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Les 5 principaux contentieux en matière de VEFA détaillés par un avocat en droit immobilier

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Les 5 principaux contentieux en matière de VEFA détaillés par un avocat en droit immobilier

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), également appelée vente sur plan, est le contrat de construction d’un bien neuf le plus courant en France, avec le contrat de construction de maison individuelle.

L’acquéreur d’un bien en VEFA est fréquemment confronté à des difficultés juridiques, que se soit au cours de la construction (par exemple retard de livraison) ou après la construction (par exemple retenue de garantie pour défaut de conformité, erreur de superficie carrez, absence de levée des réserves ect…).

L’acquéreur en VEFA pourra être assisté par un avocat en droit immobilier afin de connaitre précisément ses droits, et tenter de trouver une solution amiable à son litige immobilier, et à défaut afin d’intenter une action judiciaire.

L’assistance d’un avocat expert en VEFA vous permettra d’éviter les pièges juridiques qui peuvent se présenter, notamment une prescription ou une forclusion de votre action, ce qui vous ferait perdre votre droit à indemnisation.

Voici les 5 principaux contentieux en matière de VEFA détaillés par un avocat en droit immobilier : 


Retard de livraison en VEFA

Les retards de livraison en VEFA sont très fréquents, et font l’objet d’un important contentieux, dans lequel les acquéreurs en VEFA sollicitent la réparation des préjudices qu’ils ont subis du fait de ce retard, notamment :

  • l’absence de loyer perçus,
  • la location d’un logement,
  • des frais bancaires importants,
  • la perte d’un avantage pinel ect…

Pour espérer une indemnisation, il est nécessaire d’étudier très précisément le contrat de VEFA conclu avec le promoteur immobilier, afin de déterminer la durée du retard de livraison, mais surtout si ledit retard est où non justifié par une clause du contrat, dite cause légitime de retard.

Les causes légitimes de retard les plus fréquentes sont les intempéries, les grèves, la liquidation judiciaire de l’une des entreprises présente sur le chantier, la résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise …

En pratique, pour pouvoir être valable et donc invoquées par le promoteur, ces causes légitimes de retard doivent respecter un formalisme précis, comme être adressées à l’acquéreur en lettre recommandée, ou être accompagnée d’un justificatif tel que le relevé d’une station météo la plus proche du chantier de construction.

A défaut de respecter ce formalisme, elles ne peuvent s’appliquer et seront écartées par les Tribunaux. Toutefois, l’acquéreur en VEFA sera très vigilant, et se fera assister par un avocat dans l’analyse de son dossier, dans la mesure où il n’est pas rare que le promoteur immobilier tente d’invoquer une cause légitime de retard, alors qu’il n’a pas, volontairement ou par inadvertance, respecté le contrat.

Il est donc nécessaire de se faire assister par un avocat expert en VEFA afin de déterminer avec précision le retard dont est responsable le promoteur, et d’éviter d’accepter à la hâte une proposition indemnitaire amiable, qui ne serait pas à la hauteur de l’indemnisation à laquelle l’acquéreur pourrait réellement prétendre.


Retenue de garantie pour défaut de conformité en VEFA

Lors de la livraison de son bien, l’acquéreur en VEFA, mécontent de la réalisation des travaux souhaite contraindre le promoteur à reprendre les travaux. Se pose ainsi fréquemment la question de la retenue du solde du prix, communément appelée retenue de garantie.

En effet, en matière de VEFA le paiement du prix de vente est échelonné de la manière suivante, en fonction de l’avancement du chantier :

  • 35% du montant total du bien lors de l’achèvement des fondations
  • 70% du montant total du bien lors de la mise hors d’eau, soit lorsque les murs, la toiture et la charpente sont construits
  • 95% du montant total du bien à la fin du chantier
  • 5% du montant total du bien lors de la livraison du logement

S’il est effectivement possible de procéder à une retenue de garantie des 5 derniers %, il est nécessaire de respecter des règles précises, qui s’appliquant de manière spécifique en matière à la VEFA. A défaut de respecter lesdites règles, l’acquéreur commettrait une faute à l’égard du vendeur de l’immeuble à construire.

En matière de VEFA le solde du prix ne peut être retenu qu’en cas de non-conformité des travaux réalisés, par rapport à ce qui était convenu dans le contrat de VEFA. Sur ce point, l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation précise que : « (…) Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».

Ainsi, à la différence de ce permet la loi pour les marchés de travaux privés, il n’est pas possible de retenir un montant de 5% du contrat de VEFA pour de simples réserves lors de la livraison. Par ailleurs, à supposer que qu’un défaut de conformité soit bien présent, il est impératif de consigner le solde du prix de vente, et non de le retenir arbitrairement.

