Avocat | Droit de la construction

AVOCAT Droit de la construction

Le cabinet assiste ses clients professionnels et particuliers à Bordeaux, ainsi que dans la France entière, en droit de la construction

Notre expertise en droit de la construction

– Action en responsabilité des constructeurs (entreprise du bâtiment et leurs

sous-traitants, maîtres d’œuvre, architectes), des promoteurs immobiliers,

– Assurance et garantie de construction : garantie de parfait achèvement, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie et assurance décennale, garantie dommage ouvrage,

– Assistance lors de la réception et/ou de la livraison d’un immeuble ou d’un

ouvrage,

– Conseil lors de la rédaction / signature des marchés de travaux,

– Assistance en cas d’abandon de chantier,

– Conseil et assistance lors de la sous-traitance des marchés de travaux, signature d’une délégation de paiement,

– Conseil sur les retenues de garantie et pénalités de retard dans les marchés de travaux,

– Assistance lors des opérations d’expertise amiable ou judiciaire, lors d’un référé expertise en cas de désordre de construction, ou lors d’un référé préventif lors de la réalisation d’opérations de construction complexe.

Garanties de construction en cas de désordres (fissures, infiltrations, mauvais fonctionnement…)

La garantie de parfait achèvement, qui est d’une durée de 1 an à compter de la réception de l’ouvrage.

La garantie de parfait achèvement a pour objet de réparer les désordres réservés dans le procès-verbal de réception, ou signalés par écrit dans l’année qui suit. Cette garantie concerne tous les désordres de construction, quelle que soit leur gravité, ou leur siège.

La garantie de bon fonctionnement ; qui est d’une durée de 2 ans à compter de la réception de l’ouvrage.

La garantie de bon fonctionnement concerne un appareil ou un élément mobile, qui a une aptitude à fonctionner seul, pouvant être mis en mouvement par la main de l’homme ou par un dynamisme propre. Par exemple : un monte-charge, un système de climatisation, une trappe de cave ou de cheminée …

La garantie décennale, qui est d’une durée de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.

Il résulte de l’application des article 1792 du code civil et suivants que le désordre décennal est fondé sur la nature du dommage à l’ouvrage : le désordre revêt un caractère décennal lorsque, caché à la réception, il compromet la solidité de l’ouvrage, le rend impropre à sa destination, ou, par extension, compromet la propre solidité de l’un de ses éléments d’équipement indissociables. C’est donc la gravité de l’atteinte à l’ouvrage qui permet de qualifier le désordre de décennal.

Assurance dommage-ouvrage

Le cabinet assite ses clients en matière assurance dommage ouvrage. Cette assurance permet au propriétaire d’une construction atteinte de désordres de financer les travaux de reprise de l’ouvrage, dans un délai relativement bref, dans la mesure où le versement de l’indemnité d’assurance ne nécessite pas d’engager préalablement la responsabilité des constructeurs. L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant l’ouverture de chantier, par le propriétaire d’un terrain ou d’un ouvrage, qui envisage de réaliser des travaux de construction. Il s’agit d’une obligation légale, pouvant être pénalement sanctionnée. Elle prend effet à la fin la garantie de parfait achèvement et s’achève dans un délai de 10 ans après la réception des travaux. L’assurance dommage-ouvrage peut toutefois être mobilisée dans de nombreux autre cas, dans lesquels votre avocat en droit immobilier et droit de la construction pourra vous assister.

Retard et abandon de chantier

Afin de déterminer d’éventuels retards, il est nécessaire de comparer la date mentionnée sur le marché de travaux et la date de la réception effective des ouvrages, et d’appliquer, le cas échéant, le montant des pénalités de retard prévues. Les pénalités de retard mentionnés dans un marché de travaux s’analysent en une clause pénale, prévue par l’article 1231-5 du code civil. Elles pourront ainsi être modulées par le juge et devront faire l’objet d’une mise en demeure préalable afin de pouvoir être demandées en justice. Lors d’un abandon de chantier, il est nécessaire de mettre en demeure l’entreprise de construction de reprendre la réalisation des travaux, dans un délai précis. En l’absence de reprise du chantier, il est opportun de faire constater l’abandon de chantier par huissier, ce qui permettra également de faire constater d’éventuels désordres de construction. Il sera alors possible de faire action en référé, soit pour demander la reprise du chantier sous astreinte, ou d’exercer une action dite au fond afin d’engager la responsabilité contractuelle de l’entreprise défaillante afin d’obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts.

