Vous êtes propriétaire d’un terrain sur lequel vous souhaitez y construire un ou plusieurs immeubles ? Un tel projet de construction peut cependant s’avérer technique, long et coûteux, raisons pour lesquelles il vous faut recourir au contrat de promotion immobilière (CPI).
En effet, le contrat de promotion immobilière est un contrat qu’il peut être pertinent de mettre en place au regard du projet de constuction imaginé. Cette pertinence, au regard des caractéristiques ci-après décrites, devra être évaluée avec l’aide d’un avocat en droit de la construction.
I) Définition du contrat de promotion immobilière
– Le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat
Le contrat de promotion immobilière est défini à l’article 1831-1 du Code civil comme :
« Un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promoteur est garant de l’exécution des obligations mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l’ouvrage (…) ».
Le contrat de promotion immobilière est donc un contrat de mandat de délégation générale et non un contrat de construction. Le promoteur immobilier est le mandataire d’un maître d’ouvrage propriétaire d’un terrain et qui souhaite faire réaliser un programme immobilier de grande envergure.
Le contrat de promotion immobilière doit impérativement être distingué d’autres contrats de construction en ce qu’il fait naître des droits et obligations particuliers à la charge du promoteur et du maître d’ouvrage.
– La différence entre le contrat de promotion immobilière et la VEFA
Dans le cadre d’une VEFA, le constructeur-vendeur est propriétaire du terrain sur lequel le bien immobilier destiné à la vente est construit ; l’acquéreur devenant propriétaire au fur et à mesure de l’avancée des travaux. Cela n’est pas le cas dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière puisque le maître d’ouvrage est déjà propriétaire du terrain au moment où il conclut le contrat.
– La différence entre le contrat de promotion immobilière et le CCMI
Dans le CCMI l’intervenant est considéré comme un constructeur or, le promoteur immobilier n’a pas la qualité de constructeur dans le contrat de promotion immobilière. Il s’oblige à faire construire un ou plusieurs immeubles au moyen d’un contrat de louage d’ouvrage conclut au nom et pour le compte de son mandant– maître d’ouvrage.
– La différence entre le contrat de promotion immobilière et le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée
La maîtrise d’ouvrage déléguée repose sur l’existence d’un simple mandat relatif aux missions déterminées par le maître d’ouvrage, qui peuvent être assez réduites comme très étendues. Le contrat de promotion immobilière est à l’inverse un contrat de mandat d’intérêt commun, permettant la construction d’un ou de plusieurs immeubles et comportant des engagements relatifs au prix, aux délais, à l’objet et aux missions du promoteur.
II) Que contient un contrat de promotion Immobilière
Le contrat de promotion immobilière est un contrat de mandat conclu à titre onéreux, obligeant le maitre d’ouvrage à payer le prix qui y est stipulé.
Lorsque ce contrat est conclu dans le cadre d’une construction à usage d’habitation ou à usage mixte il est soumis à un formalisme rigoureux. Il doit être écrit et contenir des mentions obligatoires :
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- La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment,
- La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire,
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- Les devis descriptifs et les conditions d’exécution techniques des travaux,
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- Le prix convenu,
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- Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l’avancement des travaux,
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- La rémunération du promoteur,
- Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié.
III) Les obligations et responsabilité du promoteur immobilier dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière
– Dans un contrat de promotion immobilière le promoteur immobilier est un mandataire
Avant toute chose, il ne faut pas attribuer au « promoteur immobilier » la qualité de constructeur ou vendeur. Il est un mandataire et du fait de cette qualité, il est soumis à plusieurs obligations :
· – Garantir le dépassement des prix et la bonne exécution des contrats de louage d’ouvrage ;
· – Assurer la livraison en souscrivant à une garantie de bonne fin ;
· – Souscrire à une police d’assurance dommage-ouvrage pour le compte du maître d’ouvrage ;
· – Souscrire l’assurance de responsabilité civile décennale.
Il dispose de facultés propres au contrat de promotion immobilière telles que pouvoir procéder ou faire procéder à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet. Par exemple : il a la possibilité au nom et pour le compte du maître d’ouvrage de procéder à une demande de permis de construire auprès des services compétents, de conseiller et assister le maître d’ouvrage dans la recherche de financement.
– Dans un contrat de promotion immobilière le promoteur doit répondre de sa gestion envers son mandant
Ainsi, dès lors que l’une de ces obligations générale ou facultative n’a pas été exécutée, ou a été mal exécutée ou qu’elle a été exécutée en retard, le maitre d’ouvrage peut engager la responsabilité contractuelle du promoteur sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.
– Dans un contrat de promotion immobilière le promoteur est tenue de la garantie decennale
La loi considère le promoteur comme un « constructeur non-réalisateur ».En conséquence, il est débiteur de la garantie décennale des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, dès lors qu’apparaissent des désordres de nature décennale sur le bien immobilier et ce dans un délai de 10 ans à compter de la réception des travaux. Pour rappel, un désordre est de nature décennale dès lors qu’il est apparu dans un délai de 10 ans et qu’il porte atteinte à la solidité de l’ouvrage ou qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination.
Il est également débiteur de la garantie de bon fonctionnement – garantie biennale – qui couvre les dysfonctionnements des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage. Un équipement est dissociable de l’ouvrage dès lors que sa pose, son démontage ou son remplacement peut s’effectuer sans détérioration dudit équipement ou de l’ouvrage.
En revanche, le promoteur immobilier n’est pas débiteur de la garantie de parfait achèvement assurant la réparation des désordres de construction été réservés au moment de la réception des travaux, ou apparus dans un délai d’1 an à compter de la réception des travaux. Seuls les constructeurs réalisateurs sont tenus de cette garantie.
Toutefois, il est peut-être prévu par son mandat qu’il ait en charge la réalisation d’un ou plusieurs lots du programme. Dans ce cas très précis, il sera considéré comme un entrepreneur et sera donc tenu de la garantie de parfait achèvement pour les travaux dont il avait la responsabilité.
Recourir à un contrat de promotion immobilière implique souvent l’existence d’un projet conséquent. Afin d’éviter toutes difficultés ou dans le cas où surviendrait un litige opposant le maitre d’ouvrage avec le promoteur immobilier il lui sera conseillé de se rapprocher d’un avocat intervenant en droit de la construction.
La cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Dernière mise à jour le 10 novembre 2023 par Martin Peyronnet
