Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente ?

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, les transactions immobilières sont extrêmement encadrées, afin d’apporter un niveau de protection suffisant aux parties à l’acte de vente. Depuis cette date un dossier de diagnostics immobiliers obligatoires, réunissant dans un seul document les informations relatives à l’état du bien, doit être obligatoirement fourni avant la vente immobilière.

Dans un contexte où l’arsenal législatif se multiplie en la matière, les questions posées sur ce sujet à l’avocat en droit immobilier sont fréquentes. Il convient de rappeler toutes les obligations relatives à la fourniture de ces diagnostics (I) avec leurs effets en termes de garanties et de responsabilité (II).

I. Les diagnostics immobiliers obligatoires 

Conformément au Code de la construction la communication de différents diagnostics techniques est obligatoire lors d’une vente immobilière.

A. Les différents diagnostics obligatoires

Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que le dossier contenant les diagnostics doit être nécessairement annexé par le vendeur à toute promesse ou compromis de vente, et lors de la conclusion de l’acte authentique de vente.

En application de l’article L. 271-4 du code précité, le dossier doit comprendre jusqu’à 11 documents :

1. Le constat de risque d’exposition au plomb prévu dans le code de la santé publique ;
2. L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu dans le même code ;
3. L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu dans le CCH ;
4. L’état de l’installation intérieure de gaz prévu dans le CCH ;
5. Dans les zones mentionnées [dans le] code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques (…) ;
6. Le diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l’audit énergétique prévus dans le CCH ;
7. L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu dans le CCH ;
8. Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif ;
9. Lorsque le bien est situé dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes prévu dans le code de l’urbanisme, un document comportant l’indication claire et précise de cette zone (…)
10. Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère prévu dans le code de l’environnement, un certificat attestant la conformité de l’appareil de chauffage au bois aux règles d’installation et d’émission fixées par le représentant de l’Etat dans le département.
11. S’agissant des immeubles en copropriété, d’autres documents peuvent s’ajouter au DDT tels que : 

• Depuis la loi du 18 décembre 1996, le certificat de mesurage LOI CARREZ qui encadre le calcul des surfaces des parties privatiques dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété ;
• Le diagnostic technique de l’immeuble.

B. La durée de validité des diagnostics immobiliers 

Tous les diagnostics immobiliers n’ont pas la même durée. Il est donc nécessaire de s’assurer qu’ils soient toujours valables au moment de la vente immobilière.

Le tableau suivant répertorie les dates de validité :

II. Les garanties apportées par les diagnostics immobiliers obligatoires

Au-delà de renseigner sur les caractéristiques d’un bien immobilier, les diagnostics peuvent, en cas d’erreur, fonder un recours contre le vendeur, ou le diagnostiqueur immobilier auteur de l’erreur.

Ils sont également un élément de preuve important lors de contentieux sur le fondement des vices cachés

A. La protection de l’acquéreur par les diagnostics immobiliers

Dans la mesure où ces diagnostics visent à renseigner l’acheteur, des actions spécifiques pourront être intentées par ce dernier en cas d’erreur.

Contre le vendeur 

Dans le cas où les diagnostics immobiliers sont erronés, la garantie des vices cachées pourra être mobilisée dès lors que seront démontrées les conditions inhérentes à cette action, à savoir : un vice, connu du vendeur, caché au moment de la vente et qui diminue l’usage du bien acquis.

Afin d’éluder la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente, l’enjeu sera d’apporter la preuve de la connaissance du vice, en l’occurrence du caractère erroné du diagnostic, par le vendeur.

Contre le diagnostiqueur

Bien que l’acquéreur ne dispose d’aucun lien contractuel avec le diagnostiqueur, ce dernier pourra voir sa responsabilité délictuelle engagée. En effet, conformément à une jurisprudence constance, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ».

B. protection du vendeur par les diagnostics immobiliers

Les informations apportées par les diagnostics renseignent sur l’état du bien vendu ce qui présente plusieurs avantages pour le vendeur :

–           Cela permet de remplir son obligation de bonne foi et d’information ;   

–           Il est protégé contre une éventuelle action en garantie des vices cachés.

En effet, l’acquéreur dispose avec le dossier de diagnostics de toutes les informations utiles afin de donner son consentement de manière éclairée.

Dans le cas où votre responsabilité serait engagée, en tant que vendeur, un avocat en droit immobilier pourra ainsi vous assister afin de démontrer que vos obligations ont été remplies et/ou que la garantie des vices cachés ne peut être mobilisée.

Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière diagnostics immobiliers obligatoires, à Bordeaux comme dans la France entière.