Vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et votre chantier accuse un retard ? Vous n’êtes malheureusement pas un cas isolé.
La bonne nouvelle, c’est que le CCMI est l’un des contrats les plus protecteurs du droit français pour le maître d’ouvrage. En cas de retard injustifié, vous avez droit à des pénalités de retard prévues par la loi, et potentiellement à des dommages-intérêts complémentaires pour réparer l’ensemble de vos préjudices.
Dans cet article, notre cabinet vous explique concrètement comment déterminer si le retard est fautif, calculer vos pénalités, et obtenir une indemnisation juste.
Comment le délai de livraison est-il fixé dans un CCMI ?
L’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) impose que le CCMI mentionne obligatoirement la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard.
En pratique, le délai de livraison est exprimé en mois à compter de la date d’ouverture de chantier (par exemple : « 12 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier »). C’est cette date, et non celle de la signature du contrat, qui fait courir le délai.
Attention : il ne faut pas confondre le délai de livraison avec le délai d’ouverture du chantier. Certains CCMI prévoient un délai pouvant aller jusqu’à 4 mois pour ouvrir le chantier après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Ce sont deux délais distincts qu’il convient de bien identifier dans votre contrat.
Conseil pratique : conservez précieusement votre récépissé de déclaration d’ouverture de chantier (DROC) déposé en mairie. C’est ce document qui peut permettre d’identifier le point de départ du délai de livraison contractuel.
Pour en savoir plus sur les étapes clés de la construction d’une maison individuelle, consultez notre guide dédié.
Quelles sont les causes légitimes de retard en CCMI ?
Tous les retards ne donnent pas lieu à indemnisation. L’article L. 231-3 d) du CCH prévoit que certaines causes légitimes peuvent suspendre le délai de livraison. Le contrat peut lister les événements suivants :
Les intempéries constituent la cause la plus fréquemment invoquée par les constructeurs.
Les grèves, les difficultés d’approvisionnement et les anomalies du sous-sol sont d’autres causes fréquemment citées. Là encore, le constructeur doit apporter la preuve de l’événement et de son lien direct avec le retard constaté.
Le Covid-19 et les crises sanitaires : depuis la pandémie, de nombreux constructeurs invoquent la crise sanitaire comme cause de retard. Si le Covid ou le confinement ne figurent pas expressément dans les causes légitimes du contrat, le constructeur devra démontrer qu’il s’agit d’un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil (événement imprévisible, irrésistible et extérieur).
La clause de doublement des jours de retard
De nombreux CCMI contiennent une clause prévoyant que chaque jour de retard justifié entraîne un report du délai de livraison du double de la durée effectivement constatée, en raison de la « répercussion sur l’organisation générale du chantier ». Cette clause existe également en VEFA.
La Cour de cassation a validé cette clause à plusieurs reprises, considérant qu’elle n’est pas abusive (Cass., 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212 ; Cass., 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-17.800). Il est donc essentiel de vérifier si votre contrat contient une telle clause, car elle peut significativement réduire la période de retard indemnisable.
Le constructeur supporte la charge de la preuve. Ce n’est pas à vous de prouver que le retard est injustifié : c’est au constructeur de démontrer que les causes qu’il invoque sont légitimes, justifiées par des documents probants, et conformes aux stipulations du contrat. À défaut de justificatifs suffisants, le retard est réputé fautif.
Comment calculer les pénalités de retard CCMI ?
Le minimum légal : 1/3000e du prix par jour de retard
L’article R. 231-14 du CCH fixe un plancher impératif : les pénalités de retard ne peuvent être inférieures à 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle il est impossible de déroger à la baisse.
Exemple concret :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de construction (CCMI) | 250 000 € TTC |
| Pénalité journalière (1/3000e) | 83,33 € / jour |
| Retard de 3 mois (90 jours) | 7 500 € |
| Retard de 6 mois (180 jours) | 15 000 € |
Les pénalités courent à compter de la date de livraison contractuellement prévue et jusqu’à la livraison effective de la maison.
Important : le contrat peut prévoir un taux supérieur au minimum légal de 1/3000e. Il est donc indispensable de vérifier les clauses de votre CCMI. En revanche, un taux inférieur serait réputé non écrit.
Peut-on obtenir des dommages-intérêts en plus des pénalités ?
Oui. C’est un point fondamental et souvent méconnu des maîtres d’ouvrage. La Cour de cassation a clairement affirmé, dans un arrêt du 5 janvier 2022 (n° 20-21.208), que les pénalités de retard prévues à l’articles L. 231-6 et L. 231-2 du CCH ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts. Cette position avait déjà été posée par un arrêt du 28 mars 2007 (n° 06-11.313) puis confirmée le 27 janvier 2015 (n° 13-23.948).
Concrètement, en plus des pénalités forfaitaires, vous pouvez réclamer l’indemnisation de préjudices distincts, à condition de prouver qu’ils ne sont pas déjà couverts par les pénalités. Ces préjudices complémentaires peuvent inclure :
- Le préjudice financier : cumul du loyer avec le remboursement du crédit immobilier, intérêts intercalaires supplémentaires, frais bancaires liés à la prolongation du prêt, frais de garde-meuble.
