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Le rôle du garant en CCMI

Sommaire

Passer par un CCMI permet une meilleure protection du maitre d’ouvrage qui souhaite construire sa maison individuelle. Par le biais de ce contrat, le constructeur doit obligatoirement faire appel à un garant, et ainsi souscrire à une garantie de livraison et/ou de remboursement.

La garantie de livraison est une caution solidaire au sens de l’article L.231-6 du CCH. A ce titre, le garant de livraison s’oblige à achever l’ouvrage que le constructeur n’aurait pas réalisé, notamment en cas de liquidation judiciaire, à faire lever les réserves, ou à indemniser des retards.

Le garant en CCMI permet avant tout de protéger l’accédant à la propriété d’une maison individuelle de sorte qu’il soit assuré que la construction commandée sera achevée pour le prix convenu.

Décryptage du rôle du garant par un avocat CCMI

 

I) L’obligation légale de prévoir un garant en CCMI

La garantie de livraison est obligatoire et son attestation doit être annexée au CCMI avant le début des travaux. A ce titre, en l’absence de cette garantie, le maître d’ouvrage peut se prévaloir de la résolution de plein droit du contrat aux torts du constructeur.

De plus, le fait d’entreprendre des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison constitue, pour le constructeur, un délit pénal.

 

II) L’étendue de l’obligation du garant en CCMI

L’article L .231-6 du CCH dispose :

« En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.

La garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d’assurance agréés à cet effet. »

a. Le garant doit achever les travaux en CCMI, au prix convenu initialement

Le rôle du garant dépasse la simple prise en charge financière des travaux d’achèvement de l’ouvrage. En effet, il couvre le maitre de l’ouvrage contre les risques d’inexécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En tant que garant, il couvre donc la livraison de la maison individuelle sans dépassement de prix à la charge du maître d’ouvrage.

Il doit désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux ou peut les prendre en charge lui-même (L.231-6).

b. Le garant doit indemniser des retards de livraison supérieurs à 30 jours

Il peut également prendre en charge les pénalités de retard prévues au contrat dès que le retard excède 30 jours.

Toutefois, cette prise en charge s’achève au jour de la livraison de la maison. En effet, le garant n’est pas redevable des indemnités de retard jusqu’à la levée de réserve. Selon la jurisprudence, les pénalités de retard ne sont dues que jusqu’à la livraison ou prise de possession effective du bien par le maître d’ouvrage, même si les réserves ne sont pas levées (Cass. 3e civ., 28 sept 2023, 22-18.237) 

c. La garant doit veiller à la levée des réserves

L’article L.231-6 du Code de la construction de l’habitation dispose que « La garantie de livraison[…]  couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus »

La jurisprudence précise que « Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués » (Cass., Civ. 3ème, 12 janvier 2011, 10-10.520).

Après mise en demeure du constructeur d’achever les travaux, le garant doit s’assurer de la levée des réserves et, à défaut, doit procéder à la désignation d’une entreprise pour ce faire.


III) Comment mobiliser les garanties du garant en CCMI

a. Pour mobiliser les garanties du garant en cas d’absence d’achèvement des travaux ou de réserves

– Le maitre d’ouvrage doit tout d’abord mettre en demeure le constructeur d’exécuter les travaux. En effet, la garantie est due lorsque le constructeur n’a pas rempli ses engagements dans les 15 jours suivant la mise en demeure (L.231-6 CCH) faite par acte d’huissier (R.231-10 CCH)

– Dès lors que la défaillance est caractérisée, le maître d’ouvrage avise le garant qui est tenu par la suite de mettre en demeure à son tour et sans délai le constructeur de s’exécuter. Si la mise en demeure est restée infructueuse à l’issue d’un délai de 15 jours suivant son émission, le garant procède à l’exécution de ses obligations.

La mission du garant s’achève lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévus à l’article L.231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées.

Etant précisé que le maître d’ouvrage est fondé à s’adresser directement au garant, sans être tenu d’exercer une action contre les assureurs (Civ3e, 12 janvier 2000, 98-15.279)

b. Pour mobiliser les garanties du garant en cas de retard de livraison 

Le maître d’ouvrage doit mettre en demeure le garant de l’indemniser de pénalités de retard. A défaut pour ce dernier de s’exécuter, le maître d’ouvrage sera bien fondé à solliciter la condamnation en justice du garant.


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Dernière mise à jour le 11 juillet 2024 par Martin Peyronnet

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2024-04-30
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