Le monde de l’immobilier est vaste et complexe, et lorsqu’on parle de malfaçons les enjeux peuvent devenir particulièrement importants. Un avocat en droit de la construction est souvent confronté à des clients désemparés face à des travaux bâclés, des finitions inachevées ou des défauts majeurs dans la construction.
Avocat malfaçons travaux : 3 points essentiels pour avoir gain de cause et augmenter vos chances de résoudre vos difficultés.
Comprendre les conséquences de la réception des travaux sur le traitement juridique des malfaçons
– Avant la réception des travaux les malfaçons sont sous la seule responsabilité de l’entreprise
Avant la réception, le chantier est sous la seule responsabilité de l’entreprise, ce qui a deux conséquences principales.
La première : tout ce qui se passe sur le chantier est de la responsabilité de l’entreprise, comme par exemple une personne blessée, du matériel dégradé ou volé, les éventuels dégâts des eaux etc…
La seconde : toutes les malfaçons qui peuvent survenir en cours de chantier sont la responsabilité pleine et entière dans l’entreprise, sans que cette dernière ne puisse faire appel à sa garantie décennale ou que vous ne puissiez faire appel à votre assurance dommage-ouvrage.
En effet tant l’assurance décennale que l’assurance dommage ouvrage ne fonctionnent que pour les désordres et malfaçons qui se révèlent après la réception des travaux. Ainsi, si vous remarquez une malfaçon en cours de chantier, parlez-en à votre architecte ou maître d’oeuvre. A défaut, tentez d’échanger amiablement avec l’entreprise, en lui expliquant votre position, sans rompre le dialogue.
En effet, dans la mesure où avant réception vous n’aurez pas d’assurance mobilisable, il est judicieux de tenter de trouver un terrain d’entente, surtout si vous craignez que votre entreprise travaux soit dans une santé financière fragile… Si cette dernière venait à se placer en liquidation judiciaire sans avoir achevé son chantier vous ne pourriez-vous retourner contre aucun acteur solvable.
Toutefois, si vous ne parvenez pas à avoir gain de cause amiablement, il sera nécessaire de la mettre en demeure de résoudre le problème (voir plus bas).
– Après la réception les garanties légales de construction s’appliquent
Après la réception du chantier les garanties légales de construction sont mobilisables, ce qui est protecteur pour vous.
Trois garanties principales s’appliquent en matière de construction immobilière après la réception du chantier, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, et la garantie décennale.
La garantie de parfait achèvement, qui est d’une durée de 1 an à compter de la réception des travaux, couvre tous les défauts ou dysfonctionnements signalés, soit par des réserves lors de la réception, soit qui sont apparus dans le délai d’un an après réception et dénoncés par lettre recommandée.
La garantie de bon fonctionnement, qui est d’une durée de 2 ans à compter de la réception des travaux et permet de garantir le bon fonctionnement des équipements séparables de la construction (électroménager par exemple).
La garantie décennale qui est d’une durée de 10 ans à compter de la réception, et qui couvre tous les désordres qui rendent le bien impropre à sa destination ou qui affectent la solidité de l’ouvrage.
Ainsi, après réception des travaux, il ne faut pas hésiter à mobiliser les différentes garanties de construction, en accordant une vigilance particulière aux délais pendant lesquels ces garanties sont mobilisables. En effet, seule une demande en justice au cours de la période de validité de la garantie visée permet d’interrompre le délai de forclusion. Une simple lettre recommandée n’ayant sur ce point aucun effet.
Par ailleurs, attention aux faux amis, notamment concernant la garantie de parfait achèvement ; ce terme ne signifie pas qu’un assureur ait accordé une garantie. Seule l’entreprise doit reprendre son ouvrage, sur ses fonds propres.
Ne pas oublier de noter toutes les malfaçons lors de la réception des travaux
– Noter toutes les réserves apparentes lors de la réception
Comme vu précédemment, si votre chantier n’a pas fait l’objet d’une réception, il reste sous la responsabilité de l’entreprise et vos garanties légales de construction n’ont pas encore débuté.
