Est-il possible d’annuler un compromis de vente ?

Les transactions immobilières sont généralement précédées d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Il est fréquent pour l’avocat en droit immobilier d’assister un acquéreur face à un vendeur qui décide d’annuler un compromis de vente.

Le droit protège les acquéreurs lésés, mais encore faut-il identifier précisément le cadre juridique du projet de vente. En la matière, les règles de protection de l’acquéreur lésé diffèrent selon que la rétractation du vendeur intervienne en présence d’un compromis de vente ou d’une promesse unilatérale de vente.

I. La différence entre le compromis et la promesse unilatérale de vente

A. Le compromis de vente

Dans les transactions immobilières l’acte authentique de vente est le plus souvent précédé d’un compromis de vente également appelé « promesse synallagmatique de vente ».

L’article 1589 du Code civil prévoit que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Le compromis de vente est donc un écrit par lequel les parties – le vendeur et l’acheteur – s’engagent réciproquement. L’un à acheter le bien et l’autre à le vendre. Le compromis a pour objet de sécuriser la future vente. Il en fixe les modalités.

B. La promesse de vente

La promesse de vente est définie à l’article 1124 du Code civil comme :

« Le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

Également appelée promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est un avant-contrat qui, à la différence du compromis de vente n’engage que le vendeur.

En effet, le consentement du promettant – le vendeur- est d’ores et déjà donné. Le contrat ne sera formé que par la levée d’option du bénéficiaire de la promesse – le futur acquéreur.

La promesse de vente est généralement assortie d’une indemnité d’immobilisation que l’acquéreur verse au vendeur en contrepartie de l’exclusivité qui lui est accordée. Cette indemnité représente souvent 5 % à 10 % du prix de vente.

II. Le vendeur veut annuler un compromis de vente, puis-je le forcer à me vendre son bien ?

Les solutions juridiques à cette problématique dépendent selon que vous soyez dans le cadre d’un compromis de vente ou dans le cadre d’une promesse de vente.

A. Rétractation du vendeur lors d’un compromis de vente

Le compromis de vente fait naître des obligations à la charge de chacune des parties. Le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter. Si le compromis de vente intervient en amont de l’acte authentique de vente, il n’en est pas moins un véritable contrat, soumis au respect de la force obligatoire des contrats.

En pratique la volonté pour le vendeur de ne plus vendre son bien sera matérialisée par le refus de se rendre chez le notaire pour la réitération de l’acte. Or, le fait pour un vendeur de se retirer du projet de vente, en dépit de l’existence du compromis est de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

L’acquéreur sera donc parfaitement légitime, avec l’aide d’un avocat intervenant en droit de l’immobilier, à mettre en demeure le vendeur de se présenter chez le notaire.

Dans le cas, où malgré la mise en demeure, le vendeur ne se présente toujours pas, l’acquéreur pourra :

• Poursuivre en justice l’exécution forcée de la vente
• Demander la réparation des conséquences de l’inexécution : soit en sollicitant l’application de la clause pénale (si prévue au contrat) soit en demandant des dommages et intérêts.

Votre avocat pourra vous assister dans l’analyse de votre compromis de vente afin de vous conseiller la meilleure option à suivre.

B. Rétraction du vendeur lors d’une promesse unilatérale de vente

L’article 1124 du Code civil, dispose que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».

En d’autres termes, le fait que le vendeur se rétracte, n’empêchera pas l’acquéreur de lever l’option dans le délai qui lui est imparti.

Avant la réforme du droit des obligations de 2016, la jurisprudence considérait que la rétractation du promettant avant la levée d’option empêchait la formation de la vente et sa réalisation forcée ( Cass. 3e civ. 12-6-2013 n° 12-19.105).

La Cour de Cassation adopte désormais une position contraire et considère que le promettant est engagé dès la signature de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ( Cass. 3e civ., 23 juin 2021, 20-17.555; Cass. 3e civ., 21 novembre 2024, 21-12.661)

Ainsi, et dans pareil cas, l’acquéreur peut poursuivre en justice l’exécution forcée du contrat.

Dans le cas où le promettant irait jusqu’à vendre son bien à un tiers, il est intéressant de s’interroger sur le point de savoir, si le contrat conclu avec le tiers est ou non valable.

L’article 1124 alinéa 3 du code civil, prévoit que lorsque le promettant viole la promesse, le bénéficiaire peut agir en nullité de ce contrat si le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse entre le vendeur et l’acquéreur initial.

