Vous souhaitez acquérir ou avez acquis un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent immobilier ? Vous pensez être victime d’une faute profesionnelle de l’agent immobilier ?
L’agent immobilier est tenu de respecter l’ensemble des obligations contractuelles issues du mandat qui lui a été confié par le vendeur ou l’acquéreur (I). De plus, l’agent immobilier est également tenu de certaines obligations envers la partie avec laquelle il n’est pas un mandat (vendeur ou acquéreur), tiers au contrat de mandat (II).
La faute professionnelle de l’agent immobilier est fréquemment rencontrée par l’avocat en droit immobilier. Voici les régles applicables à la responsabilité de ce professionnel de l’immobilier.
I) La responsabilité de l’agent immobilier
A) Les conditions pour engager la responsabilité d’un agent immobilier
1) Faute professionnelle de l’agent immobilier dans l’exécution du mandat
La mise en jeu de la responsabilité de l’agent immobilier nécessite une inexécution contractuelle. Cette exigence découle tant du droit commun de la responsabilité contractuelle que du droit spécial du mandat.
En ce qui concerne le droit commun, l’article 1231-1 du Code civil prévoit que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».
En ce qui concerne le droit du mandat, les obligations de l’agent immobilier résultent de plusieurs textes épars du Code civil : le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (C. civ., art. 1991, al. 1er) ; « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » (C. civ., art. 1992, al. 1er) ; « le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion : 1° quand il n’a pas reçu de pouvoir de substituer un autre à sa place ; 2° quand il a désigné un substitut sans aucune réserve et que celui-ci était notoirement incapable ou insolvable au moment de la substitution, à moins que la chose n’ait été pressée par le temps et qu’il n’y ait eu personne d’autre à choisir » (C. civ., art. 1993, al. 1er).
2) Conditions générales pour la mise en jeu de la responsabilité de l’agent immobilier
Sous réserve de certaines dispositions contractuelles propre à chaque contrat (clauses exclusives ou limitatives de responsabilité, clauses pénales, etc), la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier répond aux conditions classiques en la matière.
Trois conditions sont requises : une faute contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En cas de manquement à ses obligations, l’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle et/ou délictuelle. Il appartiendra alors à la victime d’évaluer son préjudice et d’en demander, si besoin, réparation en justice avec l’aide d’un avocat en droit immobilier. Le dommage doit nécessairement exister : gain manqué ou perte de chance de négocier le bien, dommage matériel ou patrimonial…
Attention : l’action en responsabilité contractuelle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (C. civ., art. 2224). Passé ce délai, la victime ne pourra plus engager la responsabilité de l’agent immobilier sur le fondement de l’inexécution du contrat.
Il est donc important d’agir rapidement pour faire valoir ses droits en cas de manquement de l’agent immobilier à ses obligations contractuelles.
B) Les obligations de l’agent immobilier pouvant engager sa responsabilité
1) inexécution du mandat qui a été confié à l’agent immobilier
L’agent immobilier est tenu d’exécuter les obligations qui découlent de son mandat.
Il est donc tenu de rechercher les acquéreurs ou locataires potentiels, de mettre en relation les parties, de les informer des conditions et modalités du contrat, etc. Si l’agent immobilier manque à ces obligations, il engage sa responsabilité envers son mandant.
2) l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier
L’agent immobilier doit aussi remplir une obligation d’information et de conseil envers ses clients. Il doit les informer sur les aspects juridiques, administratifs et financiers liés à l’opération. Un manquement à cette obligation peut engager la responsabilité.
En pratique, l’obligation de conseil et d’information peut avoir plusieurs émanations. Au sens large, l’agent immobilier est tenu de fournir à son mandant des conseils répondant à ses besoins. Il doit communiquer de façon claire et détaillée l’ensemble des informations ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat de vente projeté et la qualité des parties. L’agent immobilier est tenu d’informer, conseiller, avertir son mandant ainsi que l’autre partie sur l’opération envisagée.
En tant que professionnel intervenant dans des transactions immobilières, il est également tenu :
- D’informer le vendeur sur la solvabilité de l’acquéreur. A titre d’exemple il doit demander au futur acquéreur s’il dispose d’un apport ou si un prêt sera souscrit en vue de l’acquisition du bien.
- S’assurer de la conformité du bien, objet de la vente immobilière, au descriptif présenté par le vendeur.