Si le dialogue est rompu et/ou que l’entreprise ne reviendra pas sur le chantier, ou si tout simplement le chantier est achevé, il va être nécessaire de procéder à la réception des travaux dans les meilleurs délais.
Lors de la réception du chantier une importance toute particulière devra être accordée afin de mentionner toutes les réserves sur le procès-verbal de réception. Les réserves, qui correspondent à des éléments non réalisés, on parle de non-façon, ou mal réalisés, ou parle de malfaçons, obligeront l’entreprise à revenir sur le chantier pour terminer correctement son travail.
Attention : si des éléments, non-façons ou malfaçons, sont visibles lors de la réception (on dit qu’ils sont apparents) et qu’ils ne sont pas notés sur le procès-verbal de réception, il ne sera plus possible d’exiger que l’entreprise revienne sur le chantier pour reprendre ces éléments. Ce principe est résumé de la manière suivante : la réception purge les vices apparents.
– Se faire assister d’un professionnel lors de la réception afin de ne pas oublier de malfaçons
Pour éviter toute difficulté, il est donc opportun de vous faire assister d’un professionnel lors de la réception des travaux : soit par votre architecte ou votre maitre d’œuvre, soit par un expert en bâtiment.
Se constituer la preuve des malfaçons et mettre en demeure l’entreprise
– Se constituer des preuves des malfaçons
Pour avoir gain de cause, il est essentiel de pouvoir prouver la malfaçon. Cela commence par une documentation complète. Prenez des photos claires et détaillées dès que vous remarquez une malfaçon et idéalement prenez attache avec un huissier de justice pour qu’il vienne faire un constat sur place.
Notez rigoureusement la date d’apparition des malfaçons, conservez les éventuels échanges avec l’entreprise en charge des travaux et tous les autres éléments pertinents.
Dans de nombreux cas, il peut être judicieux de faire appel à un expert en bâtiment pour réaliser un rapport technique. Cette expertise, bien qu’elle puisse représenter un coût, sera une pièce importante pour votre défense.
Attention toutefois, cette expertise, dite expertise amiable, n’aura pas la même portée juridique qu’une expertise judiciaire, qu’il pourra s’avérer nécessaire de solliciter. Votre avocat en droit de la construction saura vous guider sur ce point en fonction des malfaçons que présentent les travaux.
– Mettre en demeure de reprendre les malfaçons
Après l’apparition des malfaçons et après avoir tenté de résoudre amiablement le litige avec l’entreprise de travaux, que vous soyez avant ou après réception des travaux, le bon réflexe est de mettre l’entreprise de reprendre le problème. Cette mise en demeure devra être réalisée par vous-même si vous n’êtes pas assisté par un avocat, sinon celui-ci pourra se charger de vous assister dans cette démarche.
En cas de malfaçons avant réception la mise en demeure vous aidera à contraindre l’entreprise à reprendre son ouvrage, en lui présentant toutes les preuves que vous aurez pu recueillir et en lui laissant un délai précis pour reprendre son ouvrage.
Après réception la mise en demeure sera particulièrement nécessaire dans l’année qui suivra l’achèvement du chantier, dite l’année de parfait achèvement. En effet, au cours de cette année vous pouvez contraindre l’entrepreneur à revenir sur le chantier pour reprendre les problèmes de toute nature, et s’il ne revient pas, vous avez la possibilité de lui adresser la facture de l’intervention d’une autre entreprise. La seule exigence pour cela est de lui avoir adressé une mise en demeure en recommandé de revenir reprendre les malfaçons.
Martin Peyronnet, avocat en droit de la construction, vous assiste en cas de malfaçons afin trouver une solution la plus rapide et efficace possible. N’hésitez pas à contacter le cabinet pour obtenir des conseils ou pour vous faire accompagner en cas de contentieux.
