Comment obtenir réparation d’un diagnostic termites erroné ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier ancien, il faut être vigilant sur les différents diagnostics immobiliers qui vous sont adressés afin de ne pas tomber sur de mauvaises surprises. Parmi les diagnostics obligatoires, celui concernant la présence de termites est primordial, car ces insectes xylophages peuvent causer des dégâts considérables à la structure du bâtiment.

Cependant, bien que l’acquéreur soit attentif au résultat des diagnostics, il peut arriver qu’il soit erroné. Comment être indemnisé en cas de diagnostic termites erroné dans une telle situation ?

I. Dans quel cas un diagnostic termites est erroné ?

Un diagnostic termites avant-vente doit obligatoirement être réalisé dans un immeuble se trouvant dans les zones définies par arrêté préfectoral (tel est par exemple le cas de Bordeaux, de la Gironde, des Landes…).

La mission du diagnostiqueur s’inscrit dans le cadre de l’arrêté du 7 mars 2012 modifiant l’arrêté du 29 mars 2007 « définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites ». La norme applicable à sa mission est la norme NF P 03 201.

Les obligations du diagnostiqueur termites

Afin de réaliser son rapport le diagnostiqueur doit : 

• • Procéder à un examen de toutes les parties intérieures visibles et accessibles du bien immobilier ; 

• • Procéder, à l’aide d’un poinçon, à un sondage mécanique des bois visibles et accessibles.

En outre, le diagnostic termites doit mentionner :

• • Le logement concerné et le décrire,

• • Les parties visitées et celles qui n’ont pu l’être,

• • Les éléments infestés ou non par la présence de termites,

• • Des constatations diverses, notamment la présence d’autres insectes xylophages s’ils sont présents (vrillettes, capricornes par exemples).

Précision : les éléments se trouvant à l’extérieur du bien immobilier (souches, abris de jardin etc…) doivent également être contrôlés. 

Le résultat erroné du diagnostic termites

Ainsi, en cas de découverte de termites ou d’indices d’infestations de termites non mentionnés par le diagnostiqueur, sur des parties visibles et accessibles de l’immeuble, le diagnostiqueur pourrait engager sa responsabilité.

A l’inverse, si vous découvrez la présence de termites sur des parties invisibles ou inaccessibles pour le diagnostiqueur, ce dernier n’engagera pas sa responsabilité.

II. Qui est responsable en cas de diagnostic termites erronés ?

La responsabilité éventuelle du vendeur

En principe, le vendeur n’est pas responsable d’un diagnostic erroné, car il ne l’a pas réalisé. Toutefois, si le vendeur avait connaissance de la présence de termites dans son bien, qu’il a caché à son acquéreur, il pourrait engager sa responsabilité notamment sur le fondement des vices cachés.

Par ailleurs, le diagnostiqueur pourrait, afin de diminuer sa responsabilité, invoquer un manquement à l’obligation de bonne foi à son égard (de la part de son donneur d’ordre, qui est souvent le vendeur).

La responsabilité du diagnostiqueur en cas de diagnostic termites erronés

L’acquéreur et le diagnostiqueur immobilier ne sont pas liés par un contrat. C’est donc la responsabilité délictuelle qui s’applique, conformément à l’article 1240 du Code civil.

L’acquéreur doit faire la preuve d’une faute du diagnostiqueur immobilier, en causalité directe et certaine avec le dommage dans toute son ampleur.

Concernant la faute du diagnostiqueur, la Chambre mixte de la Cour de cassation (arrêt du 8 juillet 2015 n°13-26.686), considère que cette dernière est constituée par un diagnostic dont le résultat est erroné et un manquement à la norme applicable.

III. La réparation du préjudice subi par l’acquéreur victime d’un diagnostic termites erroné  

En cas de diagnostic erroné, l’acquéreur peut se retourner contre le diagnostiqueur dès lors que sa faute est établie. De fait, il sera possible de demander la réparation du préjudice par le biais d’une compensation financière à hauteur des travaux nécessaires à la remise en état ou des frais financiers exposés.

En effet, en cas d’erreur de diagnostic, le diagnostiqueur termites doit indemniser intégralement l’acheteur dont le préjudice revêt un caractère certain (Cass. civ 3^e, 8 décembre 2016, 15-20.497). Il s’agit de l’application du principe de la réparation intégrale.

A ce titre, le coût des travaux réparatoires induits par la présence de termites non signalée par le diagnostiqueur constitue un préjudice certain, qui doit être intégralement réparé.

En outre, doivent être considérés comme des préjudices certains, les préjudices immatériels induits par l’erreur de diagnostic (perte de loyer, préjudice de jouissance, loyers exposés afin de se loger par exemple).

Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière de diagnostics immobiliers.