Votre avocat en diagnostic immobilier à Bordeaux
Martin Peyronnet est intervenu pendant plusieurs années pour le compte d’une compagnie d’assurance garantissant la responsabilité civile professionnelle des diagnostiqueurs immobilier. Il met aujourd’hui cette expérience au service des acquéreurs ou vendeurs d’un bien immobilier, lorsqu’ils sont victimes de diagnostics immobiliers erronés (diagnostic amiante, diagnostic termites, diagnostic, carrez, DPE ect …
Notre expertise en qualité d'avocat diagnostics immobilier
Nous intervenons en tant qu’avocat diagnostic immobilier, notamment dans les cas suivants :
- Conseil et analyse de l’ensemble des diagnostics obligatoires avant la vente immobilière, ainsi que de l’audit énergétique,
- Assistance d’acquéreurs immobilier, victimes d’un diagnostic immobilier erroné :
- Erreur de diagnostic amiante
- Erreur de diagnostic termite
- Erreur de diagnostic carrez
- Erreur de diagnostic de l’installation d’électricité
- Erreur de DPE
- Erreur de diagnostic d’exposition au plomb (CREP)
- Assistance de vendeurs d’un bien immobilier, mis en cause par leurs acquéreurs en cas d’erreur de diagnostic immobilier
- DPE lors de vente immobilière, et DPE lors d’une location immobilière.
Nous intervenons en tant qu’avocat diagnostic immobilier, notamment dans les cas suivants :
- Conseil et analyse de l’ensemble des diagnostics obligatoires avant la vente immobilière, ainsi que de l’audit énergétique,
- Assistance d’acquéreurs immobilier, victimes d’un diagnostic immobilier erroné :
- Erreur de diagnostic amiante
- Erreur de diagnostic termite
- Erreur de diagnostic carrez
- Erreur de diagnostic de l’installation d’électricité
- Erreur de DPE
- Erreur de diagnostic d’exposition au plomb (CREP)
- Assistance de vendeurs d’un bien immobilier, mis en cause par leurs acquéreurs en cas d’erreur de diagnostic immobilier
- DPE lors de vente immobilière, et DPE lors d’une location immobilière.
Peut-on engager la responsabilité d’un diagnostiqueur immobilier en cas d’erreur de diagnostic ?
Il est possible d’engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier, que l’on soit vendeur (responsabilité contractuelle du diagnostiqueur immobilier) ou acquéreur (responsabilité délictuelle du diagnostiqueur immobilier).
Lorsque le vendeur intente l’action, la responsabilité est contractuelle. En effet, le diagnostiqueur immobilier professionnel et le vendeur sont liés par un contrat de prestation de service.
Lorsque l’acquéreur intente l’action, la responsabilité est délictuelle. L’acquéreur est en effet tiers au contrat de prestation de service liant le diagnostiqueur immobilier et le vendeur, dès lors la responsabilité ne peut être que délictuelle.
Ainsi, avant d’engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier, il est nécessaire d’identifier précisément les contours de la faute commise.
En effet, les investigations menées par le diagnostiqueur sont encadrées par des textes réglementaires et normatifs (norme AFNOR). Dès lors, une faute lui sera imputable s’il ne respecte pas les obligations prévues par la norme applicable au diagnostic qu’il a réalisé et si le résultat de son diagnostic est erroné.
Quels sont les préjudices réparables en cas de faute du diagnostiqueur immobilier ?
Les préjudices réparables
Le principe en droit français étant le principe de la réparation intégrale, en cas de faute du diagnostiqueur immobilier, les préjudices de toute nature sont réparables. Par exemple, de manière non exhaustive :
- Préjudice de jouissance,
- Perte de loyers,
- Perte de chance de négocier le prix de vente,
- Coût des travaux de réparation,
- Etc.
Quand faut-il faire appel à un diagnostiqueur immobilier ?
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Le vendeur d’un bien immobilier doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques complet, qui permettra de donner une information sur l’état du bien et ses caractéristiques.
Il s’agit pour l’essentiel (à l’exception du DPE et du diagnostic Carrez) de caractéristiques qui sont liées à la santé ou la sécurité de l’occupant de l’immeuble.
L’ensemble des informations devant figurer au sein du dossier de diagnostic technique sont énumérées à l’article L.271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit notamment :
- Diagnostic d’exposition au plomb (CREP)
- Diagnostic amiante
- Diagnostic termites
- Diagnostic de l’état de l’installation intérieure de gaz
- DPE, qui a désormais une importance particulière en matière de location immobilière, de vente immobilière, ainsi qu’en matière d’audit énergétique obligatoire.
- Diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité
Le résultat des diagnostics techniques est particulièrement important et peut avoir une conséquence déterminante dans la mise en œuvre des différentes responsabilités en cas de diagnostic erroné.
En effet, par principe et lorsque le vendeur n’est pas un professionnel, la seule présentation du dossier de diagnostic technique exonère le vendeur (vendeur de bonne foi) de la garantie des vices cachés correspondant aux différents postes étudiés par le diagnostiqueur immobilier.
Cependant, si le dossier est incomplet, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés. Si le dossier est erroné, il conviendra de s’interroger sur la possibilité d’engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier.
Comment savoir si un diagnostic amiante est erroné ?
Un diagnostic amiante erroné peut engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier, du vendeur, voire des deux, selon les circonstances.
