Il est fréquent qu’un acquéreur en VEFA constate une erreur de superficie lors de la prise de possession de son bien. Il est alors necessaire d’agir rapidement et de connaître les régles suivantes.
En effet, lors de la signature de l’acte de vente d’un immeuble en VEFA, le statut de la copropriété n’est généralement pas applicable, ce qui exclut l’application de la loi Carrez. Ainsi, à la différence d’un lot de copropriété classique, le point de départ du délai de un an pour se faire indemniser n’est pas la date de signature de l’acte de vente, mais la date prise de possession du bien par l’acquéreur.
I) L’exclusion de la loi Carrez lors de l’acquisition d’un bien en VEFA
Lors de la signature de l’acte de vente d’un immeuble en VEFA, le statut de la copropriété n’est généralement pas applicable, dans la mesure où l’immeuble n’est pas encore construit. Ce qui exclut de fait l’application de la loi Carrez.
Ainsi, l’action en diminution du prix de vente a été admise par la jurisprudence sur les dispositions « classiques » du droit de la vente, prévues aux articles 1604 et suivants du code civil, et notamment l’article 1622 qui dispose que :
Ainsi, dans le cadre d’une VEFA, le fondement de l’action en diminution du prix de vente est l’article 1622 du code civil, et non la loi Carrez, ce qui a des répercussions importantes sur le point de départ du délai.
II) Point de départ de l’action en diminution du prix de vente en matière de VEFA
Concernant le point de départ de l’action en diminution du prix de vente, la jurisprudence a prévu qu’il débutait lors de la prise de possession de son bien par l’acquéreur ; seule moment où il est possible de déterminer si la superficie vendue et la superficie réelle sont les mêmes.
Tel est d’ailleurs ce qu’indique la Cour de Cassation (Cass. civ 3e 11 janvier 2012 n°10-22924) :
« Mais attendu qu’ayant, à bon droit, retenu que l’article 1622 du code civil relatif à l’action en diminution de prix était applicable à la vente en l’état futur d’achèvement et que le point de départ du délai préfix d’un an était la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date (…) ».
En pratique, le point de départ de la prescription sera la date de livraison du bien acquis en VEFA, étant précisé que la livraison doit bien souvent s’entendre de la date de remise effective des clefs.
III) Conclusions : le point de départ de l’action en diminution du prix de vente est fluctuant
En VEFA le point de départ de l’action en diminution du prix de vente est fluctuant : il est déterminé en fonction des faits de l’affaire, notamment par la date de remise des clefs.
Il est nécessaire de rappeler qu’une simple mise en demeure adressée par un acquéreur à son vendeur n’est pas suffisante pour interrompre le délai de prescription d’un an ; seule une assignation en justice le permet.
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Dernière mise à jour le 3 juin 2023 par Martin Peyronnet
