Les transactions immobilières sont généralement précédées d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Il est fréquent pour l’avocat en droit immobilier d’assister un acquéreur face à un vendeur qui décide d’annuler un compromis de vente.
Le droit protège les acquéreurs lésés, mais encore faut-il identifier précisément le cadre juridique du projet de vente. En la matière, les règles de protection de l’acquéreur lésé diffèrent selon que la rétractation du vendeur intervienne en présence d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente.
I. La différence entre le compromis et la promesse unilatérale de vente
Le compromis de vente
Dans les transactions immobilières l’acte authentique de vente est le plus souvent précédé d’un compromis de vente également appelé « promesse synallagmatique de vente ».
L’article 1589 du Code civil prévoit que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Le compromis de vente est donc un écrit par lequel les parties – le vendeur et l’acheteur – s’engagent réciproquement. L’un à acheter le bien et l’autre à le vendre. Le compromis a pour objet de sécuriser la future vente. Il en fixe les modalités.
La promesse de vente
La promesse de vente est définie à l’article 1124 du Code civil comme :
« Le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ». Également appelée promesse unilatérale de vente, la promesse de vente est un avant-contrat qui, à la différence du compromis de vente n’engage que le vendeur.
En effet, le consentement du promettant – le vendeur- est d’ores et déjà donné. Le contrat ne sera formé que par la levée d’option du bénéficiaire de la promesse – le futur acquéreur.
II. Le vendeur veut annuler un compromis de vente, puis-je le forcer à me vendre son bien ?
Les solutions juridiques à cette problématique dépendent selon que vous soyez dans le cadre d’un compromis de vente ou dans le cadre d’une promesse de vente.
Rétractation du vendeur lors d’un compromis de vente
Le compromis de vente fait naître des obligations à la charge de chacune des parties. Le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur s’engage à acheter. Si le compromis de vente intervient en amont de l’acte authentique de vente, il n’en est pas moins un véritable contrat, soumis au respect de la force obligatoire des contrats.
En pratique la volonté pour le vendeur de ne plus vendre son bien sera matérialisée par le refus de se rendre chez le notaire pour la réitération de l’acte. Or, le fait pour un vendeur de se retirer du projet de vente, en dépit de l’existence du compromis est de nature à engager sa responsabilité contractuelle.
L’acquéreur sera donc parfaitement légitime, avec l’aide d’un avocat intervenant en droit de l’immobilier, à mettre en demeure le vendeur de se présenter chez le notaire.
Dans le cas, où malgré la mise en demeure, le vendeur ne se présente toujours pas, l’acquéreur pourra :
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- Poursuivre en justice l’exécution forcée de la vente
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- Demander la réparation des conséquences de l’inexécution : soit en sollicitant l’application de la clause pénale (si prévue au contrat) soit en demandant des dommages et intérêts.
Votre avocat pourra vous assister dans l’analyse de votre compromis de vente afin de vous conseiller la meilleure option à suivre.
Rétraction du vendeur lors d’une promesse unilatérale de vente
L’article 1124 du Code civil, dispose que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
En d’autres termes, le fait que le vendeur se rétracte, n’empêchera pas l’acquéreur de lever l’option dans le délai qui lui est imparti.
Ainsi, et dans pareil cas l’acquéreur peut poursuivre en justice l’exécution forcée du contrat.
Dans le cas où le promettant irait jusqu’à vendre son bien à un tiers, il est intéressant de s’interroger sur le point de savoir, si le contrat conclu avec le tiers est ou non valable.
L’article 1124 alinéa 3 du code civil, prévoit que lorsque le promettant viole la promesse, le bénéficiaire peut agir en nullité de ce contrat si le tiers avait connaissance de l’existence de la promesse entre le vendeur et l’acquéreur initial.
En conclusion, le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont des contrats préparatoires à la conclusion de contrat de vente, qui, une fois signés ne permettent pas au vendeur de se retirer de la vente (sauf éventuelle condition suspensive de vente mentionnée dans l’intérêt du vendeur).
Généralement, face à un vendeur qui se rétracte, l’acquéreur pourra demander la vente forcée du bien et/ou des dommages et intérêts.
III. L’acquéreur peut-il se rétracter après avoir signé un compromis ?
Une rétractation possible dans un délai de 10 jours après la signature
Ce délai commence à courir à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte à l’acquéreur. Dans ce cas, si ce dernier souhaite faire usage de ce droit, il n’aura pas de pénalités à payer au vendeur, ni explication à fournir.
Application d’une condition suspensive de vente
Des conditions suspensives peuvent être mentionnées dans le compromis de vente. Il s’agit généralement de conditions suspensives de prêt bancaire ou de permis de construire.
Ces conditions ont pour objet de suspendre la vente dans l’attente de leur réalisation. Si jamais elles ne se réalisent pas, l’acquéreur pourra alors utiliser la condition suspensive en question afin de ne pas acheter le bien, sans payer de pénalités au vendeur.
Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier à Bordeaux, vous assite dans tous vos litiges liés à la vente immobilière. N’hésitez pas à contacter le cabinet pour prendre rendez-vous.
Dernière mise à jour le 14 janvier 2024 par Martin Peyronnet
