Au cours de l’année 2023, le nombre d’acheteur n’ayant pas réussi à obtenir le financement nécessaire leur achat immobilier a considérablement augmenté. Cette situation découle notamment d’un durcissement des conditions d’accès aux prêts immobiliers, exacerbé par une hausse des taux d’intérêt qui limite la capacité d’emprunt.
La conséquence d’un refus de prêt sur la vente immobilière est une question fréquente en droit immobilier. En pratique, en présence d’une condition suspensive de prêt, un acquéreur n’a pas à donner suite à un compromis de vente ou à une promesse unilatérale de vente en cas de refus de financement. Toutefois, pour cela, les conditions prévues dans l’avant contrat de vente doivent être strictement respectées : montant du prêt, taux, apport, délai pour justifier de l’obtention du prêt etc …
A défaut le vendeur pourra prétendre à une indemnisation. Que faire en cas de défaut de condition suspensive de prêt ?
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- Les conséquences d’une condition suspensive dans votre compromis
Le compromis rédigé préalablement à la vente est un contrat dans lequel sont insérées différentes clauses dont les effets peuvent, pour certaines, empêcher la réalisation de la vente définitive. Il est fréquent que soit introduite une condition suspensive de prêt dans un compromis ou une promesse unilatérale de vente.
A. L’absence de condition suspensive de prêt
Toutefois, il est possible que cette condition fasse défaut et ne soit pas insérée dans le compromis en faveur de l’acheteur, généralement lorsque les capacités financières de l’acheteur le permettent. Dans ce cas, l’absence de financement en raison de la non-obtention d’un prêt ne pourra empêcher la réalisation de la vente.
En d’autres termes, en l’absence de condition suspensive de prêt, l’acheteur ne pourra pas annuler un compromis de vente en invoquant le défaut d’obtention de son financement bancaire.
B. L’insertion d’une condition suspensive de prêt
Il est fréquent que l’avant contrat de vente (compromis ou promesse de vente) inclut une condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt laquelle prévoit : le montant emprunté, la durée, le taux d’intérêt maximum, le nombre de banques consultées ainsi que la procédure et le calendrier pour démontrer les diligences permettant l’obtention de ce prêt.
Cette condition suspensive permet de suspendre la réalisation de la vente tant que l’acheteur n’a pas obtenu son prêt auprès d’un organisme bancaire et dans certaines conditions.
II. L’acheteur doit effectuer les diligences nécessaires à l’obtention de son prêt
A. les obligations de l’acheteur en présence d’une condition suspensive
L’insertion d’une condition suspensive de prêt est source de contraintes pour l’acheteur qui, s’il ne s’exécute pas conformément à la clause pourra voir sa responsabilité engagée par le vendeur.
Ainsi, l’acheteur devra respecter strictement ce qui est indiqué dans la clause quant au délai octroyé pour réaliser les démarches, au montant à emprunter, la durée, le taux d’intérêt maximum, le nombre de banques consultées …
Dès que l’acheteur dispose d’une offre de prêt correspondant conforme à la condition suspensive, cette dernière est réputée comme accomplie. Ainsi, l’acheteur ne peut plus invoquer un défaut de condition suspensive de prêt pour ne pas réitérer la vente par acte authentique.
Si tel était le cas, le vendeur pourrait à son choix demander la vente forcée et / ou l’indemnisation de son préjudice et / ou l’application de la clause pénale éventuellement présente dans l’acte.
En revanche, si l’acquéreur a accompli toutes les diligences nécessaires ne parvient pas à obtenir d’offre de prêt aux conditions prévues, aucune sanction n’est possible à son encontre. Le compromis de vente ne pourra faire l’objet d’une réitération par acte authentique sauf à démontrer la faute de l’acheteur dans l’accomplissement de ses démarches.
B. Le défaut de réalisation de la condition suspensive par la faute de l’acheteur
Dans certains cas, l’acheteur qui ne souhaite pas poursuivre la vente peut volontairement faire échec à la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
La jurisprudence regorge de cas où l’acheteur, pour se sortir du compromis et ne pas acheter, ne demande pas de prêt ou soumet sa demande de prêt en dehors du délai octroyé, ou demande un prêt à des conditions défavorables ou démontre par ses actions qu’il n’a pas sérieusement tenté d’obtenir le financement nécessaire.
Ainsi l’acheteur n’aura pas échoué à obtenir un prêt en raison de circonstances extérieures (refus de la banque), mais en raison de ses propres actions ou négligences.
Ce comportement fautif peut fonder des sanctions.
III. Les sanctions en de défaut d’obtention de prêt par la faute de l’acheteur
La négligence, intentionnelle ou non, des termes d’une condition suspensive par l’acquéreur pourra être considérée comme fautive et permettre au vendeur d’engager la responsabilité de l’acheteur.
Le comportement de l’acquéreur peut fonder le vendeur à agir en justice pour obtenir une sanction : vente forcée ou obtention de la clause pénale notamment.
En effet, l’acheteur peut être tenu de verser une indemnité au vendeur, souvent équivalente à 10% du prix de vente, notamment en présence d’une clause pénale.
Le vendeur pourra également solliciter la vente forcée du bien, en demandant en justice que l’acquéreur soit condamné à acheter. L’opportunité d’une telle action, à l’encontre d’un acquéreur pouvant ne pas disposer des fonds nécessaires pour acquérir, devra être étudiée avec un avocat en droit immobilier, confronté de manière régulière à des conditions suspensives de vente.
Dernière mise à jour le 8 mai 2024 par Martin Peyronnet
