L’audit énergétique a été institué dans le cadre de la loi « climat et résilience », afin de le rendre progressivement obligatoire lors des ventes immobilières des logements ayant un DPE D, E, F ou G. L’objectif étant de fournir à l’acquéreur la liste des travaux permettant d’améliorer la performance énergétique de son bien immobilier et de chiffrer lesdits travaux.
Initialement prévue pour le 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de ce nouveau diagnostic immobilier a été repoussée au 1er avril 2023.
Dans un contexte obligeant les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique de leur bien, le DPE et l’audit énergique sont devenus des outils incontournables du droit immobilier et de la vente immobilière.
I) Quel est le lien entre le DPE et l’audit énergétique ?
Depuis 2006, la vente d’un logement doit être accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Selon les résultats, le logement est classé de A (très performant) à G (très énergivore).
Depuis juillet 2021, le DPE a été remanié en profondeur, avec un mode de calcul différent et surtout une valeur juridique bien supérieure à ce qui était le cas avant. En effet, à partir de cette date le DPE est devenu opposable, ce qui permet, en cas d’erreur de diagnostic, à l’acquéreur ou au locataire de demander réparation au diagnostiqueur immobilier et/ou au vendeur et/ou au bailleur.
De plus, depuis aout 2022, le DPE est devenu l’outil de référence pour obliger les propriétaires à rénover leurs logements. En effet, en cas de mauvaise note attribuée par le DPE :
- Depuis aout 2022, interdiction d’augmenter les loyers des biens immobilier F et G, qui sont gelés,
- Depuis le 1er janvier 2023, impossibilité de louer un bien immobilier classé G +, c’est à dire consommation d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m².
Etant précisé que ces interdictions d’augmenter le loyer ou de louer vont progressivement s’étendre aux biens classés D et E.
Désormais, à partir du 1er avril 2023, un audit énergétique devra être effectué avant la vente d’un bien immobilier ayant obtenu une note F ou G.
II) Dans quels cas l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L’audit énergétique est obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier et non lors de la location. De plus, l’audit énergétique est obligatoire uniquement lors de la vente d’un bien immobilier en monopropriété ; les biens en copropriété sont donc exclus du champ d’application de ce nouveau diagnostic.
Ainsi, à partir du 1er avril 2023, afin de pouvoir régulariser une vente par acte authentique, un audit énergétique sera obligatoire, dans un premier temps, pour les logements ayant un DPE F ou G, les fameuses « passoires thermiques ». Avant de s’étendre ensuite aux logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Pour être plus précis, à compter du 1er avril 2023, les actes authentiques pourront être régularisés :
- Sans audit énergétique pour les compromis de vente signés avant le 1er avril 2023,
- Après la réalisation d’un audit énergétique pour les promesses unilatérales de vente signée avant le 1er avril 2023.
Ce document devra être remis au candidat acquéreur lors de la signature de l’avant contrat de vente immobilière (compromis ou promesse unilatérale de vente).
III) Que contient l’audit énergétique ?
L’audit énergétique contient des recommandations de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du bien immobilier visé. Deux scénarios de travaux à réaliser seront proposés, pour amener les logements F ou G en classe C :
- Un scénario avec une « rénovation en une fois »
- Un scénario avec une « rénovation par étape ».
Dans le détail, l’audit comprend :
- un état des lieux du bien immobilier, notamment de ses performances thermiques, des moyens de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire, d’éclairage ect…
- des recommandations de travaux afin d’améliorer les performances énergétiques du bien.
Pour chaque type de travaux préconisé, l’audit doit préciser :
- l’augmentation de la performance énergétique,
- l’économie d’énergie correspondante réalisée sur la facture énergétique,
- un estimatif chiffré des travaux ;
La réalisation des travaux recommandés n’est pas obligatoire pour conclure la vente, mais vise à informer l’acheteur afin qu’il intègre ces travaux dans son projet d’achat, qui inclut généralement un programme de rénovation.
Il y a donc fort à parier que ce nouveau diagnostic immobilier obligatoire en cas de vente d’un bien immobilier en monopropriété va entraîner des conséquences importantes sur la valorisation du bien qui en sera objet, dans la mesure où l’audit énergétique permettra au candidat acquéreur de se renseigner sur le coût des travaux à prévoir ; et donc de négocier le prix de vente…
Le cabinet de Martin Peyronnet, Avocat en droit immobilier au barreau de Bordeaux vous accompagne dans toutes vos problématiques en lien avec la vente immobilière.
Dernière mise à jour le 15 juillet 2023 par Martin Peyronnet
