple : elle doit être au prix fixé dans l’offre de vente, et sans conditions ; à défaut, cette acceptation s’analyserait en une invitation à entrer en pourparlers. 

Par ailleurs, Il convient de préciser qu’un vendeur qui dépose une offre de vente doit la maintenir pendant la durée qui y est mentionnée, et à défaut de durée, doit la maintenir pendant un délai raisonnable. 

La promesse unilatérale de vente (PUV) est généralement opposée à la promesse synallagmatique (compromis de vente).

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat permettant à une partie, le promettant, de donner son consentement à la vente, alors que l’autre partie, le bénéficiaire, pourra, ou non, choisir de poursuivre la vente. Dans ce type de contrat une seule des parties donne son consentement à la vente. 


À la différence de la promesse synallagmatique de vente (compromis), dans laquelle les deux parties donnent leurs consentements à la vente (accord sur la chose et le prix). 

Lors de la vente d’un immeuble, l’usage est de contracter une promesse synallagmatique puis de réitérer la vente par acte authentique ; au moment où l’acquéreur versera le prix de vente.

Fréquemment, le compromis ou la promesse unilatérale de vente comprennent des conditions suspensives d’obtention d’un prêt ou d’une autorisation de travaux (permis de construire ou déclaration préalable). Si une condition suspensive n’est pas remplie, l’avant contrat projeté est caduc ; à l’inverse si les conditions suspensives sont remplies, la vente sera réitérée par acte authentique.

Le compromis peut être caduc si l’acquéreur n’a pas obtenu d’offre de prêt. Dans ce cas, afin de ne pas engager sa responsabilité, il doit avoir respecté les conditions de taux et de délai mentionnés dans l’avant contrat, avoir sollicité au moins deux établissements bancaires (si l’avant contrat le prévoit).

Si la caducité du compromis vient du défaut d’obtention de l’autorisation de travaux, l’acquéreur devra prouver qu’il a déposé une demande dans les conditions prévues à l’avant contrat. 

Sans la preuve des diligences nécessaires pour la réalisation des conditions suspensives, elles sont réputées accomplies et le vendeur pourra solliciter que la clause pénale éventuellement prévue au contrat lui soit attribuée. 

La distinction entre le vice caché et le défaut de délivrance conforme est complexe, et pourtant particulièrement importante, notamment au regard : 

Du délai pendant lequel ces actions peuvent être mises en œuvre :
Pour les vices cachés : 2 ans à compter de la découverte du vice, enfermés dans un délai de 5 ans à compter de la vente ; 
Pour la délivrance conforme : 5 ans 
De la validité des clauses limitative de responsabilité, notamment des clauses d’exclusions de la responsabilité au titre des vices cachés, présentes dans tous les actes. 

La délivrance est l’obligation de remettre la chose vendue à l’acquéreur, cette obligation est donc double : la remise matérielle, de la chose qui a été vendue (sans aucune différence par rapport à ce que mentionne le contrat). Dès que la chose livrée n’est pas exactement conforme à ce qui est mentionné dans le contrat, l’acquéreur peut agir pour inexécution l’obligation de délivrance conforme du vendeur 

Concernant les vices cachés, le vendeur est obligé de garantir les défauts dissimulés du bien, qui soit le rendent inutilisable ou soit en diminuent l’usage, et ayant pour conséquence que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou l’aurait acquis à un prix moindre s’il en avait eu connaissance des vices. 

Ainsi, pour engager la responsabilité d’un vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, le vice doit :

• être antérieur à la vente,
• être caché au moment de la vente,
• être d’une certaine ampleur.

Il est nécessaire que les clauses d’exclusions des vices cachés, mentionnés dans les actes authentique, ne seront pas applicable si le vendeur avait connaissance du vice et n’a rien dit, ou s’il est professionnel.

Si les conditions sont réunies, l’acquéreur pourra exercer l’action rédhibitoire en résolution de la vente, ou l’action estimatoire en diminution du prix (montant des travaux de réparation).

Différents diagnostics techniques sont obligatoires avant la vente, ou la location, d’un bien immobilier, notamment : 

• Le diagnostic termites avant-vente, si le bien est dans une zone définie par décret, 
• Le diagnostic amiante avant-vente, si le bien est construit avant 1997, 
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), 
• Diagnostic gaz, 
• Diagnostic électricité, 
• Diagnostic carrez, si le bien est en copropriété, 
• Le diagnostic plomb, si le bien est construit avant 1949, 

Ces diagnostics sont réalisés par un professionnel, le diagnostiqueur immobilier, à la demande du vendeur et ont pour but de renseigner l’acquéreur sur les caractéristiques du bien.

Afin d’être indemnisé, il est nécessaire de faire la démonstration d’une faute, d’un préjudice indemnisable et d’un lien de causalité entre faute et préjudice.

Concernant la faute, elle est caractérisée par un diagnostic dont les conclusions sont erronées (présence non détectée d’amiante ou de termites par exemples) associé au non-respect de la norme applicable à la mission du diagnostiqueur : 

• NF P 03 201 pour un diagnostic termites, 
• NF X46-020 pour un diagnostic amiante, 
• NF C16-600 pour un diagnostic électricité, 
• NF P45-500 pour un diagnostic gaz.

Les normes précitées précisent : 

• la forme que doit respecter le rapport du diagnostiqueur, 
• les moyens d’investigation que ce professionnel doit utiliser pour réaliser sa mission, 
• les parties de la maison ou de l’appartement que le diagnostiqueur doit examiner. 