- La perte de revenus locatifs : si le bien était destiné à un investissement locatif, les loyers non perçus pendant la durée du retard constituent un préjudice indemnisable.
- La perte d’un avantage fiscal : en cas d’acquisition dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Pinel, Denormandie), le retard peut entraîner la perte du bénéfice fiscal escompté.
- Le préjudice de jouissance : impossibilité de jouir de votre bien, obligation de rester dans un logement inadapté.
- Le préjudice moral : stress, incertitude, impact sur la vie familiale.
Jurisprudence à connaître : la Cour de cassation exige que le juge du fond précise en quoi les préjudices invoqués sont — ou ne sont pas — déjà réparés par les pénalités de retard. Un simple rejet au motif que les pénalités représentent une somme « conséquente » est insuffisant (Cass., 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-21.208).
Le retard imputable au maître d’ouvrage : un piège à éviter
La jurisprudence est constante sur ce point : les pénalités de retard ne sont pas dues lorsque le retard est imputable au maître d’ouvrage (Cass., 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-18.775).
Dans cette affaire, des maîtres d’ouvrage avaient refusé de payer deux appels de fonds alors que les désordres invoqués étaient « d’une gravité très relative ». La Cour d’appel, confirmée par la Cour de cassation, a considéré qu’une partie du retard leur était imputable et a limité les pénalités à la période antérieure à la mise en demeure de payer adressée par le constructeur.
En pratique, que retenir ?
Il est impératif de respecter l’échéancier de paiement prévu au contrat, en réglant les appels de fonds à chaque étape d’avancement des travaux (fondations, élévation des murs, mise hors d’eau, mise hors d’air, etc.). Un retard de paiement de votre part peut être utilisé par le constructeur pour justifier son propre retard et réduire, voire annuler, les pénalités qui vous sont dues.
Si vous constatez des désordres en cours de chantier, la bonne attitude est de les signaler par écrit au constructeur (courrier recommandé), tout en continuant à honorer les appels de fonds. En cas de désaccord majeur, consultez un avocat avant de suspendre un paiement.
Comment réclamer vos pénalités et votre indemnisation : les étapes
Étape 1 — Vérifiez votre contrat et identifiez le retard
Commencez par relire attentivement votre CCMI pour identifier la date d’ouverture de chantier, le délai de livraison, les causes légitimes de retard et le taux de pénalité prévu. Calculez la date théorique de livraison et comparez-la avec l’état réel d’avancement du chantier.
Pour un décryptage complet des clauses de votre contrat, consultez notre article sur les garanties en CCMI.
Étape 2 — Exigez les justificatifs du constructeur
Si le constructeur invoque des causes de retard, demandez-lui par courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) de vous transmettre l’ensemble des justificatifs : relevés météo, attestations du maître d’œuvre, comptes-rendus de chantier, preuves de recours de tiers, etc.
Analysez ces documents au regard des exigences du contrat.
Étape 3 — Adressez une mise en demeure
L’envoi d’une mise en demeure est une étape essentielle. Ce courrier, adressé en LRAR au constructeur, doit mentionner :
- les références de votre CCMI (date de signature, numéro de contrat) ;
- la date de livraison contractuellement prévue ;
- le nombre de jours de retard constaté à la date du courrier ;
- le calcul des pénalités dues ;
- le détail de vos préjudices complémentaires (loyers, frais bancaires, etc.) ;
- un délai raisonnable pour procéder au règlement (généralement 15 jours).
Étape 4 — Tentez une résolution amiable
Un accord amiable est souvent préférable à une procédure judiciaire, tant en termes de coût que de délai. Si le constructeur répond favorablement, un protocole transactionnel pourra être établi, encadrant la période indemnisée et les sommes versées.
Étape 5 — Saisissez le tribunal judiciaire
En l’absence d’accord, il sera nécessaire d’engager une action en justice devant le tribunal judiciaire compétent. L’assistance d’un avocat est alors indispensable pour constituer un dossier solide, chiffrer précisément vos préjudices et assurer votre représentation.
Pour une vue d’ensemble des litiges en construction, consultez notre article : Que faire en cas de litige en construction ?
Le rôle du garant de livraison en cas de retard CCMI
Le CCMI doit obligatoirement être assorti d’une garantie de livraison à prix et délais convenus, délivrée par un établissement financier (banque ou assureur). Cette garantie est l’une des protections majeures du maître d’ouvrage.
En cas de défaillance du constructeur (abandon de chantier, liquidation judiciaire), le garant est tenu de financer l’achèvement de la maison et de prendre en charge les pénalités de retard.
Point important : l’article L. 231-6 d) du CCH prévoit que le garant ne prend en charge que les pénalités de retard excédant 30 jours. Les 30 premiers jours restent à la charge du constructeur. Pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur le rôle du garant en CCMI.
