Les maitre d’ouvrage qui font réaliser des travaux, ou les acquéreurs en VEFA, ignorent souvent la possibilité de recourir à la garantie de parfait achèvement (GPA) à compter de la réception des travaux. Il s’agit pourtant d’une garantie très protectrice, qui permet de contraindre l’entrepreneur à s’exécuter en cas de désordres et malfaçons en VEFA.
Focus sur cette garantie importante du droit de la construction !
I) Quelles sont les principales caractéristiques de la garantie de parfait achèvement ? Pourquoi l’actionner en cas de litige en droit immobilier ?
La garantie de parfait achèvement est une garantie légale consacrée à l’article 1792-6 du code civil. Son application n’étant pas subordonnée à l’existence d’une stipulation contractuelle, elle court automatiquement à compter de la réception des travaux.
Grace à la GPA le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de 1 an pour exiger que les travaux soient parfaitement conformes à ce qui était prévu dans le marché de travaux ou le devis.
En effet, l’article 1792-6 du code civil prévoit qu’il incombe à l’entrepreneur de remédier aux désordres constatés lors de la réception des travaux, et aux désordres qui surviennent dans un délai d’un an suivant la réception. Le maitre d’ouvrage peut ainsi exiger des réparations, peu importe la nature des désordres.
II) Quel délai à respecter afin de bénéficier de cette garantie du droit de la construction en cas de désordres ?
La garantie de parfait achèvement peut être actionnée pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux, qui en pratique peut prendre différentes formes :
La réception expresse : définie à l’article 1792-6 alinéa 1 du code civil. Cette réception prend la forme d’un véritable acte juridique écrit, par la rédaction d’un procès-verbal. Elle traduit la volonté des parties au contrat de mettre fin expressément aux travaux.
La réception tacite : Il y a réception tacite dès lors que le maître de l’ouvrage est entré dans les lieux, et a payé le solde du marché de travaux ou du devis. Cette entrée en possession devant faire apparaitre une volonté non équivoque de recevoir l’ouvrage.
La réception judiciaire : Il y a réception judiciaire dès lors qu’un juge, saisi par l’une des parties, la prononce. Le préalable à cette réception judiciaire est donc le refus par l’une des parties de réceptionner les travaux.
Qu’elle soit expresse, tacite ou judiciaire, seule la réception fait courir le délai de la garantie de parfait achèvement !
Attention, le seul envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception n’est pas de nature à interrompre le délai d’un an de la garantie de parfait achèvement. Le recours à un avocat en droit de la construction et droit immobilier apparaitra comme nécessaire pour cela. En effet le délai d’un an fixé par le législateur ne peut être interrompu que par une action en justice (assignation en référé afin de demander la désignation d’un expert, ou assignation au fond).
III) Particularité du droit immobilier : la Garantie de parfait achèvement en matière de VEFA
En matière de VEFA, lorsque survient un litige immobilier, il est impératif que l’acquéreur se retourne vers la bonne personne pour activer la GPA ! En effet, par nature la VEFA oblige à une relation entre trois parties différentes, et il convient pour l’acquéreur de ne pas se tromper de débiteur de la garantie de parfait achèvement.
L’acquéreur immobilier en VEFA ne devra pas confondre la réception des travaux, qui intervient entre le promoteur immobilier et l’entreprise travaux, et la livraison du bien immobilier qui est réalisée par le promoteur et lui permet de prendre possession de son lot.
En effet, le promoteur immobilier est juridiquement qualifié de promoteur vendeur non réalisateur. Il est lui-même maitre d’ouvrage de la construction, et a pour cela conclu différents marchés de travaux afin que des entrepreneurs du bâtiment construisent un immeuble. La réception des travaux se fait donc entre le promoteur et les entreprises du bâtiment, et non entre le promoteur et l’acquéreur final.
Ainsi, en VEFA, la personne qui est tenue à la garantie de parfait achèvement est donc l’entreprise travaux concernée par les désordres, et non le promoteur immobilier. L’acquéreur en VEFA constatant des désordres et souhaitant actionner la GPA devra se retourner vers l’entrepreneur ayant réalisé les travaux et non vers le promoteur immobilier. La responsabilité de ce dernier pourra éventuellement être recherchée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil, qui indique que « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ».
Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Article co-écrite avec Claire LIBLANC, élève-avocat.
Dernière mise à jour le 11 février 2023 par Martin Peyronnet
