Avocat et condition suspensive
Avocat conditions suspensives de vente
Le cabinet de Martin PEYRONNET intervient en matière de vente immobilière, dès lors que surviendrait une difficulté liée à la rédaction, l’interprétation ou l’application d’une condition suspensive qui serait insérée dans un compromis de vente ou dans une promesse unilatérale de vente.
Les conditions suspensives sont des évènements érigés comme tels par les parties, ayant pour objet de suspendre la naissance ou l’exécution de certaines obligations, notamment l’achat ou la vente d’un bien immobilietr.
En matière immobilière, les conditions suspensives le plus souvent rencontrées sont, en pratique, celles liées à l’obtention d’un prêt bancaire ou celles liées à l’obtention d’un permis de construire.
Quels sont les effets d’une condition suspensive avant son accomplissement ?
L’effet principal de la condition suspensive est de suspendre dans le temps l’exécution de certaines obligations.
Cependant, avant l’accomplissement de la condition suspensive, c’est-à-dire avant que l’évènement érigé en condition ne se réalise, les parties sont tenues de respecter certaines obligations.
En effet, de façon générale, les parties restent tenues de respecter le contrat. Le créancier de l’obligation pendante – ou suspendue – peut mettre en œuvre certaines mesures lui permettant d’assurer en amont, l’exécution de la future obligation. Il peut :
- Accomplir des actes conservatoires sur le bien. C’est-à-dire des actes assurant la conservation du bien dans le patrimoine du débiteur.
- Intenter d’ores et déjà une action paulienne, c’est-à-dire attaquer l’ensemble des actes qui seraient accomplis par le débiteur en fraude de ses droits.
En matière de vente immobilière, la condition suspensive aura, plus précisément, pour effet de :
- Suspendre la livraison du bien par le vendeur,
- Suspendre le paiement du prix de vente par l’acquéreur,
- Ne pas permettre au promettant d’une promesse synallagmatique de vente de contraindre le bénéficiaire à réitérer la vente par acte authentique,
- Ne pas permettre au promettant d’une promesse unilatérale de vente d’exiger du bénéficiaire qu’il signe l’acte authentique,
Malgré l’existence de la condition suspensive certaines obligations doivent être exécutées par les parties. Les parties doivent accomplir toutes les diligences nécessaires pour ne pas faire obstacle à la réalisation de la condition. Le cas échéant, la condition suspensive sera réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement.
Le cas le plus fréquemment rencontré est le refus bancaire de complaisance ; dans ce cas, la condition suspensive de financement est réputée accomplie, et l’acquéreur ne peut plus l’invoquer pour se dégager. Il devra donc payer une indemnité contractuelle au vendeur.
Quels sont les effets de l’accomplissement de la condition suspensive ?
Une fois que la condition suspensive est accomplie, l’obligation devient pure et simple. Elle est exigible et le débiteur de l’obligation jusque-là pendante, doit s’exécuter. S’il refuse de s’exécuter malgré l’accomplissement de la condition, l’autre partie pourra le contraindre à s’exécuter.
L’obligation ne produit des effets que pour l’avenir. Elle n’a pas d’effet rétroactif, sauf si les parties ont convenu le contraire.
Quels sont les effets de la défaillance de la condition suspensive ?
Il y a défaillance de la condition suspensive lorsque l’évènement érigé par les parties en condition suspensive ne s’est pas réalisé.
En principe, la défaillance de la condition suspensive a pour effet de faire disparaître l’obligation pendante et le contrat devient caduc.
Attention toutefois, si la défaillance a été précipitée par le comportement de la partie qui y avait un intérêt, la condition est réputée accomplie et l’obligation devient exigible.
Le cas particulier de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans une vente immobilière :
La vente immobilière est régulièrement soumise à l’obtention d’un prêt. Cela signifie que la vente ne sera parfaite que si l’acquéreur a réussi à obtenir de la banque un financement. La vente ne pourra alors être réitérée par acte authentique que si son prêt a été accordé à l’acquéreur.
Dans le cas où l’établissement bancaire refuserait d’octroyer le prêt à l’acquéreur, la condition suspensive est défaillie et le compromis de vente ou la promesse unilatérale de vente devient caduc.
Cependant, il convient de préciser que la sollicitation du prêt par l’acquéreur doit se faire conformément aux termes de la clause suspensive telle que stipulée dans l’acte.
La clause doit en effet faire mention des éléments essentiels tels que : le montant du prêt, sa durée et le taux d’emprunt. Si l’acquéreur ne respecte pas les modalités prévues par le contrat lorsqu’il sollicite le financement de son projet immobilier, il sera considéré comme fautif.
Plusieurs sanctions pourraient alors être mises en œuvre :
- La clause pourrait, malgré son comportement être réputée accomplie.
- L’acquéreur ne pourra pas se voir restituer l’acompte préalablement versé si le contrat devient caduc.
- L’acquéreur fautif pourrait voir sa responsabilité contractuelle engagée.
Pour l’ensemble des difficultés qui surviendraient en présence d’une condition suspensive, le recours à un avocat intervenant en droit immobilier sera nécessaire tant dans la rédaction, l’appréciation ou l’application d’une telle clause.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat intervenant en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges, à Bordeaux comme dans la France.
Article corédigé par Claire LIBLANC, Avocat.