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Code civil avec plan de construction immobilier

Que faire en cas de diagnostic immobilier erroné ?

Sommaire

Après avoir acquis un bien immobilier il est fréquent que l’acheteur constate une erreur dans le diagnostic immobilier qui a été réalisé à la demande du vendeur. 

Les erreurs de diagnostics les plus fréquentes d’un diagnostiqueur immobilier sont en matière de diagnostic technique amiante avant-vente (ii), et de diagnostic termites avant-vente (iii). Naturellement il est également possible d’être confronté à un faux DPE, ou à un diagnostic Carrez,  plomb ou encore un diagnostic électricité erroné. 

Il est en premier lieu nécessaire de rappeler les principes applicables à la responsabilité civile d’un diagnostiqueur immobilier (i).

I) Quels sont les principes juridiques applicables en cas d’erreur de diagnostic immobilier ?

Dans la majorité des cas la responsabilité du diagnostiqueur immobilier est recherchée par l’acquéreur d’un bien immobilier, qui constate que le diagnostic immobilier joint à son acte authentique de vente est erroné.

Dans ce cas, dans la mesure où l’acquéreur n’a pas lui-même sollicité la réalisation du diagnostic litigieux, il n’a pas de lien contractuel avec le diagnostiqueur immobilier. Il ne pourra par conséquent pas rechercher la responsabilité contractuelle de ce dernier, mais devra rechercher sa responsabilité délictuelle (ou responsabilité extra contractuelle). 

Cette responsabilité est prévue par l’article 1240 du code civil, qui indique « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

Pour engager la responsabilité civile délictuelle du diagnostiqueur immobilier, l’acquéreur devra démontrer que trois conditions sont réunies : 

  • La faute du diagnostiqueur immobilier, qui a réalisé un diagnostic immobilier erroné en oubliant d’examiner une partie de la maison, ou en ne repérant pas la présence de termites ; 
  • Un préjudice, qui se matérialise le plus souvent en un préjudice financier (obligation de désamiantage, nécessité de traiter la présente de termites, capricornes, vrillettes…). 
  • Un lien de causalité, entre la faute commise et le préjudice subi. 

L’avocat en droit immobilier est alors primordial pour vous aider dans ce litige.

II) Dans quels cas doit-on considérer qu’un diagnostic amiante avant-vente est erroné ?

Les propriétaires d’un immeuble construit avant 1997, souhaitant le vendre ou le louer, ont l’obligation de faire réaliser un diagnostic amiante en cas de vente. Depuis le décret n°2002-839 du 3 mai 2002 modifiant le décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, la liste des composants à vérifier en cas de vente est la suivante : 

  • Planchers, plafonds et faux plafonds (liste A)
  • Parois verticales intérieures / Planchers et plafonds / Conduits, canalisations et équipements intérieurs / Eléments extérieurs (liste B)

Par ailleurs, concernant les modalités du repérage, conformément à l’arrêté du 22 août 2002, seules les parties de l’immeuble visibles et accessibles doivent être examinées. Le diagnostiqueur immobilier devra en toute hypothèse respecter précisément la norme NF X46-020 applicable à sa mission. 

Ainsi, en cas de présence de matériaux amiantés (plaques, colles, isolants…) sur l’un des composants à vérifier par le diagnostiqueur, et alors que ces matériaux étaient visibles sans investigations destructives, le diagnostiqueur qui n’en n’a pas fait mention pourrait voir sa responsabilité engagée. 

Il est nécessaire de rappeler que les modalités de réparage de l’amiante en cas de vente ou en cas de travaux dans l’immeuble ne sont pas identiques. En cas de travaux dans l’immeuble la liste des matériaux devant être vérifiés est quasiment exhaustive (liste C), et des investigations destructives sont possibles.

III) Dans quels cas doit-on considérer qu’un diagnostic termites avant-vente est erroné ?

Un diagnostic termites avant-vente doit impérativement être réalisé dans un immeuble se trouvant dans les zones définies par arrêté préfectoral (tel est par exemple le cas de Bordeaux, de la Gironde, des Landes…).

La mission du diagnostiqueur s’inscrit dans le cadre de l’arrêté du 7 mars 2012 modifiant l’arrêté du 29 mars 2007 « définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites ». La norme applicable à sa mission est la norme NF P 03 201.

Afin de réaliser son rapport le diagnostiqueur doit : 

  • Procéder à un examen de toutes les parties intérieures visibles et accessibles du bien immobilier ; 
  • Procéder à un sondage mécanique des bois visibles et accessibles.

Ainsi, en cas de découverte de termites ou d’indices d’infestations de termite non mentionnés par le diagnostiqueur, sur des parties visibles et accessibles de l’immeuble, ce dernier pourrait voir sa responsabilité engagée.

Les éléments se trouvant à l’extérieur du bien immobilier (souches, abris de jardin etc…) doivent également être contrôlés. 


Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, est régulièrement saisi d’erreur de diagnostics immobiliers (amiante, termites, DPE …). N’hésitez pas à prendre RDV avec le cabinet. 

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Dernière mise à jour le 27 décembre 2023 par Martin Peyronnet

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Claude Guerra
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2024-02-16
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Isa Hrtc
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Benoit de Laporterie
Benoit de Laporterie
2023-11-29
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Thierry Greibill
Thierry Greibill
2023-11-29
Très bons conseils, très efficace, je recommande !
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