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La révision du prix en CCMI

Sommaire

Le contrat de construction de maisons individuelles (CCMI) est souvent rencontré en matière de construction de maison individuelle. Ce contrat doit obligatoirement être conclu lorsqu’un particulier, qui possède déjà un terrain, souhaite confier à un constructeur unique la réalisation de sa maison.

La révision du prix en CCMI est une question fréquemment posée à l’avocat en droit immobilier.

I) LE PAIEMENT DU PRIX DANS LE CADRE D’UN CCMI

Dans le CCMI, le prix est, en principe, forfaitaire et le contrat doit indiquer le coût de tous les travaux et les modalités de révision du prix, lesquelles diffèrent selon que le CCMI soit avec ou sans plan.

La réglementation du CCMI avec plan impose le respect d’un calendrier impératif dont le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé de la manière suivante :

    • 15% à l’ouverture du chantier (comprenant l’éventuel dépôt de garantie qui viendrait s’imputer sur le premier virement)

    • 25% à l’achèvement des fondations

    • 40% à l’achèvement des murs

    • 60% à la mise hors d’eau

    • 75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air

    • 95% à l’achèvement des travaux d’équipement de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs

    • 5% restant à la réception en l’absence de réserves ou jusqu’à la levée des réserves

Chaque appel de fonds correspond à des travaux effectivement réalisés, et le maître d’ouvrage peut le vérifier personnellement en se rendant sur le chantier (L .231-3, f du CCH)

II) LA REVISION DU PRIX DANS LE CADRE D’UN CCMI

Il est possible de prévoir, dès la signature du CCMI, une clause définissant les modalités de révision du prix. A défaut, l’article 1792 du Code civil dispose que l’entrepreneur, dans un marché à forfait, ne peut demander aucune augmentation du prix sans accord écrit du maître d’ouvrage.

Lorsque le CCMI est conclu avec fourniture de plan, la révision du prix obéit à certains formalismes, notamment par le biais de l’indice BT 01.

A contrario, lorsque le CCMI est conclu sans fourniture de plan, les parties sont libres de convenir elles-mêmes des modalités, mais doivent impérativement prévoir une consignation de 5% maximum du prix pour les travaux de levée des réserves

a. L’indice BT 01 permet de réviser le prix d’un CCMI

L’indice BT 01 est imposé en matière de CCMI avec plan et les parties doivent choisir entre une révision partielle ou intégrale

Cet indice sert à réviser et/ou à actualiser le prix de certains marchés de bâtiment. Il reflète au mieux l’évolution des coûts subis par les entreprises entre la signature d’un contrat de travaux et la réalisation effective. Il est publié mensuellement au Journal Officiel.

b. Les deux types de révision du prix en CCMI

    • Révision partielle (ou limitée) : révision s’effectuant sur chaque paiement échelonné dans la limite de 70% de la variation de l’indice mesurée entre la date de signature du contrat et la date de livraison. La révision partielle est enfermée dans un délai de 9 mois courant à compter de l’obtention du PC ou du prêt si elle lui est postérieure : une fois ce délai butoir atteint, toute révision devient impossible.

    • Révision intégrale : elle se calcule d’après la variation de l’indice BT 01 observée entre la date de signature du contrat et la date d’expiration d’un délai d’un mois courant à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : obtention du PC ou obtention du prêt finançant la construction. Le choix de cette formule ferme toute possibilité de réviser le prix ultérieurement.
 

III) SE PROTEGER FACE A L’AUGMENTATION EXEPTIONNELLE DU PRIX

a. En cas de défaillance de l’entreprise : la garantie de livraison à prix et délais convenus en ccmi

La loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990 impose aux constructeurs de maisons individuelles de souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus au profit du maître d’ouvrage. Cette garantie prend la forme d’un cautionnement par lequel le garant prendra en charge, en cas de défaillance de l’entreprise, la reprise des travaux nécessaires à l’achèvement et le coût des dépassements du prix convenu à hauteur de 5% si une franchise a été convenue.

Par ailleurs la garantie de livraison à délais convenus permet de demander le paiement des pénalités de retard au garant en cas de retard de livraison de votre CCMI.

b. La théorie de l’imprévision

L’imprévision suppose un changement de circonstances imprévisible au moment de la formation du contrat qui rend son exécution excessivement onéreuse. Le cas de la crise sanitaire en est un parfait exemple. Dans un tel cas, le constructeur peut demander la renégociation du contrat

La jurisprudence est assez fluctuante en la matière. Dans les grandes lignes, il reste quasi-impossible pour l’entrepreneur de se prévaloir d’une augmentation du prix sans un accord écrit du maitre d’ouvrage.

Cependant, les juges ont récemment admis une augmentation du prix pour cause d’imprévision. En l’espèce, il s’agissait d’une augmentation du coût à hauteur de 23% du forfait initial. Les juges ont considéré que ce seuil de 23% constitue un réel bouleversement de l’économique du contrat. (Cass. Civ 3e, 16 novembre 2022, 21-19.147). On pourrait donc penser que ce seuil pourrait être repris dans de futures décisions.

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Dernière mise à jour le 27 juin 2024 par Martin Peyronnet

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