En conclusion, le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont des contrats préparatoires à la conclusion de contrat de vente, qui, une fois signés ne permettent pas au vendeur de se retirer de la vente (sauf éventuelle condition suspensive de vente mentionnée dans l’intérêt du vendeur).

Généralement, face à un vendeur qui se rétracte, l’acquéreur pourra demander la vente forcée du bien et/ou des dommages et intérêts.

III. L’acquéreur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis ?

Tout comme le vendeur est en principe obligé de vendre son bien, l’acquéreur doit, après signature d’un compromis de vente, acquérir le bien. Il s’agit de l’application du principe selon lequel en cas d’accord sur la chose et le prix, la vente est dite parfaite, et doit par conséquent se réaliser. Toutefois, il existe différents cas dans lesquels l’acquéreur ne sera pas obligé d’acheter le bien. 

A. Une rétractation possible dans un délai de 10 jours après la signature 

En application de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, il est possible pour l’acquéreur non professionnel de se rétracter après la signature d’un compromis de vente, dans un délai de 10 jours. 

Ce délai commence à courir à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte à l’acquéreur. Dans ce cas, si ce dernier souhaite faire usage de ce droit, il n’aura pas de pénalités à payer au vendeur, ni explication à fournir. 

Notons que ce droit de rétractation ne s’applique qu’en matière de vente d’un bien à usage d’habitation et non aux biens à usage commercial ou terrain nu.

B. Application d’une condition suspensive de vente 

Des conditions suspensives peuvent être mentionnées dans le compromis de vente.

La plus fréquente est la condition suspensive d’obtention de prêt, prévue par l’article L. 313-41 du Code de la consommation :

« Lorsque le contrat de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le bénéficiaire de la condition doit justifier des démarches effectuées pour l’obtenir. À défaut, il est réputé avoir renoncé à la condition. »

Cette condition protège l’acquéreur en lui évitant de s’engager définitivement sans garantie de financement. Si l’acquéreur démontre qu’il a sollicité un prêt dans les conditions prévues (montant, taux, durée) et que celui-ci lui a été refusé par au moins une banque, il peut annuler la vente et récupérer son dépôt de garantie.

Mais d’autres conditions suspensives peuvent être intégrées dans le compromis, selon la nature du bien et le projet de l’acquéreur. Parmi les plus courantes, on trouve :

• l’obtention d’un certificat d’urbanisme
• l’obtention d’un permis de construire
• l’absence de servitude restreignant l’usage du bien ou dépréciant sa valeur de façon importante.

Ces conditions visent à protéger l’acquéreur contre un projet qui deviendrait impossible ou inopportun, soit pour des raisons financières, soit pour des raisons administratives ou techniques. Pour produire leurs effets, ces clauses doivent être clairement rédigées, déterminées dans leur contenu (conditions précises, délais, modalités de preuve) et préciser à qui profite la condition. À défaut, leur interprétation pourra faire l’objet d’un contentieux.

Par ailleurs, l’acquéreur doit démontrer qu’il a accompli les démarches nécessaires à la réalisation de la condition. À défaut, il pourrait être considéré comme fautif et ne pas pouvoir se prévaloir de la clause pour se dégager de la vente.

Par exemple, si l’acquéreur ne parvient pas à obtenir son crédit immobilier malgré des démarches sérieuses, il pourra annuler la vente et récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie.

La Cour de cassation rappelle à cet effet que l’absence de réalisation d’une condition suspensive frappe la promesse de caducité et empêche sa réitération (Cass. 3e civ., 6 juin 2024, 23-11.680)

En conclusion, il est possible d’annuler un compromis de vente dans certains cas précis.

Pour l’acquéreur, il existe un droit de rétractation de 10 jours après la signature, sans pénalités, applicable pour les biens à usage d’habitation. Par ailleurs, si une condition suspensive prévue dans le compromis (comme l’obtention d’un prêt) n’est pas réalisée, la vente peut être annulée sans frais.

Pour le vendeur, en revanche, il ne peut pas se rétracter librement après la signature : son refus de vendre engage sa responsabilité contractuelle et l’acquéreur peut demander l’exécution forcée de la vente ou la condamnation à des dommages et intérêts.

Il est donc essentiel de bien comprendre les engagements pris lors de la signature d’un compromis de vente. Pour ce faire, l’accompagnement d’un avocat vous permettra de défendre au mieux vos droits.

Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier à Bordeaux, vous assiste dans tous vos litiges liés à la vente immobilière. N’hésitez pas à contacter le cabinet pour prendre rendez-vous.