Que faire en cas de litige construction ?

Les projets de construction immobilière – qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, d’un appartement acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou d’une rénovation – sont souvent complexes, techniques, et exposés à de nombreux aléas. Parmi ceux-ci : malfaçons, retards de chantier, abandon des travaux, non-conformités, etc. Autant de litiges qui peuvent vite virer au cauchemar pour les maîtres d’ouvrage non initiés au droit de la construction. 

Que faire en cas de litige construction ? Dans cet article, nous vous proposons une méthodologie juridique claire et complète pour gérer un litige en construction, étape par étape, avec des explications détaillées et des conseils pratiques, tout en vous aidant à mieux comprendre les démarches à entreprendre pour résoudre efficacement les conflits liés à votre projet.

1. Identifier précisément le type de litige de construction 

Avant de prendre toute mesure, il est crucial d’identifier la nature exacte du litige. Un désordre ou une malfaçon dans la construction peut prendre différentes formes, et chacune nécessite une approche spécifique.

Les principaux types de litiges incluent :

• Les désordres affectant la solidité ou l’usage normal du bien : Ce sont des défauts graves qui compromettent la structure du bâtiment ou son usage, comme des fissures sur les murs porteurs, des problèmes d’infiltration d’eau affectant la fondation, ou encore des défauts de stabilité. Ces désordres peuvent mettre en danger la sécurité des occupants.
• Les malfaçons : Il s’agit de défauts qui affectent l’esthétique ou la fonctionnalité sans nécessairement compromettre la structure. Par exemple, des murs mal peints, des portes mal installées, ou encore un sol mal nivelé.
• Le non-respect des normes de construction : Chaque projet doit respecter des règles strictes, comme les Documents Techniques Unifiés (DTU), qui définissent les normes techniques à suivre pour assurer la qualité de l’ouvrage. Le non-respect de ces normes, même en l’absence de défaut visible, peut entraîner une action en responsabilité.
• Les retards de chantier : Les retards peuvent avoir des conséquences financières importantes, surtout dans le cadre d’une VEFA. Ils entraînent des pénalités, peuvent entraîner une révision du calendrier de construction et, dans certains cas, peuvent justifier la résiliation du contrat.
• L’abandon de chantier : Si l’entreprise cesse les travaux sans justification, le maître d’ouvrage doit réagir rapidement pour éviter des complications supplémentaires, notamment le risque de voir son projet s’éterniser.

2. Conserver toutes les preuves afin de vous défendre en cas de litige construction 

L’une des premières règles dans un litige en construction est la constitution de preuves solides. Celles-ci seront déterminantes pour démontrer la responsabilité du constructeur et appuyer vos demandes.

Voici les documents essentiels à réunir :

• Photos datées des désordres : Ce sont des preuves visuelles indiscutables. Prenez des photos sous différents angles et de manière systématique afin de montrer l’étendue du problème.
• Contrats, devis et factures : Ceux-ci permettront de prouver les engagements pris par l’entreprise et de démontrer que les travaux réalisés ne respectent pas les termes du contrat.
• Réception de chantier : Le Procès-Verbal (PV) de réception est un document clé. Si vous avez émis des réserves à la livraison, celles-ci devront être précisées dans ce PV.
• Courriers de mise en demeure : Ce sont des documents officiels envoyés au professionnel pour lui demander de régler le problème. Une mise en demeure bien rédigée peut être décisive en cas de procédure judiciaire.

Si la situation le justifie, il peut être judicieux de faire intervenir un huissier de justice ou un expert technique indépendant pour établir un constat des désordres. Ce genre de constat peut renforcer la crédibilité de votre dossier et avoir une valeur probante importante en cas de litige.

3. Mobiliser les garanties légales en droit de la construction 

En droit de la construction, plusieurs garanties sont mises en place pour protéger les maîtres d’ouvrage. Connaître ces garanties et savoir quand et comment les activer est essentiel pour résoudre un litige.

Les trois principales garanties légales sont les suivantes :

• La garantie de parfait achèvement (1 an) : Cette garantie couvre tous les défauts ou désordres signalés dans l’année suivant la réception des travaux. Elle est applicable même si les malfaçons ne sont pas visibles immédiatement. Elle doit donc être activée dès que des anomalies sont détectées après réception du chantier.
• La garantie biennale (2 ans) : Elle concerne les éléments d’équipement dissociables du bâtiment, comme les volets, les radiateurs, ou encore les équipements sanitaires. Si ces équipements ne fonctionnent pas correctement, l’entrepreneur est tenu de les réparer ou de les remplacer.
• La garantie décennale (10 ans) : Il s’agit de la garantie la plus protectrice. Elle couvre tous les dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Les problèmes structurels, comme des fissures dans les murs porteurs, ou les infiltrations d’eau affectant la stabilité du bâtiment, relèvent de cette garantie.