En cas de liquidation judiciaire du constructeur, la mobilisation du garant devient cruciale. Il est alors fortement recommandé de se faire assister par un avocat pour activer cette garantie dans les meilleures conditions.
Retard CCMI : quand le retard devient-il excessif ?
Dans les cas les plus graves, lorsque le retard est tel qu’il compromet la finalité même du contrat, il est possible de demander la résiliation judiciaire du CCMI. Cette résolution entraîne l’annulation du contrat et la restitution des sommes versées.
Cette option reste un recours ultime, car elle implique de devoir trouver un nouveau constructeur pour achever les travaux, avec un surcoût souvent significatif. Pour en savoir plus sur les conditions de cette démarche, consultez notre article sur la résiliation du CCMI et ses motifs légitimes.
Pourquoi faire appel à un avocat en cas de retard de livraison CCMI ?
Le contentieux du CCMI, s’il repose sur des règles claires, nécessite une connaissance approfondie de la jurisprudence. Chaque situation est différente : les causes de retard invoquées, les justificatifs produits et les préjudices subis varient d’un dossier à l’autre.
Notre cabinet intervient à chaque étape de votre litige :
Analyse du contrat et des justificatifs : nous vérifions la validité des causes de retard invoquées par le constructeur, examinons la conformité des justificatifs au regard des exigences contractuelles, et identifions les failles éventuelles dans l’argumentation du constructeur.
Chiffrage précis de vos pénalités et préjudices : nous calculons les pénalités dues en tenant compte des causes légitimes de retard, et évaluons vos préjudices complémentaires (financier, de jouissance, moral) pouvant faire l’objet de dommages-intérêts.
Rédaction d’une mise en demeure circonstanciée : un courrier d’avocat, étayé juridiquement, constitue souvent un levier efficace pour obtenir une indemnisation satisfaisante sans avoir à engager de procédure.
Négociation amiable et protocole transactionnel : nous négocions directement avec le constructeur ou son assureur pour parvenir à un accord juste.
Procédure judiciaire : en cas d’échec de la phase amiable, nous assurons votre représentation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux ou toute juridiction compétente.
Pour comprendre l’intérêt de faire appel à un avocat dès les premières étapes de votre projet, lisez notre article : Pourquoi faire appel à un avocat pour la construction de votre maison individuelle ?
FAQ — Retard de livraison CCMI
À partir de quand le retard CCMI est-il fautif ?
Le retard devient fautif dès que la date de livraison contractuelle est dépassée et que le constructeur ne parvient pas à justifier ce dépassement par des causes légitimes prévues au contrat.
Que faire si le constructeur ne répond pas à ma mise en demeure ?
En l’absence de réponse dans le délai imparti, vous pouvez faire constater le retard par un commissaire de justice (anciennement huissier), puis engager une procédure judiciaire. L’assistance d’un avocat est alors vivement recommandée.
Puis-je obtenir des dommages-intérêts en plus des pénalités de retard ?
Oui. La Cour de cassation l’a réaffirmé à plusieurs reprises (Cass., 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-21.208). Les pénalités forfaitaires n’excluent pas l’allocation de dommages-intérêts pour des préjudices distincts (financier, de jouissance, moral).
Puis-je résilier mon CCMI en cas de retard important ?
Oui, dans les cas les plus graves. La résolution judiciaire du CCMI peut être prononcée par le tribunal lorsque le retard est excessif. Consultez notre article sur la résiliation du CCMI pour en savoir plus.
Quel est le délai de prescription pour agir ?
L’action en paiement des pénalités de retard se prescrit par 5 ans à compter de la date à laquelle le maître d’ouvrage a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action (article 2224 du Code civil). N’attendez pas pour agir.
Mon constructeur est en liquidation judiciaire, que faire ?
En cas de liquidation du constructeur, vous devez activer la garantie de livraison souscrite obligatoirement dans le cadre du CCMI. Le garant prendra en charge l’achèvement des travaux et les pénalités de retard au-delà de 30 jours. Consultez notre article dédié : Que faire si mon constructeur est en liquidation judiciaire ?
Textes de référence et jurisprudence citée
Textes légaux :
- Article L. 231-2 du CCH — Mentions obligatoires du CCMI
- Article R. 231-14 du CCH — Pénalités minimales de 1/3000e par jour de retard
- Article L. 231-3 du CCH — Causes légitimes de suspension du délai
- Article L. 231-6 du CCH — Garantie de livraison et prise en charge des pénalités au-delà de 30 jours
- Article 1218 du Code civil — Force majeure
- Article 2224 du Code civil — Prescription quinquennale
Jurisprudence :
- Cass., 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-11.313 — Cumul pénalités et dommages-intérêts
- Cass., 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-17.800 — Clause de doublement non abusive
- Cass., 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-23.948 — Dommages-intérêts pour préjudices distincts
- Cass., 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.212 — Clause de doublement non abusive
- Cass., 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-18.775 — Retard imputable au maître d’ouvrage
- Cass., 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-21.208 — Cumul pénalités et dommages-intérêts confirmé
Dernière mise à jour le 6 février 2026 par evicoadmin
