Vous avez fait construire votre bien ou l’avez rénové et les travaux sont terminés ? Les ouvrages doivent à présent être réceptionnés. Soyez prudents ! Le droit immobilier accorde une importance particulière à la réception des travaux, qui est un acte juridique loin d’être anodin.
En effet, la phase de réception des travaux est l’une des étapes juridiques les plus importantes du droit de la construction. En pratique, il s’agit du moment où l’entrepreneur informe le maître d’ouvrage qu’il vient de finir les travaux.
Le maître d’ouvrage doit alors réceptionner les travaux, en prenant soin de lister l’ensemble des réserves à la réception. A défaut, tout ce qui était apparent à la réception sera purgé par cette dernière : plus aucun recours de sera possible.
Quelles sont les caractéristiques et les conséquences de la réception des travaux en droit de la construction.
I) Quelles sont les caractéristiques principales de la réception des travaux
Les caractéristiques juridiques de la réception des travaux
Juridiquement, la réception intervient soit à l’initiative de l’entrepreneur soit du maitre d’ouvrage (celui qui commande les travaux). En effet l’article 1792-6 du code civil indique sur ce point : « La réception (…) intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».
En outre, la réception est une décision unilatérale du maitre d’ouvrage ; elle soit seulement, afin de respecter le principe du contradictoire, être prononcée en présence des entreprises travaux (qui doivent à minima être convoquées).
Cela signifie que la réception peut arriver à tout moment, même en cours de chantier, sans l’accord de l’entrepreneur.
Les différents types de réception des travaux
La réception des travaux peut être expresse, tacite ou judiciaire :
– La réception est expresse, dès lors que l’entrepreneur et le maître d’ouvrage ont rédigé et signé un procès-verbal de réception.
– La réception est tacite lorsqu’en l’absence de procès-verbal de réception le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage et qu’il a payé l’intégralité des travaux.
– La réception est judiciaire quant à elle prononcée par un juge lorsque l’une des parties refuse de procéder à la réception du chantier.
Quelles sont les différences entre la réception des travaux, l’achèvement et la livraison
Attention, la « réception » des travaux ne doit pas être confondue avec « l’achèvement » ou « la livraison ».
L’achèvement est une notion matérielle, elle correspond au moment où les travaux prévus par le contrat de construction ont été réalisés.
La réception est une notion juridique, qui emporte des conséquences telles que détaillées ci-après (transfert de la garde de l’ouvrage, départ des garanties de construction ect …).
Enfin, la « livraison » est une notion souvent rencontrée dans les VEFA : il ‘agit du moment où le promoteur immobilier livre le bien à l’acquéreur, qui en prend possession (remise des clefs).
II) La réception des travaux en pratique
Comment se déroule la réception des travaux
En pratique, lorsque les travaux sont achevés, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage vont procéder ensemble à un contrôle des différents travaux réalisés. Si un maitre d’œuvre ou architecte a suivi le chantier, il est fréquent que sa mission comprenne l’assistance du maitre d’ouvrage lors de la réception des travaux.
Il s’agit d’effectuer un état des lieux général, rigoureux et détaillé des différents travaux. Le maître d’ouvrage pourra, à ce stade :
– ne pas accepter les travaux réalisés en ne signant pas de procès-verbal de réception, notamment s’il considère que les travaux ne sont pas achevés.-
– accepter les travaux en mentionnant des réserves (désordre, défaut, non-conformité) à la réception, qui seront consignés dans un acte appelé « procès-verbal de réception » ;
– accepter les travaux en ne mentionnant pas de réserve si le travail réalisé est irréprochable.
III)Quelles sont les conséquences de la réception des travaux en droit de la construction
La réception des travaux emporte des conséquences juridiques importantes dont il convient de connaitre la portée.
La réception marque la fin du contrat de louage d’ouvrage
La réception traduit l’acceptation par le maître d’ouvrage des travaux réalisés. Dès lors que le maître d’ouvrage accepte les travaux sans relever d’anomalies de construction, il est mis fin au contrat de louage d’ouvrage.
Concrètement la mission de l’entreprise travaux s’achève, à part si des réserves restent à lever.
La réception transfère la garde du chantier au maître d’ouvarge
Durant toute la réalisation des travaux de construction, le constructeur est responsable du chantier. En ce sens, il doit répondre de certains évènements tels que des vols ou des incendies. Ainsi la réception des travaux, la responsabilité du chantier est transférée au maître d’ouvrage.
La réception marque le point de départ des garanties légales de construction
L’une des conséquences les plus importantes de la réception des travaux est qu’elle marque le point de départ des garanties légales de construction à savoir : la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement ou encore la garantie décennale.
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est essentielle en droit de la construction en ce qu’elle permet au maître d’ouvrage de demander à l’entreprise travaux de revenir sur le chantier afin de terminer correctement l’ouvrage réalisé. Elle s’applique à compter de la réception des travaux et ce pour une durée d’1 an.
La garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale
La garantie de bon fonctionnement impose aux entrepreneurs, dans un délai de 2 ans à compter de la réception des travaux, de remédier aux désordres relevés sur des éléments d’équipement, ayant un fonctionnement propre, lesquels doivent être dissociables du gros œuvre.
La garantie décennale
La réception des travaux constitue le point de départ du délai de 10 ans de la garantie décennale. Cette garantie légale de construction permet d’engager, dans un délai de 10 ans, la responsabilité des constructeurs dès lors que survient un désordre portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
Pour résumer : Dès lors que le maître d’ouvrage n’a pas réceptionné les travaux et si surviennent des désordres, il ne pourra pas se prévaloir des garanties légales de construction. Dans pareil cas, il ne pourra que rechercher la responsabilité du constructeur que sur le fondement contractuel.
IV) En conclusion sur les caractéristiques et les conséquences de la réception des travaux
L’ensemble des participants à la phase de réception du chantier doivent faire preuve d’une grande vigilance au regard des conséquences juridiques importantes qu’elle peut entrainer. Le maître d’ouvrage peut d’ailleurs se faire assister par un professionnel en matière de construction. En cas de litige survenant au stade de la réception des travaux, entrepreneurs et maîtres d’ouvrage peuvent également se rapprocher d’un avocat immobilier et construction afin que ce dernier les assiste et conseille.
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France.
