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L’intervention de l’avocat en droit immobilier en cas de retard de livraison d’un CCMI

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L’intervention de l’avocat en droit immobilier en cas de retard de livraison d’un CCMI

Fréquemment les livraisons de biens immobiliers acquis dans le cadre d’un CCMI font l’objet d’un retard de livraison. Ce retard est souvent indemnisable pour l’acquéreur. 

Afin d’obtenir une indemnisation l’acquéreur pourra se faire assister d’un avocat en droit immobilier, qui saura le guider dans les principes applicables en cas de retard de livraison d’un CCMI. Des démarches amiables pourront être initiées dans un premier temps, avant, si besoin était, d’entamer une procédure judiciaire. 

Rappel des principes applicables en cas de retard de livraison d’une maison individuelle. 


I) Les principes applicables au retard de livraison en CCMI


La livraison d’un CCMI dans un délai déterminé

Le code de la construction et de l’habitation impose que le contrat de construction d’une maison individuelle mentionne précisément le délai de livraison que le constructeur doit respecter. Il doit également être fait mention des pénalités de retard en cas de non-respect dudit délai.

Généralement, dans le cadre d’un CCMI, le délai de livraison est exprimé en mois à compter de la date d’ouverture de chantier (par exemple 12 mois à compter de l’ouverture du chantier).

Si le constructeur ne respecte pas le délai contractuellement prévu, sa responsabilité contractuelle peut être engagée. Néanmoins, dans les contrats de construction de maison individuelle, sont présentes des causes légitimes de suspension des délais de livraison, encore appelées causes légitimes de retard de livraison.

Ces clauses permettent, si elles sont respectées, de repousser le délai de livraison du bien immobilier.  L’ intervention d’un avocat en droit immobilier pourra vous aider à analyser le respect, ou non, de ces clauses par votre constructeur de maison individuelle. 


Un délai qui peut être repoussé en cas de causes légitimes de retard de livraison

Au regard des dispositions de l’article L.231-3 du code de la construction et de l’habitation ces causes légitimes de retard de livraison sont strictement encadrées. Seul le cas fortuit, la force majeure et les intempéries peuvent contractuellement être érigées en causes légitimes de retard de livraison.

Sont en effet réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de « décharger le constructeur de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ».

En cas de retard de livraison du bien immobilier,  si le constructeur oppose une cause légitime de retard contractuellement prévue, il n’engagera pas sa responsabilité et l’acquéreur ne pourra obtenir d’indemnisation. Attention toutefois, cette solution ne vaut que si le constructeur respecte le formalisme contractuel entourant l’invocation de la cause légitime de retard.

A titre d’exemple, si le constructeur de la maison individuelle entend se prévaloir des intempéries comme cause légitime de retard de livraison, il devra fournir le relevé de la station météo la plus proche du chantier et prouver que le travail sur le chantier a été impossible à réaliser. Pour cela il devra fournir, par exemple, un décompte des journées d’intempéries indemnisées par la Caisse des Congés du Bâtiment.

Il sera donc dans ce cas opportun pour l’acquéreur immobilier de se faire assister par un avocat en droit de la construction et droit immobilier afin que ce dernier étudie scrupuleusement les documents fournis par le constructeur.


II) Pénalités de retard en CCMI : l’indemnisation des retards de livraison non (ou mal) justifiés


Les pénalités de retard en CCMI

La loi prévoit que lorsqu’un CCMI est frappé d’un retard de livraison non (ou mal) justifié, des pénalités de retard sont dues au maître d’ouvrage par le constructeur. L’article R.231-14 du code de la construction et de l’habitation encadre très précisément le montant de ces pénalités de retard ; il dispose en effet qu’« en cas de retard de livraison  les pénalités ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard ».

Il est important de préciser qu’il ne s’agit là que d’un seuil en dessous duquel les parties au contrat ne peuvent aller. Elles peuvent ainsi contractuellement prévoir une pénalité de retard supérieure à 1/3000e du prix par jour de retard.

Par ailleurs, Cour de Cassation par un arrêt en date du 15 janvier 2022 (n° 20-21.208) a récemment rappelé que les pénalités de retard prévues par la loi ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts. En plus des pénalités de retard légalement prévues, le maître d’ouvrage est en droit de demander la réparation de ses différents préjudices.


La réparation de l’ensemble des préjudices subis en CCMI

En matière de travaux de construction les préjudices subis par le maître d’ouvrage en cas de retard de livraison sont nombreux :

  • Frais intercalaires
  • Perte de revenus locatifs
  • Atteinte à la jouissance d’un bien
  • Perte d’un avantage fiscal
  • Frais de location d’un autre logement
  •  …

L’ensemble de ces préjudices peut être réparé par le constructeur dès lors qu’ils sont en lien direct avec le retard de livraison.  

Cependant, il pourrait s’avérer complexe pour le maître d’ouvrage de chiffrer précisément ses pertes et préjudices. C’est la raison pour laquelle l’assistance d’un avocat, intervenant en droit immobilier et de la construction, s’avérera nécessaire. L’avocat saura apporter au maître d’ouvrage une analyse chiffrée de ses différents préjudices et l’assistera, le cas échéant, pour faire valoir ses droits amiablement ou judiciairement.en 

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