Pour identifier une erreur, il est crucial de vérifier plusieurs éléments. D’abord, le diagnostiqueur doit être certifié par un organisme accrédité (article L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation). À défaut, son rapport pourrait être considéré comme nul. Ensuite, la méthode employée doit respecter les normes en vigueur, notamment l’arrêté du 1er juin 2021 qui impose des prélèvements systématiques sur certains matériaux listés dans la norme NF X 46-020.
Un diagnostic incomplet (absence de prélèvement, omission de zones à risque) peut être contesté sur cette base. En cas de doute, il est possible de demander une contre-expertise, idéalement réalisée par un expert judiciaire inscrit près d’une cour d’appel. Enfin, si l’erreur cause un préjudice, elle peut ouvrir droit à des actions juridiques : responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil), action en garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil), voire nullité de la vente pour dol (article 1137 du Code civil).
Comment savoir si un diagnostic termites est erroné ?
Un diagnostic termites erroné peut avoir des conséquences juridiques importantes, notamment pour le vendeur.
Le vendeur doit fournir un état parasitaire conforme lors de la vente d’un bien situé en zone à risque (articles L.133-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Pour détecter une erreur, il est essentiel de vérifier que le diagnostiqueur est certifié par un organisme accrédité et qu’il a respecté les normes en vigueur, notamment la norme NF P 03-201, qui encadre les inspections et les méthodes de recherche des infestations.
Un rapport incorrect peut résulter d’une inspection superficielle (omission de zones telles que les charpentes, planchers ou caves), d’un défaut de mise à jour par rapport à la réglementation applicable, ou d’un délai de validité dépassé (le diagnostic termites n’est valide que six mois). Une erreur peut engager la responsabilité contractuelle du diagnostiqueur (article 1240 du Code civil) ou du vendeur, surtout si elle entraîne un préjudice pour l’acquéreur, comme des travaux coûteux non prévus.
En cas de doute, il est recommandé de solliciter une contre-expertise par un expert judiciaire ou un professionnel indépendant. Si l’erreur est avérée et que le bien est infesté, l’acquéreur peut engager une action en garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) ou demander des dommages et intérêts. Un avocat en droit immobilier pourra vous accompagner pour évaluer les recours possibles et défendre vos intérêts.
Découvrez comment être indemnisé en cas de diagnostic termites erroné.
Comment savoir si un diagnostic carrez est erroné ?
Un diagnostic loi Carrez erroné peut avoir des conséquences juridiques significatives.
En particulier pour le vendeur, qui est tenu de garantir la surface privative annoncée lors de la vente d’un lot de copropriété (article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Une erreur dans le mesurage peut résulter d’une mauvaise prise en compte des surfaces exclues (comme les caves, balcons ou parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre), d’une approximation dans les mesures ou d’un manque de rigueur dans l’application des critères définis par la loi.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte pour demander une réduction proportionnelle du prix de vente (article 1619 du Code civil). Cette garantie s’applique même si l’erreur est involontaire.
Le vendeur peut engager la responsabilité du professionnel ayant effectué le diagnostic si celui-ci a manqué à son obligation de diligence. En cas de doute, une contre-mesure par un géomètre-expert peut être réalisée. Toutefois, si le diagnostic Carrez a été effectué par le vendeur lui-même, ce dernier reste seul responsable des erreurs.
Pour se prémunir, il est conseillé de confier ce diagnostic à un professionnel certifié et assuré. En cas de litige, un avocat en droit immobilier pourra vous accompagner pour contester le diagnostic, négocier une indemnisation ou défendre vos intérêts devant les tribunaux.
Comment savoir si un DPE est erroné ?
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné peut avoir des implications juridiques importantes :
Notamment pour le vendeur ou le bailleur, qui est tenu de fournir un DPE conforme et fiable lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier (articles L.173-1-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Une erreur dans le DPE peut résulter d’une mauvaise évaluation des caractéristiques thermiques du bâtiment (isolation, système de chauffage, ventilation) ou d’une utilisation incorrecte des logiciels de calcul réglementés.
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021, ce diagnostic est opposable juridiquement. Ainsi, si un DPE erroné induit l’acquéreur ou le locataire en erreur sur la performance énergétique réelle du bien, cela peut engager la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil) ou délictuelle (article 1240 du Code civil).
Si l’erreur a causé un préjudice, comme des coûts énergétiques plus élevés que prévu, l’acquéreur ou le locataire peut demander des dommages et intérêts, voire une réduction du prix de vente ou du loyer. En cas de dol, la nullité de la transaction peut être envisagée (article 1137 du Code civil).
Pour éviter ces litiges, il est essentiel de s’assurer que le diagnostiqueur est certifié et utilise une méthodologie conforme aux normes en vigueur. En cas de doute, une contre-expertise peut être réalisée par un professionnel indépendant. Un avocat en droit immobilier pourra vous conseiller et défendre vos droits en cas de litige lié à un DPE erroné.
Découvrez que faire en cas diagnostic de performance énergétique (DPE) erroné
Exemple de clause d'exclusion des vices cachés
« L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.
Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. II n’aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : 1) si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, 2) ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés ».
Qu'est ce que la garantie des vices cachés ?
Prévue aux articles 1641 à 1648 du code civil, la garantie des vices cachés offre une protection à l’acquéreur immobilier qui, postérieurement à l’achat d’un bien immobilier, découvre que son bien est affecté d’un ou plusieurs vices. Cette garantie permet à l’acquéreur d’agir contre le vendeur de l’immeuble, afin de demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente.
Vous pouvez prendre rendez-vous rapidement avec notre cabinet en suivant le lien ci-dessous :
