La construction d’une maison individuelle est un projet qui représente un investissement important pour les particuliers, souvent le projet d’une vie.
Pour garantir le succès de ce projet, l’intervention d’un avocat CCMI est essentielle, de l’acquisition du terrain à la réception des travaux, afin de sécuriser chaque étape de votre projet de construction.
I. L’intervention d’un avocat CCMI avant l’ouverture du chantier
A. Lors de l’acquisition du terrain
La première étape consiste à trouver et acheter un terrain adapté à la construction de la maison. Il est important de vérifier que le terrain est constructible et de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) pour connaître les règles d’urbanisme applicables.
Il est également recommandé de réaliser une étude de sol pour s’assurer de la viabilité du projet sur le terrain choisi.
Il est à noter que la loi interdit de signer un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, ou, à minima, si vous ne disposez pas de droits sur ce terrain (signature d’un compromis par exemple).
Un avocat droit immobilier peut vous accompagner dès cette étape pour sécuriser l’acquisition de votre terrain, vérifier les servitudes ou contraintes, et vous conseiller sur les clauses de votre compromis de vente.
B. Lors de la signature du CCMI
Avant de commencer la construction, il est nécessaire de signer un contrat de construction avec un constructeur. Le contrat doit préciser les modalités de réalisation du projet, les délais de construction, le prix de la construction et les garanties offertes en cas de problème.
Dans le cas de la construction d’une maison individuelle, il est obligatoire de conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui offre un cadre juridique protecteur pour le maître d’ouvrage (le client).
En effet, d’une part le constructeur ne pourra être payé qu’en fonction d’un calendrier imposé par la loi, qui suit l’avancement de la construction et il est obligatoire que le constructeur présente un garant (soit une banque, soit une assurance) qui permettra de finir la construction si le constructeur était placé en liquidation judiciaire.
Faire relire votre contrat de construction de maison individuelle par un avocat est fortement conseillé afin de vérifier que toutes les mentions légales sont bien respectées et que vos intérêts sont protégés, notamment en matière de délais, de prix ferme et définitif, ou encore de garanties de livraison.
C. Lors de la demande de permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme délivrée par la mairie qui permet de vérifier que votre projet respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devez déposer une demande de permis de construire auprès de la mairie du lieu de la construction, qui comprendra notamment les plans de la maison et une notice descriptive des travaux.
Nota : afin de vous assurer de ne pas vous retrouver propriétaire d’un terrain sur lequel votre projet ne pourrait pas être réalisé, il est opportun d’insérer une condition suspensive de permis de construire dans votre compromis de vente.
Un avocat peut vous aider à formuler cette condition suspensive de manière claire et efficace, et vous accompagner en cas de contentieux relatif au permis de construire (refus, recours de tiers, etc.).
D. L’assurance dommage-ouvrage
Avant de commencer les travaux, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. Cette assurance couvre les dommages pouvant affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.
Elle garantit le préfinancement des travaux de réparation en cas de sinistre, sans attendre une décision de justice pour déterminer les responsabilités des différents intervenants dans la construction (constructeurs, sous-traitants, architecte …).
Un avocat saura vous conseiller sur l’opportunité de souscrire certaines assurances complémentaires et pourra vérifier pour vous les conditions générales et exclusions de votre assurance dommages-ouvrage.
E. La déclaration d’ouverture du chantier
Une fois le permis de construire obtenu et l’assurance dommages-ouvrage souscrite, vous devez déclarer l’ouverture du chantier à la mairie. Cette déclaration permet de vérifier que vous respectez les conditions imposées par le permis de construire et d’informer la mairie du début des travaux.
La déclaration d’ouverture de chantier a également une importance particulière au regard de l’assurance décennale des constructeurs et de votre assurance dommage-ouvrage. En effet, c’est à compter de cette déclaration que les assurances doivent être souscrites, afin de pouvoir être mobilisées après la réception des travaux.
II. L’intervention d’un avocat CCMI après l’exécution du chantier
A. La réception des travaux
À la fin des travaux, vous devez procéder à la réception de l’ouvrage de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du constructeur. Cette étape permet de vérifier que les travaux ont été réalisés convenablement et si des défauts sont présents, il est nécessaire de les noter sur le procès- verbal (il s’agit « des réserves »).
