Lorsque des travaux ont été réalisés il est fréquent que certains désordres de construction apparaissent. Ces désordres de construction peuvent être couverts par la garantie décennale des constructeurs.
Les questions relatives à la garantie décennale fréquemment soumises à l’avocat en droit immobilier sont les suivantes : Quand demander la garantie décennale ? Qui est concerné par la garantie décennale ou encore quels sont les recours après l’expiration du délai de 10 ans ?
I) Quel est le champ d’application de la garantie de décennale
La garantie décennale à une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux
La garantie décennale est une garantie légale de construction garantissant, pendant un délai de 10 ans après la réception des travaux, les désordres de construction résultant de travaux de construction ou de rénovation.
Tous les désordres de construction ne sont pas couverts par la garantie décennale ; il est nécessaire que les désordres présentent une certaine gravité. Pour cela ils doivent :
– Compromettre la solidité de l’ouvrage. Il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage lorsque
l’ouvrage est menacé de destruction, de chute ou d’effondrement.
– Ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Il y a impropriété à destination de l’ouvrage lorsque le désordre le rend inapte à remplir l’usage auquel il était destiné.
Attention : afin que la garantie décennale puisse fonctionner, les désordres ne doivent pas être visibles au moment de la réception des travaux. Afin d’éviter des déconvenues, il est possible de vous faire assister par un avocat en immobilier lors de vos opérations de réception des travaux.
Qui doit souscrire une assurance décennale ?
En matière de travaux de construction, les personnes dont la responsabilité décennale peut être engagée doivent justifier d’une assurance décennale dès l’ouverture du chantier.
Cette obligation d’assurance décennale concerne toutes les personnes qualifiées de constructeurs au sens des article 1792 et suivants du code civil, qui concluent un contrat de louage d’ouvrage les liant à un maitre d’ouvrage.
La loi confère la qualité de constructeur à différents professionnels de la construction intervenant sur le chantier :
– Les entrepreneurs et les architectes liés au maître d’ouvrage par un contrat d’entreprise.
– Les techniciens tels que les contrôleurs techniques ou les coordonnateurs de travaux, lorsqu’il assure la réalisation de travaux.
– Les vendeurs après achèvement des travaux, et ce peu important que les travaux aient été réalisés par lui-même ou par un entrepreneur.
– Les promoteurs. Malgré leur qualité de mandataire de maître de l’ouvrage (voir article : Droit immobilier : focus sur le contrat de promotion immobilière) les promoteurs sont considérés par la loi comme des constructeurs non réalisateurs. Ils sont donc tenus de la garantie décennale.
Attention : l’ensemble des activités réalisées par l’entreprise sur le chantier doivent assurées (maçonnerie, électricité, plomberie ect). Il est important que le maître d’ouvrage s’assure que l’entreprise travaux soit assurée pour toutes les activités qu’elles réalisent. A défaut il sera complexe pour l’avocat en droit immobilier d’obtenir une indemnisation du maitre d’ouvrage.
Qui est bénéficiaire de la garantie décennale ?
Les bénéficiaires de la garantie décennale sont les maîtres d’ouvrage, c’est-à-dire les personnes pour le compte desquelles les travaux sont réalisés.
Il convient de souligner qu’en cas de vente du bien immobilier construit ou rénové la garantie décennale est transférée au nouvel acquéreur.
Aussi, le nouvel acquéreur devient, par l’effet du contrat de vente, bénéficiaire de la garantie décennale. Il pourra donc s’en prévaloir s’il découvre un désordre de nature décennale.
II) Quels sont les recours 10 ans après la réception des travaux, en cas d’expiration de la garantie
décennale ?
Si le délai de 10 ans depuis la réception des travaux de construction est expiré, il ne sera plus possible d’actionner la garantie décennale en cas de désordre.
Cependant, le maître de l’ouvrage aura la possibilité d’agir sur d’autres fondements tels que la garantie des vices cachés ou la responsabilité contractuelle du constructeur.
La garantie des vices cachés à laquelle le vendeur de l’immeuble est tenue
La garantie des vices cachés permet d’engager la responsabilité du vendeur dans le cas où un acquéreur découvrirait, postérieurement à l’acte de vente, que son bien est grevé de vices.
La garantie des vices cachés ne pourra toutefois s’appliquer qu’en présence d’un contrat de vente et dès lors que le vice était invisible au moment de la vente.
Une vigilance toute particulière devra être portée aux délais. La garantie des vices cachés se prescrivant par 2 années à compter de la découverte du vice. Dans pareil cas, il est recommandé à l’acquéreur de se rapprocher d’un avocat droit immobilier afin d’agir rapidement et d’éviter la prescription de l’action en garantie des vices cachés.
La responsabilité contractuelle du constructeur pour faute dolosive
Si la garantie décennale est impossible à mettre en œuvre, il pourrait être opportun de rechercher la responsabilité du constructeur sur le terrain contractuel, notamment si ce dernier a commis une faute dolosive.
La faute dolosive s’analyse comme une violation délibérée et consciente des obligations
contractuelles. Elle ne requiert pas que soit démontrée l’intention de nuire. Il s’agit par exemple :
– De la réalisation d’un mur sans fondations,
– De l’installation d’un poêle à bois dans une maison en bois, sans respect des règles d’installation,
– De l’installation d’une chaudière dont les éléments de sécurité étaient endommagés
– Ect …
La responsabilité contractuelle de l’entrepreneur pour faute dolosive est soumise à une prescription de cinq ans à partir du jour où les faits permettant au maitre d’ouvrage d’exercer son action contre le constructeur ont été connus.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges, à Bordeaux comme dans la France.