Le cabinet intervient en cas de malfaçons, non-façons, fissures, infiltrations …

Dans de pareils cas, dans un premier temps il est nécessaire d’établir la preuve des désordres, notamment par constat d’huissier. Cela permettra, notamment, de tenter de trouver une issue amiable au litige de construction. Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’assignation des entreprises de construction et autres intervenants au projet de construction (locateur d’ouvrage, promoteur vendeur, architecte, bureau d’études, bureau de contrôle …) devant le juge des référés pourra s’avérer nécessaire, afin qu’il désigne un expert judicaire. L’expert judiciaire désigné organisera une réunion contradictoire à l’ensemble des parties, afin de constater la réalité des désordres, leurs causes, les responsabilités encourues par les différentes entreprises intervenues sur le chantier, les travaux réparatoires à mettre en œuvre et leurs coûts. Le rapport qui sera rendu par l’expert judicaire permettra de tenter une nouvelle fois de trouver une issue amiable avec les entreprises de construction en cause. A défaut, il conviendra de saisir le Tribunal compétent pour demander la condamnation de ces entreprises de construction, et de leurs assureurs, à payer le montant des travaux réparatoires.

FAQ

Questions sur le droit de la construction

Trouvez la réponse à des questions courantes en droit de la construction 

Conformément aux articles L 111 28 et suivants du code de la construction et de l’habitation, il est impératif qu’une entreprise, dont la responsabilité décennale peut être engagée, ait souscrit une assurance décennale au moment de l’ouverture du chantier : 

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, reproduits aux articles L. 111-13 à L. 111-19, à propos de travaux de bâtiment doit être couverte par une assurance.

A l’ouverture de tout chantier, elle doit être en mesure de justifier qu’elle a souscrit un contrat d’assurance la couvrant pour cette responsabilité.

Tout contrat d’assurance souscrit en vertu du présent article est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité pesant sur la personne assujettie à l’obligation d’assurance »

À défaut d’avoir souscrit une assurance décennale, la sanction encourue est, conformément à l’article L.111-34 du code de la construction et de l’habitation, 6 mois de prison, 75.000 euros d’amende, ou l’une de ses deux peines seulement : 

« Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances, reproduits aux articles L. 111-28 à L. 111-30, sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ».

Conformément à l’article 3 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, il est indispensable que l’entrepreneur qui entend sous-traiter un marché de travaux fasse accepter chaque sous-traitant, et agréer les conditions de paiement, par le maître d’ouvrage. 

« L’entrepreneur qui entend exécuter un contrat ou un marché en recourant à un ou plusieurs sous-traitants doit, au moment de la conclusion et pendant toute la durée du contrat ou du marché, faire accepter chaque sous-traitant et agréer les conditions de paiement de chaque contrat de sous-traitance par le maître de l’ouvrage ; l’entrepreneur principal est tenu de communiquer le ou les contrats de sous-traitance au maître de l’ouvrage lorsque celui-ci en fait la demande (…).

À défaut, conformément à l’article L8271-1-1 du code du travail, la sanction encourue est de 7.500 euros : 

« Les infractions au premier alinéa de l’article 3 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance sont constatées par les agents mentionnés à l’article L. 8271-1-2. Ces infractions sont punies d’une amende de 7 500 € ».

Problématiques liées à la location saisonnière de courte durée : déclaration d’activité auprès de la municipalité concernée afin d’obtenir le numéro d’enregistrement nécessaire pour proposer un bien sur les différentes plateformes spécialisées (Airbnb, Booking ou encore Abritel), dépôt et suivi de l’autorisation d’urbanisme nécessaire afin de permettre le changement de destination induit par le changement d’usage du bien, vérification de la compatibilité de l’activité de location meublée de courte durée projetée avec les dispositions du règlement de copropriété applicable.

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