Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est très fréquemment utilisé en droit de la construction. En effet, ce type de contrat a le mérite d’apporter une protection élargie au particulier qui souhaite bâtir et différentes garanties sont présentes pour assurer la sécurité du processus de construction. Le présent article dresse un panorama des garanties en CCMI.
I. Les garanties en CCMI avant réception des travaux
1. La garantie de remboursement d’acompte en CCMI
La garantie de remboursement d’acompte prend effet lorsque le maître d’ouvrage exerce sa faculté de rétractation dans les dix jours suivants la signature du contrat ou lorsque le contrat ne peut être aboutit, faute de réalisation des conditions suspensives.
2. La Garantie de livraison à prix et délais convenus en CCMI
La garantie de livraison est obligatoirement souscrite par le constructeur en début de chantier (L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation).
Cette garantie revêt la forme d’un cautionnement solidaire donné par un établissement de crédit ou société agrée à cet effet (le garant). Elle permet de couvrir le maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus le contrat, à prix et délais convenus.
En cas de défaillance du constructeur, le garant de livraison prend à sa charge les dépassements du prix forfaitaire du CCMI dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, mais également les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison de plus de 30 jours.
Il est à noter qu’à défaut de souscrire cette assurance, le constructeur commet une faute pénalement répréhensible (L.241-8 du Code de la construction et de l’habitation), qui est susceptible d’engager sa responsabilité personnelle et permettrait donc de saisir son patrimoine personnel.
3. Assurance dommage-ouvrage : une obligation même en CCMI !
L’article L.242-1 du code des assurances dispose que « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil »
L’assurance dommage-ouvrage prend, en principe, effet après réception et à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, mais peut tout de même être utilisée dans deux cas particuliers :
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- Avant la réception, le contrat est résilié pour inexécution à la suite d’une mise en demeure infructueuse.
- Après la réception, l’entrepreneur ne s’exécute pas après mise en demeure infructueuse.
II. Les garanties en CCMI après réception
1. La garantie de parfait achèvement en CCMI
La garantie de parfait achèvement est une obligation légale, incombant au constructeur, qui doit réparer l’ensemble des désordres qui surviendraient dans le délai d’un an après la réception. Cette garantie est régie par l’article 1792-6 du Code civil.
Durant l’année suivant la réception de l’ouvrage, le constructeur est tenu de reprendre tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage, peu importe leur gravité.
2.La garantie biennale ou de bon fonctionnement
La garantie de bon fonctionnement s’applique pendant une période de deux ans à compter de la réception de l’ouvrage.
Elle permet de réparer tous les désordres, cachés à la réception, affectant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage ; ces derniers s’entendent de ceux qui ne font pas corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert et dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière.
3.La garantie décennale en CCMI
La garantie décennale est prévue aux l’articles 1792 et suivants du Code civil et permet de réparer les vices et les malfaçons les plus graves, cachés à la réception, quelle que soit leur cause (en ce compris les vices du sol) qui affectent les éléments constitutifs ou les éléments d’équipement de l’ouvrage, en portant atteinte à sa solidité ou en le rendant impropre à sa destination.
Sa durée est de 10 ans, mais elle peut faire l’objet d’aménagements en présence de désordres « futurs » ou « évolutifs ». Comme la garantie biennale, la garantie décennale pèse sur tous les constructeurs et réputés constructeurs par la loi.
4.Désordres “intermédiaires” en CCMI
La responsabilité du fait des désordres intermédiaires couvre, pendant 10 ans à compter de la réception, les désordres cachés à la réception, qui n’ont pas atteint un seuil de gravité décennale.
Il s’agit d’un cas de responsabilité subsidiaire et résiduelle, applicable seulement dans les cas où les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.
En raison de sa nature contractuelle, cette responsabilité, pour être mise en œuvre, nécessite la preuve d’une faute à l’encontre du ou des constructeurs mis en cause.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister durant tout votre processus de construction.
Dernière mise à jour le 21 septembre 2024 par Martin Peyronnet
