Avocat levée des réserves – utilisez la garantie de parfait achèvement !

Afin de faire lever les réserves pensez à utiliser la garantie de parfait achévement, qui est très efficace. 

La garantie de parfait achèvement (GPA) est une garantie essentielle du droit de la construction, prévue à l’article 1792-6 du code civil : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

La garantie de parfait achèvement permet au maître d’ouvrage (le commanditaire des travaux) de demander à l’entreprise travaux de revenir sur le chantier afin de terminer, correctement, l’ouvrage qu’elle a réalisé.

Cette garantie s’applique à compter de la réception des travaux, pour une durée d’un an. Elle permet d’obtenir la réparation de tous les désordres apparus dans ce délai, ainsi que la levée des réserves qui auraient été dénoncées lors de la réception des travaux.

Les maitres d’ouvrage confrontés à des problématiques en droit immobilier ou droit de la construction doivent connaître les principales caractéristiques de la garantie de parfait achèvement afin de pouvoir l’utiliser pour exiger la levée des réserves ! 

I) Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ? 

A) La garantie de parfait achèvement oblige l’entreprise travaux de revenir reprendre les réserves ou les désordres

Cette garantie oblige l’entreprise travaux à revenir sur le chantier afin de finaliser son intervention, en réparant les réserves mentionnées lors de la réception des travaux, ou les désordres survenus dans le délai d’un an après la réception des travaux.

L’obligation de revenir sur le chantier est indépendante de la notion de faute de l’entreprise : seule la présence des désordres ou réserves à la réception l’oblige à revenir, qu’elle soit fautive ou non dans l’exercice de sa mission.

B) L’entreprise travaux doit reprendre tous les désordres, peu importe leur localisation ou leur gravité

La garantie de parfait achèvement s’applique à tous les désordres, sans qu’il soit nécessaire que ces derniers présentent une gravité particulière, à l’inverse de la garantie décennale.

En effet, pour mobiliser la garantie décennale, les désordres doivent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination, ce qui pose parfois des difficultés pour prouver la gravité des désordres.

Dans le cadre de la garantie de parfait achèvement pas de difficulté : cette garantie s’applique dans tous les cas, si les travaux sont réceptionnés et que le délai d’un an n’est pas dépassé.

C) La garantie de parfait achèvement permet de faire réaliser les travaux par un tiers, aux frais de l’entreprise défaillante

A défaut de s’exécuter, l’entreprise travaux pourra être condamnée en justice à payer le coût des travaux de réparations qu’elle aura refusé de faire. En effet, l’article 1792-6 du code civil précise sur ce point : « les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant ».

Le maitre d’ouvrage, confronté à des désordres de construction pourra faire intervenir une entreprise autre que l’entreprise intervenue initialement sur son chantier, et demander le paiement des travaux à l’entreprise initiale.

II) Quelle est la définition des réserves ?

Sont appelées « réserves » les malfaçons, les désordres, les défauts de finition mentionnés lors de la réception des travaux. Le recensement des défaut apparents dans un procès-verbal de réception est très important, sans cela il ne sera plus possible d’exiger que l’entrepreneur revienne sur le chantier.

Une fois que les réserves ont été consignées sur le procès-verbal de réception, l’entreprise ayant réalisé les travaux doit venir les lever. Soit dans le délai mentionné sur le procès-verbal de réception, soit dans le déla d’un an. 

Dès lors que les réserves sont levées, maître d’œuvre et maître d’ouvrage font un nouvel état des lieux ; on parle alors de procès-verbal de levée des réserves. Le maître d’ouvrage a toujours la possibilité de contester la lever des réserves.

III) Que faire en présence de réserves non levées ?

Une fois que les réserves ont été inscrites sur le procès-verbal de réception des travaux, il appartient à l’entreprise travaux de lever ces réserves.

En cas d’inertie de l’entreprise ayant réalisé les travaux, il sera nécessaire dans un premier temps de la mettre en demeure de lever les réserves. 

La mise en demeure permet d’une part de tenter de trouver une solution amiable avant toute procédure judiciaire, et permet d’autre part, de rappeler à l’entrepreneur ses obligations.