À défaut pour le diagnostiqueur de respecter en tous points la norme applicable à sa mission, par exemple en n’inspectant pas une partie de la maison ou de l’appartement, ou en n’utilisant pas tous les outils à sa disposition, sa responsabilité pourrait être engagée.

Vous pouvez obtenir réparation de vos préjudices, qui se manifestent notamment : 

• Par le cout de la réalisation de travaux non prévus (traitement anti termites, désamiantage, dépense énergétique non prévues) 
• Par un prix payé trop élevé pour le bien acquis : l’acquéreur ayant acquis un bien immobilier dont les caractéristiques ne sont pas celles auxquelles il s’attendait, aurait offert un prix moindre. 

Quel est le droit applicable au diagnostic termites avant-vente : 

Le diagnostic termites avant-vente a pour objet d’informer l’acquéreur sur la présence d’une d’infestation de termites dans un immeuble se trouvant dans les zones définies par arrêté préfectoral.

La mission du diagnostiqueur s’inscrit dans le cadre de l’arrêté du 7 mars 2012 modifiant l’arrêté du 29 mars 2007 « définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites », pris en application des articles R. 133-1, R. 133-3 et R. 133-7 du code de la construction et de l’habitation.

Quel est le droit applicable au diagnostic amiante avant-vente : 

La réglementation sur l’amiante est apparue en 1996 avec l’obligation de repérage de l’amiante dans les bâtiments construits avant cette date, conformément au décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis.

Tout propriétaire d’immeuble construit avant 1997 a depuis le décret précité l’obligation de faire réaliser un diagnostic amiante en cas de vente. Ce décret n°96-97 comprenait en annexe, la liste des composants de la construction que le diagnostiqueur devait vérifier (à l’époque flocages, calorifugeages et faux plafonds).

Par un décret n° 2002-839 la liste des composant à vérifier a été étendue aux :

• parois verticales intérieures et enduits
• planchers, plafonds et faux plafonds,
• conduits canalisations et équipements.
• ascenseurs, monte-charge.

Concernant les modalités du repérage, par application d’un arrêté du 22 août 2002, seules les parties de l’immeuble visibles et accessibles devaient être examinées. 

Par la suite, un décret n° 2011-629 du 3 juin 2011 a différencié les modalités de réparage de l’amiante en cas de vente ou en cas de travaux ou démolition de l’immeuble, en instauré trois listes de matériaux : les listes A et B qui doivent faire l’objet de vérifications en cas de vente, la liste C doit faire l’objet de vérification en cas de travaux ou démolition : 

Liste A : Flocages / Calorifugeages / Faux plafonds
Liste B : Parois verticales intérieures / Planchers et plafonds / Conduits, canalisations et équipements intérieurs / Eléments extérieurs
Liste C : Liste quasi exhaustive de tous les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante. 

En cas de construction en limite de propriété, un maître d’ouvrage pourrait dépasser la limite de propriété, et donc empiéter chez son voisin.

Dans ce cas, le voisin victime de l’empiétement peut exiger l’alignement de la construction à la limite séparative, eu besoin en demandant la démolition de la construction. Il est en effet impossible de construire, de manière aussi minime que ce soit, chez son voisin ; ce qui reviendrait à l’obliger à céder une partie de sa propriété.

En pratique, toutes les solutions sont envisagées pour faire cesser l’empiétement (par exemple rabotage du mur), et à défaut d’autre solution, la démolition sera exigée par les Tribunaux. 

La faute d’un notaire se traduit soit par la méconnaissance du devoir d’authentification des actes, soit par un manquement à son devoir de conseil.

Concernant le devoir de conseil, il recouvre la validité des actes passés devant le notaire (condition de fait et condition de droit) et l’efficacité des actes (protection de la volonté des parties, utilisation de techniques juridique d’information comme le certificat d’urbanisme, prévention des risques techniques, technologiques et naturels…).

Concernant le devoir d’information, la Cour de Cassation a, depuis un arrêt 25 février 1997 (de portée générale) jugée que « celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation » (Cass. 1re civ., 25 févr. 1997, n° 94-19.685).

Par ailleurs, il est intéressant de préciser que toutes clauses limitatives de responsabilité sont nulles en matière de responsabilité notariale. 

La responsabilité civile de l’agent immobilier doit s’analyser en considération de sa qualité de mandataire (article 1984 et suivant du code civil), de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. 

Leur responsabilité est relativement étendue, et procède de différentes fautes : 

• Les agents immobiliers peuvent commettre une faute dans l’exercice du mandat qui leur est confié, en vertu duquel ils ont une mission d’entremise ou de gestion. Ils doivent ainsi répondre de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de leur mandat. 
  Au surplus, dans l’exercice de son mandat, l’agent immobilier doit s’assurer des droits et des pouvoirs des parties pour conclure les actes envisagées (vente, location etc…).
• L’agent immobilier doit également s’assurer que l’immeuble objet du contrat n’est pas emprunt à des risques juridiques, administratifs ou financiers ; le cas échéant, il doit en informer les parties. 
  Par exemple, l’agent immobilier doit s’assurer de la solvabilité du locataire ou de l’acquéreur qu’il présente (Cass. 1re civ., 28 mars 1984, n° 82-16.915. – Cass. 3e civ.,12 juill. 2007, n° 06-15.243 – Cass. 1re civ., 11 déc. 2019, n° 18-24.381 – Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.577). 
• L’agent immobilier doit respecter un devoir de conseil et d’information à l’égard de son mandant ; à défaut, il engage sa responsabilité contractuelle, notamment s’il n’informe pas sur les risques financiers induits par l’opération envisagée, ou s’il ne met pas en garde sur les garanties à prendre afin de se prémunir contre l’insolvabilité de l’acquéreur.