Exemple de non-conformité :

  • Douche à la place d’une baignoire
  • Hauteur de la construction différente de celle prévue
  • Dimension des ouvertures différentes de celles prévues
  • Carrelage à la place du parquet
  • Peinture d’une couleur différente de celle choisie

Attention vous ne devrez jamais retenir les 5 derniers % du prix de vente pour d’autres raisons que le défaut de conformité. Vous commettriez une faute contractuelle, qui consisterait dans le retard de paiement du prix de vente, et le promoteur immobilier serait en droit d’éxiger des intérêts de retards.


Désordres et malfaçons, action contre le promoteur ou mobilisation de la garantie de parfait achévement en VEFA

En cas de désordres ou malfaçons, l’acquéreur en VEFA peut soit engager la responsabilité du promoteur immobilier sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, ou mobiliser les garanties de construction dont il dispose, à savoir, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, et la garantie décennale.

Afin de mobiliser la garantie de parfait achèvement, il conviendra de ne pas se méprendre sur le point de départ de cette garantie de construction, qui est la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises travaux et non la livraison du bien, qui se matérialise par la remise des clefs du logement.

De plus, il sera nécessaire de ne pas se tromper de débiteur de la garantie de parfait achèvement, qui n’est pas le promoteur immobilier, qualifié de promoteur vendeur non réalisateur, mais les entreprises travaux dont l’intervention est en lien avec les désordres.

Selon la nature des désordres et la date de leur apparition, il sera possible de mobiliser l’assurance décennale du promoteur et de l’ensemble des entreprises travaux intervenues sur le chantier, et faire de solliciter un préfinancement des travaux auprès de l’assurance dommage ouvrage souscrite par le promoteur immobilier.

L’analyse de votre dossier par un avocat en droit immobilier permettra de déterminer l’action la plus opportune à mener afin de permettre la réalisation des travaux de reprises des désordres (fissures, dégât des eaux, pose défectueuse …)


Erreur de superficie et diminution du prix de vente en VEFA

Il est fréquent que l’acquéreur en VEFA, après avoir pris possession de son bien, se rende compte d’une différence de superficie entre ce qui était mentionné dans son contrat de VEFA et ce qui a été réalisé par le promoteur immobilier.

Dans ce cas, si la différence entre ce qui était prévu et ce qui a été réalisé est supérieure à 5%, alors l’acquéreur en VEFA pourra intenter une action en diminution du prix de vente afin d’être indemnisé. Une vigilance toute particulière devra être portée au délai pour agir : en matière de VEFA ce délai est de 1 an à compter de la remise des clefs et non de la signature de l’acte authentique de vente.

En effet, l’acquéreur en VEFA ayant acquis un immeuble non encore construit, et donc non encore soumis au statut de la copropriété, la loi carrez ne s’applique pas (application exclusive en matière de d’immeuble en copropriété). Or, c’est la loi carrez fixe le point de départ de l’action en diminution du prix de vente au jour de la signature de l’acte authentique.

Ainsi, en VEFA, le point départ de l’action en diminution du prix de vente correspondra à la date à laquelle l’acquéreur a pu se rendre compte de l’erreur de superficie, c’est à dire le jour de la remise des clefs du lots acquis.

Attention, une fois construit les immeuble en VEFA sont soumis au statut de la copropriété ; les ventes qui auront lieue successivement après la construction de l’immeuble seront donc soumises à la loi Carrez. Le point de départ de l’action en diminution du prix de vente sera donc le jour de signature de l’acte authentique de vente.

Il convient donc d’être vigilant sur la date de découverte de l’erreur de superficie et il sera impératif de vous faire assister par un avocat en droit immobilier dans ce type de contentieux.


Levée des réserves en VEFA

Très fréquemment lors de la remise des clefs du bien acquis en VEFA, l’acquéreur constate différents défauts dans la réalisation des travaux, parfois mineurs, parfois d’une gravité importante.

Lors de la remise des clefs, il est indispensable d’émettre des réserves, c’est-à-dire de noter dans le procès-verbal de livraison l’ensemble des défauts qui ont été constatés afin de les signaler au promoteur. En application du code civil, ce dernier sera tenu de lever les réserves mentionner dans le procès-verbal de réception, ou dénoncer par lettre recommandée dans le délai d’un mois après la livraison.

En effet, conformément à l’article 1642-1 du code civil, « le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».

Attention, si le promoteur ne s’exécute pas, le délai pour le contraindre est d’un an à compter du mois qui suit la remise des clefs. A défaut, votre action sera considérée comme forclose, vous aurez perdu votre droit d’agir.

En pratique, en cas d’inaction du promoteur, il est nécessaire de le mettre en demeure de lever les réserves et à défaut, de l’assigner devant le Tribunal compétent dans le bon délai, ce qui est le seul moyen de ne pas perdre son droit d’agir.


Le cabinet de Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans la France entière dans l’ensemble des difficultés que vous pourriez rencontrer en VEFA.LVoci

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