Les incidences du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur les locations immobilières

Le DPE a des répercussions importantes sur les locations immobilières, il est devenu un outil incontournable du droit immobilier pour le gouvernement. En effet, l’actualité récente en lien avec le secteur de l’immobilier est marquée par la lutte contre les « passoires thermiques » ou « passoires énergétiques » dont le DPE est le référentiel, accompagné par l’audit énergétique. 

Le Diagnostic de Performance Energétique, couramment appelé DPE, est parmi tous les diagnostics immobiliers celui renseignant la performance énergétique et la performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Une évaluation de la consommation énergétique annuelle est faite et se concrétise par l’attribution d’une note, allant de A, pour les logements les plus performants, à G pour les plus polluants.

Le DPE est obligatoirement produit en annexe au contrat de bail, conformément à l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception du contrat de bail rural et du contrat de location saisonnière. Précisément en matière de baux d’habitation, l’obligation pour le bailleur de fournir au jour de la signature du contrat de bail le DPE est inscrite à l’article 3-3 de de la loi du 6 juillet 1989.

Depuis le 1^er juillet 2021 ce diagnostic est devenu pleinement opposable. Ainsi, à l’instar des autres diagnostics immobiliers, il peut, en cas de diagnostic erroné, fonder une action du locataire en responsabilité contractuelle du bailleur. Ce dernier pouvant également engager la responsabilité du diagnostiqueur immobilier en cas de faux DPE. 

Initiées par la loi de lutte contre le dérèglement climatique du 24 août 2021, de nouvelles mesures ont été prononcées et sont venues encadrer la possibilité pour les propriétaires de réviser les loyers de leurs locataires et de mettre en location leurs biens. 

I) Les incidences du DPE sur les baux d’habitation en cours

A) Impossibilité d’augmenter le loyer en cas de DPE F ou G

Conformément au décret du 29 juillet 2022, applicable depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une révision, d’une augmentation ou d’une majoration de loyer. Concrètement, cette interdiction signifie pour ces logements que :

• • La révision annuelle du loyer en cours de bail n’est désormais plus possible ;

• • L’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est interdite ;

• • Lors de la conclusion d’un nouveau bail, le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire.

Aujourd’hui, les loyers des logements classés F et G sont donc gelés car regardés et qualifiés comme « logements énergivores » au regard de leur consommation énergétique excessive.

B) Nécessité de faire des travaux de rénovation énergétique

Le gel des loyers de ces logements est prononcé tant que l’étiquette attribuée par le DPE demeure F ou de G, par conséquent, qu’aucun travaux de rénovation énergétique ne soit entrepris.

Ces travaux doivent toutefois permettre au logement de consommer moins d’énergie, ce qui lui permettra de se voir attribuer une note inférieure à F.

II) Les incidences du DPE sur les nouveaux baux d’habitation

Parmi les « passoires thermiques » les logements les plus énergivores font l’objet d’une mesure radicale. En effet, ces logements sont frappés d’une interdiction absolue de mise sur le marché locatif.

Pour mémoire, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ». C’est sur cette notion de décence que l’interdiction trouve son fondement.

Depuis une modification entrée en vigueur au 1^er janvier 2023, désormais un logement est considéré comme décent dès lors que sa une consommation d’énergie, estimée par le DPE, est « inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an ».

En conclusion, à compter du 1^er janvier 2023, les logements ne répondant plus à la définition de logement décent, c’est-à-dire avec une étiquette G dépassant le seuil de 450 kWh,ne pourront plus être proposés à la location.

Un calendrier d’évolution de la notion de décence a été établi impactant automatiquement la mise en location de ces logements :

• • Au 1^er janvier 2025, le logement dont le niveau de performance correspond à la classe G sera considéré comme non décent ;

• • Au 1^er janvier 2028, le logement dont le niveau de performance correspond à la classe F sera considéré comme non décent ;

• • Au 1^er janvier 2034, le logement dont le niveau de performance correspond à la classe E sera considéré comme non décent.

Ainsi, pour pouvoir proposer à nouveau ces logements sur le marché locatif, leurs propriétaires doivent procéder aux travaux nécessaires afin de permettre une diminution de leur étiquette énergétique.

Article co-écrit avec Caroline Bachelet, Juriste.