Responsabilités juridiques du vendeur et de l’acheteur d’un bien immobilier

Le processus d’achat ou de vente d’un bien immobilier est souvent semé d’embûches et génére un contentieux abondant en droit immobilier. Il est donc essentiel de bien comprendre les responsabilités juridiques du vendeur et de l’acheteur d’un bien immobilier.

Cet article a pour objectif de vous présenter quelques conseils juridiques par un avocat en droit immobilier, afin que vous réalisiez vos transactions immobilières en toute sécurité. 

I) La responsabilité du vendeur lors de la vente d’un bien immobilier

A) L’obligation d’information de l’acquéreur par le vendeur

Le vendeur a l’obligation de fournir à l’acheteur des informations précises et complètes concernant le bien immobilier vendu.

En premier lieu, sur les caractéristiques du bien (superficie, nombre de pièces, équipements, etc.). Concernant l’erreur de superficie, il est nécessaire d’un vigilant au délai réservé à l’acheteur immobilier pour agir contre son vendeur. En effet, le délai en matière d’action pour erreur de superficie est particulièrement réduit, notamment lorsque la vente concerne un bien en copropriété, soumis à la loi Carrez. Le délai pour agir est d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Le vendeur doit également transmettre à l’acquéreur les diagnostics immobiliers obligatoires (performance énergétique, amiante, plomb, termites, etc.). En effet, lors de la vente d’un bien immobilier le vendeur doit remettre à l’acquéreur un dossier de diagnostic complet afin de l’informer des caractéristiques du bien (conformité de l’électricité, présence de termites, présence de plomb, présence d’amiante, performance énergétique du bien immobilier …).

Il convient de préciser qu’en cas d’erreur dans les diagnostics transmis par le vendeur, il est possible de rechercher la responsabilité professionnelle du diagnostiqueur immobilier afin d’être indemnisé des préjudices en lien avec cette erreur (travaux à réaliser non prévus, perte de chance de négocier le prix du bien immobilier ect …)

D’une manière générale le non-respect de son obligation d’information par le vendeur peut entraîner des sanctions à son encontre, telles que des dommages et intérêts, mais également une annulation de la vente en cas de dissimulation intentionnelle ayant vicié le consentement de l’acquéreur ; on parle alors de dol.

B) La garantie des vices cachés

Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les vices présents avant la vente, cachés au moment de celle-ci et qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné. Si ces conditions sont remplies et l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente sur le fondement des vices cachés.

Il est nécessaire de préciser que la garantie des vices ne s’appliquera pas en présence d’une clause d’exclusion des vices cachés présente dans l’acte de vente. Toutefois, cette clause d’exclusion ne sera pas applicable en présence d’un vendeur professionnel, ou auto-constructeur, ou s’il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice avant la vente (vendeur de mauvaise foi).

C) La garantie d’éviction

La garantie d’éviction protège l’acheteur contre le risque d’être privé de la jouissance du bien en raison d’un droit antérieur ou d’une prétention d’un tiers relative à la propriété du bien vendu.

Si une éviction survient, le vendeur doit indemniser l’acheteur pour la perte subie.

II) La responsabilité de l’acheteur immobilier

A) L’obligation de payer le prix de vente

L’acheteur a l’obligation de payer le prix convenu au moment de la signature de l’acte de vente. Le non-paiement du prix peut entraîner la résolution de la vente et des dommages et intérêts pour le vendeur.

B) La vérification du bien

L’acheteur a la responsabilité d’être diligent et ainsi de vérifier le bien immobilier avant de procéder à l’achat. Cela implique de visiter le bien, de se renseigner sur les servitudes, de prendre connaissance des diagnostics immobiliers, etc.

L’acheteur ne pourra pas se prévaloir de l’ignorance d’un vice ou d’un problème s’il n’a pas effectué les vérifications nécessaires, d’autant plus si l’élément litigieux était visible au cours des visites du bien immobilier en question.

C) Le respect des obligations légales et réglementaires

D’une manière générale il doit vérifier la faisabilité de son projet avant d’acquérir le bien (construction, rénovation ect …) et éventuellement insérer une condition suspensive d’obtention d’une autorisation d’urbanisme ou de financement.

En effet, il est évident que l’acheteur doit respecter les obligations légales et réglementaires liées au bien immobilier, telles que le respect des règles d’urbanisme, le paiement des impôts et taxes, ou encore la réalisation de travaux imposés par la loi.

La vente et l’achat d’un bien immobilier sont des opérations complexes qui engagent la responsabilité juridique du vendeur et de l’acheteur. Il est primordial de bien comprendre ces responsabilités pour éviter les litiges et les complications.

En résumé :

• Le vendeur doit être transparent et fournir toutes les informations nécessaires concernant le bien immobilier ;

• L’acheteur doit prendre le temps de vérifier le bien et de se renseigner sur les obligations légales et réglementaires liées à celui-ci.

• les deux parties doivent faire preuve de diligence et de bonne foi tout au long du processus de vente.

Il est fortement recommandé de faire appel à un avocat en droit immobilier pour vous accompagner et vous conseiller dans vos transactions immobilières. Un avocat pourra vous aider à mieux comprendre vos responsabilités juridiques et ainsi prévenir d’éventuels litiges immobiliers.

Le cabinet de Martin Peyronnet, Avocat en droit immobilier à Bordeaux, assiste de manière régulière des vendeurs ou des acquéreurs de biens immobiliers. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec le cabinet.