Les années 2022 et 2023 marquent une période décisive dans le marché immobilier, caractérisée par une prise de conscience de l’importance de l’efficacité énergétique, mesurée principalement par un outil, le DPE.
Le DPE, bien que décrié en raison des erreurs des diagnostiqueurs immobiliers, produisant des DPE erronés, reste l’outil incontournable de la rénovation énergétique des bâtiments.
I. Les conséquences du DPE sur le marché immobilier
Une augmentation des ventes des logements en DPE F ou G
Une augmentation notable des ventes de logements avec des étiquettes énergétiques F et G a été observée, représentant environ 18% des transactions. Cette tendance marque un changement par rapport aux années précédentes, où la répartition des transactions était plus équilibrée en termes d’efficacité énergétique.
Une baisse du prix des biens ayant un DPE dégradé
L’influence de l’étiquette énergétique sur les prix des logements devient de plus en plus significative. Les appartements ayant un DPE F ou G subissent désormais une décote notable par rapport à ceux de classe D. Cette évolution traduit une prise de conscience du marché quant à l’importance de l’efficacité énergétique, non seulement pour des raisons environnementales mais aussi économiques.
II. Les conséquences juridiques du DPE
DPE et décence du logement
Il est nécessaire de rappeler que le DPE permet d’une part, de définir la décence d’un logement et donc d’interdire à la location les logements considérés comme indécents.
Aujourd’hui et jusqu’au 1er janvier 2025, le plafond à ne pas dépasser afin que le bien soit considéré comme décent est l’étiquette G ; tous les biens ayant une étiquette dite « G+ » (soit une consommation de plus de 450kw/m²/an) sont considérés comme indécents.
Les seuils de performance énergétique vont progressivement être relevés de la manière suivante :
A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
DPE et gel des loyers
D’autre part, le DPE permet de geler les loyers des logements devant être rénovés (étiquette F ou G), en application du décret du 29 juillet 2022, applicable depuis le 24 août 2022.
DPE et audit énergétique
Au surplus, un DPE ayant « une mauvaise note » oblige à faire réaliser un audit énergétique. Ainsi, depuis le 1er avril 2023, afin de pouvoir régulariser une vente par acte authentique, un audit énergétique est obligatoire pour les logements ayant un DPE F ou G.
Cette obligation concernera ensuite les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et les logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Ce document devra être remis au candidat acquéreur lors de la signature de l’avant contrat de vente immobilière (compromis ou promesse unilatérale de vente).
III. Comment améliorer la note d’un DPE ?
L’état a mis en place différentes aides pour permettre la rénovation énergétique des biens immobiliers ayant un DPE dégradé, notamment MaPrimeRénov’.
Qui peut bénéficier de cette aide afin d’améliorer le DPE ?
Cette aides’adresse aux propriétaires occupants, bailleurs, et aux syndicats de copropriétaires. Cependant, les sociétés civiles immobilières (SCI) et certaines autres formes de propriété sont exclues.
Il est à noter que les locataires peuvent initier des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, une communication claire avec le propriétaire via une lettre recommandée est nécessaire et le respect d’une procédure précise.
Quelle est le montant de cette aide de l’état ?
Le montant de la prime dépend de vos revenus et du gain écologique des travaux. Il existe quatre catégories de bénéficiaires, chacune avec ses propres critères de revenus et montants d’aide. Depuis octobre 2023, des conditions avantageuses sont proposées aux ménages modestes si une rénovation globale de leur logement est envisagée.
Quels sont les travaux éligibles ?
Les travaux suivants sont éligibles :
- Chaudières à très haute performance énergétique
- Chauffage bois, biomasses, solaire thermique, pompes à chaleur ;
- Production d’eau chaude sanitaire : solaire thermique, pompes à chaleur ;
- VMC double flux ;
- Isolation thermique : parois vitrées venant remplacer un simple vitrage, murs de façade, plafonds de combles, toitures terrasses.
Il est à noter que les diagnostics et audits énergétiques sont également compris dans l’aide du gouvernement.
A quel moment cette aide de l’état est versée ?
Le processus pour obtenir MaPrimeRénov’ est numérisé et simplifié. Vous devez d’abord vérifier votre éligibilité, puis déposer votre demande en ligne accompagnée des devis nécessaires. Le paiement se fait après l’achèvement des travaux, sur présentation des factures.
Notre cabinet d’avocat en droit immobilier à Bordeaux vous assiste dans toutes les questions juridiques permettant de sécuriser votre projet d’achat d’un bien immobilier ou votre projet de rénovation.
Sources :
Conseil supérieur du notariat : https://presse.notaires.fr/la-valeur-verte-des-logements-en-2022-et-tendances-2023/
Etude des notaires de France : « La valeur verte des logements en 2022 » Novembre 2023
Ministère de l’économie (décembre 2023) : https://www.economie.gouv.fr/cedef/maprimerenov#:~:text=Dans%20le%20cadre%20du%20projet,chaleur%20(m%C3%A9nages%20modestes%20et%20interm%C3%A9diaires)
Dernière mise à jour le 30 décembre 2023 par Martin Peyronnet
