Focus sur la retenue de garantie en VEFA.
Définie à l’article 1601-3 du code civil, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat de construction, caractérisé par le transfert progressif de l’immeuble à l’acquéreur immobilier et l’échelonnement du prix en fonction de l’avancement des travaux de construction.
Dans le cadre d’une VEFA la livraison est une étape importante, au cours de laquelle l’acquéreur se voit remettre les clefs de son bien immobilier. Il peut ainsi constater, ou non, la conformité de son bien immobilier au regard du contrat de vente, et émettre des réserves si les travaux de construction ne le satisfont pas.
La livraison d’un lot en VEFA est également le moment où le solde du prix devient exigible. L’acquéreur se pose fréquemment la question de la retenue de garantie en VEFA en cas de réserves à la réception ou de non-conformité des travaux de construction. Qu’en est-il réellement ?
I) La retenue du solde du prix uniquement en cas de non-conformité du bien immobilier au contrat de VEFA
En droit de la construction certains contrats (CCMI ou marchés de travaux privés) permettent, en cas de simples réserves émises, de retenir une partie du prix lors de la réception des travaux ou lors de la livraison du bien immobilier. Tel n’est toutefois pas le cas dans le cadre d’une VEFA.
En effet, le contrat VEFA est soumis, concernant le paiement du prix, aux dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, qui indique que :
« (…) Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat ».
Par un arrêt en date du 31 janvier 1996, la Cour de Cassation a souligné la particularité de la VEFA en la matière, précisant que la loi du 16 juillet 1971 qui permet au maitre d’ouvrage de retenir 5% du prix en cas de réserves faites à la réception des travaux, ne s’appliquait pas dans le cas d’une VEFA.
Ainsi, dans le cadre d’une VEFA seule la présence d’une non-conformité permet de retenir une partie du prix de vente du bien immobilier.
II) Exemples de non-conformité en matière de VEFA, permettant de consigner le solde du prix des travaux de construction
L’obligation de délivrance conforme impose au promoteur immobilier de livrer à l’acquéreur un bien immobilier conforme à ce qui était prévu dans l’acte authentique de VEFA.
La non-conformité ne doit pas être confondue avec les désordres ou malfaçons qui seraient constatés ; la non-conformité ne couvre pas non plus l’inexécution des travaux.
Aussi, seule la réalisation de travaux sans respect du contrat permet à l’acquéreur de retenir le solde du prix au moment de la livraison du bien en VEFA ; il s’agit par exemple :
- De l’installation d’une baignoire à la place d’une douche,
- D’une hauteur de plafond plus basse que prévue,
- D’une dimension de baie vitrée plus étroite que mentionnée dans le contrat,
- De l’installation de parquet à la place du carrelage,
- D’une marque de robinetterie différente de celle prévue,
- D’éléments de cuisine manquants ou de la mauvaise couleur,
- De la couleur d’une peinture différente de celle demandée ….
D’une manière générale, il y a défaut de conformité dès lors que les travaux réalisés ne sont pas rigoureusement identiques à ce qui était mentionné dans le contrat de VEFA ou dans la notice descriptive des travaux.
III) Les actions dont dispose l’acquéreur en VEFA en cas de défaut de conformité ou de désordres lors de la livraison du bien immobilier
A) Consignation obligatoire du solde du prix en cas de non-conformité
La retenue du solde du prix n’est admise qu’en cas de défaut de conformité. Si l’acquéreur relève un tel défaut, pour ne pas verser le solde du prix de vente au promoteur, il devra impérativement le consigner entre les mains d’un tiers et non conserver cette somme d’argent.
Afin que la somme soit libérée et versée au promoteur immobilier, ce dernier devra rapporter la preuve de la réalisation des travaux nécessaires pour remédier aux non-conformités.
B) Action contre le promoteur immobilier ou l’entreprise travaux en cas de désordres ou malfaçons
Par ailleurs, l’acquéreur peut également agir s’il venait à constater des désordres ou malfaçons au moment de la livraison du bien en VEFA ; il agira soit contre le promoteur, soit contre l’entreprise qui a réalisé les travaux pour le compte du promoteur immobilier.
En tout état de cause, il est indispensable pour l’acquéreur de mentionner sur le procès-verbal de livraison l’ensemble des désordres, malfaçons, non façons et défauts de conformité. À défaut d’une telle mention, la livraison du bien aurait pour effet de purger l’ensemble des malfaçons, non façons et les défauts de conformité apparents.
Etant précisé qu’en VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai d’1 mois pour avertir, par lettre recommandée avec accusé de réception, le promoteur immobilier de la découverte de désordres, malfaçons et non conformités qu’il découvrirait après la livraison. Il sera alors possible d’agir contre le promoteur immobilier sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil dans le délai d’un an à compter de la livraison du bien immobilier.
L’acquéreur en VEFA pourra également, en cas de désordres de construction, agir contre l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Cette action aura pour fondement la garantie de parfait achèvement, et devra être mise en œuvre dans le délai d’1 an à compter de la réception des travaux.
Il sera, à ce stade, nécessaire pour l’acquéreur de se tourner vers un avocat en droit immobilier. En effet, en cas désordres constatés les difficultés peuvent être nombreuses : quel délai à respecter ? Quelle personne est débiteur de la garantie de parfait achèvement ? … L’avocat immobilier saura alors éclairer l’acquéreur sur les différents moyens permettant de contraindre le constructeur aux réparations et apportera une vigilance toute particulière quant aux différents délais devant être respectés.
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Article corédigé avec Claire LIBLANC, élève-avocat.
Dernière mise à jour le 20 juin 2023 par Martin Peyronnet