La réception des travaux marque également le point de départ de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie décennale, qui couvre les désordres de construction importants, et cela pendant dix ans.
Un avocat peut vous assister lors de la réception des travaux afin de sécuriser la rédaction du procès-verbal de réception, vérifier les éventuelles réserves, et vous conseiller sur les suites à donner en cas de désordres constatés.
B. En cas de retard de travaux
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) encadre strictement les délais de réalisation du chantier. Le constructeur s’engage en effet à livrer la maison dans un délai précis, mentionné dans le contrat. En cas de retard injustifié, vous pouvez engager sa responsabilité contractuelle.
Les causes de retard peuvent être multiples : mauvaise organisation du chantier, défaillance des sous-traitants, conditions météorologiques exceptionnelles, ou encore interruption du chantier sans justification valable. Certaines causes, comme les intempéries ou la force majeure, peuvent légitimement justifier un allongement du délai de livraison, mais encore faut-il qu’elles soient dûment constatées et documentées.
Un avocat pourra vous aider à analyser les causes invoquées par le constructeur, à vérifier si les conditions contractuelles ont été respectées et à faire valoir vos droits. Il peut également engager, si nécessaire, une procédure pour obtenir des pénalités de retard prévues par le contrat, ou encore demander la résiliation du contrat si le chantier est abandonné.
L’accompagnement d’un avocat se révèle essentiel pour obtenir la reprise des travaux, faire valoir vos droits à indemnisation ou engager la responsabilité du constructeur en cas de manquements.
C. En cas de malfaçons
Les malfaçons sont des défauts dans la réalisation des travaux, qui peuvent aller de simples imperfections esthétiques à des désordres structurels mettant en cause la solidité de l’ouvrage ou sa conformité à l’usage prévu. Il est essentiel de distinguer les désordres apparents constatés lors de la réception, et ceux qui apparaissent postérieurement à celle-ci.
Selon la nature des malfaçons, plusieurs garanties légales peuvent être mobilisées : la garantie de parfait achèvement (valable un an après la réception), la garantie biennale (deux ans pour les éléments d’équipement), et la garantie décennale (dix ans pour les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination).
En cas de constat de malfaçons, un avocat pourra vous assister pour faire valoir ces garanties, solliciter une expertise judiciaire si nécessaire, et engager la responsabilité du constructeur ou de ses assureurs. Il pourra également vous accompagner dans la gestion du sinistre avec votre assurance dommages-ouvrage, afin de permettre une réparation rapide des désordres.
En cas de malfaçons, il est important de ne pas attendre : la loi impose des délais précis et des démarches encadrées. L’intervention d’un avocat vous garantit une action rapide, sécurisée et adaptée à la gravité des désordres constatés.
Conclusion sur l’assistance d’un avocat CCMI
La construction d’une maison individuelle est un projet complexe qui nécessite de respecter plusieurs étapes juridiques pour garantir sa réussite. Il est essentiel de bien choisir son terrain, de signer un contrat de construction adapté, d’obtenir un permis de construire, de souscrire une assurance dommages-ouvrage, de déclarer l’ouverture de chantier et de procéder à la réception des travaux.
Pour mener à bien ce projet, il est fortement recommandé de se faire accompagner par des professionnels, tels qu’un avocat, un notaire ou un architecte. Ces experts pourront vous conseiller et vous assister tout au long du processus, vous permettant ainsi d’éviter les éventuelles difficultés et de sécuriser votre investissement.
En somme, la construction d’une maison individuelle est un projet passionnant, mais qui requiert une préparation rigoureuse et le respect de certaines démarches juridiques. En suivant ces étapes et en vous entourant des bons professionnels, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que votre projet de construction devienne la maison de vos rêves.
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister lors de vos démarches avant la construction de votre maison, lors de la négociation et signature du contrat de construction de maison individuelle, et après la livraison de celle-ci, notamment en cas de retard de livraison, de malfaçons ou de contentieux avec le constructeur.
Dernière mise à jour le 25 mai 2025 par Martin Peyronnet