4. Penser à souscrire une assurance dommage-ouvrage

En tant que maître d’ouvrage, il est impératif de vérifier que l’assurance dommage-ouvrage a bien été souscrite avant le début des travaux. Cette assurance est obligatoire, et son rôle est de permettre une indemnisation rapide des travaux de réparation en cas de sinistre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un juge décide de la responsabilité du constructeur.

Si vous avez souscrit cette assurance, vous pouvez demander la prise en charge des réparations des désordres relevant de la garantie décennale dès leur apparition, ce qui peut accélérer la résolution du problème et vous éviter de longues procédures judiciaires.

5. Agir en cas de non-respect des normes techniques

Le respect des normes techniques est fondamental pour garantir la qualité et la sécurité des travaux. Si les travaux ne respectent pas les DTU (Documents Techniques Unifiés) ou d’autres normes légales, vous êtes en droit de demander des réparations.

Le non-respect des normes peut concerner des éléments aussi divers que l’isolation thermique, l’étanchéité des toitures, ou encore la conformité des fondations par rapport aux conditions géotechniques du terrain. Même si aucun défaut visible n’apparaît immédiatement, un non-respect des normes peut justifier une action en réparation.

6. Utiliser la mise en demeure et engager une procédure

Une fois toutes les preuves collectées, il est temps de passer à l’action. En général, la mise en demeure est l’étape incontournable avant d’engager une procédure judiciaire. Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à l’entrepreneur pour lui demander de réparer les désordres dans un délai précis.

Si cette mise en demeure reste sans réponse, ou si l’entrepreneur conteste sa responsabilité, vous pouvez envisager :

• De saisir le juge des référés pour demander la désignation d’un expert judiciaire qui pourra constater les désordres et évaluer leur gravité ;
• D’engager une procédure au fond devant le tribunal compétent si aucune solution amiable n’est trouvée ;
• Demander l’exécution forcée du contrat ou la résolution du contrat en cas d’abandon de chantier ou de non-exécution des travaux.

7. En cas de VEFA : vigilance particulière

Lorsque vous achetez un bien en VEFA, le promoteur est responsable de l’achèvement des travaux dans les délais et de la conformité du bien aux plans. Cependant, certains défauts, comme des malfaçons cachées ou des retards de livraison, peuvent rendre l’achèvement du projet plus compliqué.

Il est donc crucial de connaître vos droits face aux malfaçons en VEFA. Si le promoteur ne respecte pas ses engagements, il peut être tenu responsable, et des recours juridiques existent pour vous protéger.

8. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Si vous avez opté pour la construction d’une maison individuelle, vous avez probablement signé un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI). Ce contrat présente des caractéristiques spécifiques qui offrent des garanties importantes pour le maître d’ouvrage. Parmi celles-ci, on retrouve la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement, ainsi que la garantie biennale pour les équipements dissociables du bâtiment.

En cas de litige, le CCMI vous permet d’agir plus rapidement pour résoudre les problèmes de malfaçons, de retard ou de non-respect des engagements. Si le constructeur ne respecte pas les termes du contrat, vous pouvez demander une mise en demeure ou entamer une procédure judiciaire.

9. La suspension du crédit en cas de difficultés financières

En cas de litige immobilier grave (malfaçons, retards de livraison, vices cachés…), il est possible de demander la suspension temporaire du remboursement de votre prêt immobilier, aussi appelée suspension d’amortissement.

Cette mesure permet de geler les mensualités pendant une durée maximale de 24 mois, sans production d’intérêts ni pénalités. Elle peut être accordée par le juge des contentieux de la protection, notamment en cas de difficultés financières passagères liées au litige (obligation de relogement, impossibilité de louer le bien…).

Cette suspension ne vous inscrit pas au fichier de la Banque de France, contrairement à un plan de surendettement, et constitue une solution efficace pour préserver votre équilibre financier le temps de la résolution du litige.

Conclusion : Se faire accompagner par un avocat en droit de la construction

Face à la complexité des règles juridiques, aux délais stricts, et aux enjeux financiers importants, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat. Ce dernier pourra vous aider à :

• Identifier la garantie applicable à votre situation ;
• Formuler des demandes juridiques solides ;
• Gérer la procédure d’expertise judiciaire ;
• Négocier une indemnisation ou engager une procédure devant le tribunal compétent.

Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans toute la France