Pour qu’elle soit efficace, la mise en demeure devra mentionner :

–          Les obligations du constructeur,

–          La liste des réserves recensées sur le procès-verbal de réception des travaux,

–          Le délai initialement imparti pour lever les réserves le cas échéant.

La mise en demeure devra bien évidemment mentionner qu’à défaut de s’exécuter, le maître d’ouvrage à la possibilité de l’assigner en justice. Naturellement, il peut-être opportun de se faire assister par un avocat intervenant en droit de la construction aux fins de rédaction de la mise en demeure afin qu’elle ait un effet plus persuasif et comminatoire.

IV) Comment utiliser la garantie de parfait achèvement afin de forcer l’entreprise à lever les réserves ? 

A) La garantie de parfait achèvement s’applique indépendamment de la notion de faute

La garantie de parfait achèvement ne s’applique qu’à compter de la réception des travaux, qui, théoriquement, coïncide avec l’achèvement des travaux. A défaut de réception, il convient de considérer que le chantier est toujours en cours ; dans ce cas, afin d’obtenir réparation des désordres constatés, il sera nécessaire de prouver la faute de l’entreprise, ce qui peut s’avérer complexe en droit de la construction.

A l’inverse, après réception lorsque la garantie de parfait achèvement s’applique, il n’est pas nécessaire de faire la démonstration d’une faute. On parle de responsabilité de plein droit de l’entreprise travaux ; ce qui facilite grandement l’intervention de l’avocat en droit immobilier dans la défense des maitres d’ouvrages.

Par ailleurs, cette garantie s’applique également dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achévement, en présence de désordres ou malfaçons en VEFA. 

B) La garantie de parfait achèvement s’applique dans le délai d’un an après réception des travaux

En pratique, il convient d’être vigilant sur la date de réception des travaux :

• Soit un procès-verbal de réception a été signé, et il n’y a pas de difficulté, la date de réception est celle mentionnée sur le procès-verbal de réception,

• Soit il n’y a pas eu de procès-verbal de réception et il nécessaire de qualifier la réception tacitement.

La réception tacite est retenue par la Cour de Cassation en cas de paiement quasi intégral des travaux et de prise de possession de l’ouvrage. Cette notion, très factuelle, pose toutefois des difficultés d’appréciation, et devra être examinée avec attention par l’avocat en droit immobilier et droit de la construction.

C) Lettre recommandée obligatoire afin de pouvoir mobiliser la garantie de parfait achèvement

Le code civil en son article 1792-6, ainsi que la jurisprudence de la Cour de Cassation, imposent que l’entrepreneur ait été mis en demeure, par lettre recommandée, de reprendre les travaux présentant des désordres ou de lever les réserves. A défaut, la Cour de Cassation rejette les actions fondées sur la garantie de parfait achèvement.

L’avocat en droit de la construction pourra vous assister dans la rédaction de cette mise en demeure, afin que toutes les mentions nécessaires soient présentes, ainsi que pour une éventuelle action judiciaire visant à obtenir une indemnisation.

V) L’action judiciaire afin de contraindre l’entreprise à lever les réserves

Dans le cas où la mise en demeure s’avère infructueuse, il sera nécessaire d’intenter une action judiciaire contre l’entreprise ayant réalisé les travaux sur le fondement de l’article 1792-6 du Code civil. Le plus souvent il s’agira d’une procédure dite de référé permettant l’éxécution forcée des obligations de l’entreprise. 

Attention ! La garantie de parfait achèvement ne peut être actionnée que pendant un délai d’1 an à compter de la réception des travaux. A l’expiration de ce délai, l’action est dite « forclose », cela signifie que le maître d’ouvrage ne pourra plus agir sur ce fondement. Selon les cas il sera toutefois possible d’agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de l’entreprise.

Si l’action en justice a pour objet de contraindre le constructeur à lever les réserves, il convient de souligner qu’il est également possible de solliciter du juge la condamnation de l’entreprise à réparer les préjudices subis par les maîtres d’ouvrage en condamnant le constructeur au paiement de dommages et intérêts au titre duretard dans la levée des réserves.

Vous recontrez une difficulté dans la levée des réserves ? Notre cabinet en droit immobilier et droit de la construction vous assiste ! N’hésitez pas à prendre rendez-vous