De nombreux constructeurs de maison individuelle ont été placé en liquidation judiciaire ces derniers mois, en raison de la crise économique, et plus largement en raison d’un marché immobilier en berne (hausse des taux d’emprunt, difficulté à obtenir les permis de construire). Il s’agit d’un cas fréquent en droit de la construction.
Ces faillites ont notamment concerné le groupe GEOXIA (Maisons Phénix, Maison Castor, Maison Familiale, Maison Briot) et AST GROUPE (DPLE notamment).
La liquidation judiciaire d’un constructeur est une situation complexe pour l’acquéreur, mais face à laquelle il n’est pas complètement démuni. En effet, afin de le protéger des risques d’une liquidation judiciaire, la loi a prévu l’obligation de mettre en place un garant.
Ce garant à notamment pour obligation de finaliser le chantier selon le prix initialement convenu.
- Rappels sur le régime juridique de la liquidation judiciaire
- Définition de la liquidation judiciaire
La liquidation judiciaire est une procédure collective qui intervient lorsque l’entreprise se trouve dans une situation de cessation des paiements, et qu’il est impossible de redresser sa situation financière.
Selon l’article L.640-2 du Code de commerce, une procédure de liquidation judiciaire peut être ouverte à l’encontre de toute personne exerçant une activité commerciale, artisanale ou une activité agricole.
Depuis la loi PACTE du 22 mai 2019, l’application d’une procédure de liquidation judiciaire est devenue obligatoires pour les Très Petites Entreprises (TPE).
Les objectifs principaux de la liquidation judiciaire sont de cesser l’activité de l’entreprise, liquider le patrimoine et protéger les droits des créance.
B. Les conditions de la liquidation judiciaire
L’ouverture d’une telle procédure nécessite le cumul de deux conditions : une cessation des paiements et une situation irrémédiablement compromise.
L’article L.631-1 du Code de commerce définit l’état de cessation des paiements comme une situation dans laquelle une entreprise ne peut pas faire face à son passif exigible au moyen de son actif disponible.
La situation est irrémédiablement compromise lorsqu’il est manifestement impossible de redresser l’entreprise.
II. Les droits de l’acquéreur face à un constructeur de maison individuelle en liquidation judiciaire
A. La garantie légale de livraison dans le cadre du contrat de CCMI
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat protecteur pour l’acquéreur. Il doit obligatoirement inclure une garantie de livraison.
Cette garantie oblige le constructeur à livrer l’ouvrage dans les délais convenus et conformément au contrat.
Dès que vous prenez connaissance de la liquidation judiciaire du constructeur, il est impératif de prendre contact rapidement avec le garant.
Selon l’article L.231-6 du Code de la construction et de l’habitation :
« I.-La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;
b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.
La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet. »
Le nom du garant est mentionné au sein de votre contrat de construction. Cette mention est obligatoire, sous peine de caducité dudit contrat.
Le garant devra prendre rapidement les mesures nécessaires pour désigner une entreprise en charge de l’achèvement des travaux.
A défaut le garant engage sa responsabilité, et l’acquéreur serait en droit de lui demander des dommages et intérêts, en plus des pénalités de retards.
A noter : le garant doit également prendre en charge les pénalités de retard en CCMI en cas de retard supérieur de livraison supérieur à 30 jours.
B. La déclaration de créances dans les deux mois
Il est nécessaire de déclarer sa créance dans un délai de deux mois à compter de la publication de l’ouverture de la procédure (redressement ou liquidation judiciaire) au BODACC (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). Le formulaire Cerfa n° 10021*01 est disponible en ligne et permet d’effectuer cette déclaration de créances : Déclaration de créances (Formulaire 10021*01) | Entreprendre.Service-Public.fr.
Conclusion sur les actions à mener en cas de liquidation judiciaire d’un CCMi
La liquidation judiciaire d’un constructeur peut constituer une situation délicate pour l’acquéreur. Cependant, grâce à des protections légales, telles que la garantie de livraison incluse dans le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), cette situation peut être surmontée. Une vigilance accrue quant à la solvabilité et aux qualifications du constructeur permettra de se prémunir contre les risques financiers et assurer la bonne réalisation du projet immobilier.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans vos projets de construction et vous accompagner dans les démarches à entreprendre en cas de liquidation judiciaire de votre constructeur.
Dernière mise à jour le 15 février 2025 par Martin Peyronnet