- En tant que professionnel, il doit être particulièrement vigilant sur la présence de vices cachés et apporter une attention toute particulière sur l’état général du bien (exemple : présence de fissures, mérules ou tout risque quelconque pesant sur le bien). Concernant les vices apparents, par un arrêt du 21 décembre 2023 (n°22-20.045), la Cour de cassation a récemment étendu les obligations de l’agent immobilier lui imposant désormais d’informer l’acquéreur de l’existence des désordres apparents affectant l’immeuble qu’il projette d’acheter. Par cet arrêt, les juges considèrent que ce professionnel de l’immobilier ne peut ignorer et doit déceler les vices apparents. A défaut, il engage sa responsabilité dans les conditions évoquées supra.
- Communiquer au futur acquéreur l’ensemble des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, DPE) susceptibles de recours s’ils sont erronés (voir notre article Que faire en cas de faux DPE).
On assiste à une extension constante de l’obligation d’information et de conseil de l’agent immobilier. Ce professionnel n’est plus simplement un mandataire ayant pour mission de mettre en relation des vendeurs / bailleurs avec des acquéreurs / preneurs.
3) l’obligation de vérification qui pèse sur l’agent immobilier
L’agent immobilier est également tenu de certaines obligations tenant à l’acte négocié par lui. Il a en en ce sens, un devoir d’investigation en ce qu’il est tenu d’assurer l’efficacité de la convention négociée par lui-même.
Il doit donc garantir la véracité et le caractère complet des informations qui ont communiquées par les parties. Il ne doit pas tenir pour acquis les informations communiquées. Aussi il doit par exemple :
- Vérifier le titre de propriété du vendeur,
- Vérifier l’existence de servitude,
- Vérifier le certificat de mesurage du bien,
- Vérifier la conformité du bien immobilier aux normes d’habitabilité.
4) l’obligation de l’agent immobilier lors de la rédaction d’un compromis de vente
L’agent immobilier pourra rédiger un compromis de vente, ou une promesse de vente. En la matière, il doit veiller à exécuter correctement son obligation d’information et de conseil et doit s’assurer de la validité et l’efficacité de l’acte qu’il rédige, qui ne doit pas comporter d’erreur.
La Cour de cassation, par un arrêt rendu le 14 janvier 2016 pourvoi n°14-26.474 a considéré que lorsqu’un agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte, après avoir été mandaté par l’une des parties, doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies, y compris à l’égard de l’autre partie.
II) La mise en cause de la responsabilité de l’agent immobilier par un tiers
Il est également possible de mettre en cause la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier en cas de faute commise lors de l’exécution du contrat, mais causant un préjudice à un tiers au contrat. Il s’agit de la responsabilité délictuelle du tiers au contrat.
Dans ce cas, l’action en responsabilité se fondera sur l’article 1240 du Code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Les conditions de mise en œuvre de la responsabilité délictuelle sont la faute, le dommage et le lien de causalité entre la faute et le dommage.
Dans tous les cas où un litige vous oppose à un agent immobilier, il sera opportun de vous faire assister et conseiller par un avocat intervenant en droit immobilier. L’avocat sera en effet à même d’identifier les obligations professionnelles de l’agent immobilier et d’en caractériser le manquement. L’avocat en droit immobilier sera alors compétent pour mettre en œuvre, le cas échéant, la responsabilité de l’agent immobilier et ce dans les délais et selon la procédure prévue par la loi.
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit de l’immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France.
Exemples de dossiers traités en matière de responsabilité de l’agent immobilier
- Assistance d’un acquéreur d’un bien dont l’achat a été réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, lequel a découvert l’existence d’une large fissure horizontale allant d’un bout à l’autre de l’un des murs du séjour, caché derrière une cimaise murale.
- Assistance d’un acquéreur d’un bien dont l’existence d’une fuite d’eau dans la salle de bain lui a été dissimulée par le vendeur et l’agent immobilier créant des désordres importants en termes d’humidité et de travaux réparatoires à prévoir.
Pourquoi faire appel à un avocat expert en responsabilité de l’agent immobilier ?
La responsabilité contractuelle et délictuelle des agents immobiliers imposent de maîtriser l’ensemble des obligations que ces derniers doivent respecter.
Votre avocat en droit de l’immobilier possède l’expertise nécessaire afin de reconnaitre d’éventuels manquements et vous conseiller sur les recours à envisager à l’encontre des acteurs d’une transaction immobilière, notamment les agents immobiliers.
Chaque dossier portant sur l’engagement de la responsabilité d’un agent immobilier étant singulier, il est nécessaire que conseils personnalisés vous soient donnés afin que vous puissiez bénéficier de la meilleure défense possible.
Dernière mise à jour le 19 février 2024 par Martin Peyronnet
