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La garantie des vices cachés d’un bien immobilier

2022-06-25

La garantie des vices cachés d’un bien immobilier

Vous venez d’acquérir un bien immobilier et vous découvrez des désordres après avoir signé à l’acte authentique de vente ? Pensez à mettre en œuvre la garantie des vices cachés.

Prévue aux articles 1641 à 1648 du code civil, la garantie des vices cachés offre une protection à l’acquéreur immobilier qui, postérieurement à l’achat d’un bien immobilier, découvre que son bien est affecté d’un ou plusieurs vices. Cette garantie permet à l’acquéreur d’agir contre le vendeur de l’immeuble, afin de demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix de vente.


I – Les conditions d’application de la garantie des vices cachés immobilier

La responsabilité du vendeur de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés ne peut être recherchée que si les conditions tenant au vice, prévues par l’article 1641 du code civil sont réunies :

  • Le vice doit affecter l’immeuble vendu, il doit être inhérent au bien immobilier lui-même.

  • Le vice doit être antérieur à la vente conclue.

  • Le vice doit être « caché », indécelable au jour de la conclusion du contrat de vente. La garantie des vices cachés est ainsi exclue dès lors que le vice était apparent au jour de la vente. Cependant, l’article 1642 du code civil précise que cette exclusion n’est possible que si l’acheteur a « pu se convaincre lui-même » du vice.

  • Le vice doit porter atteinte à la destination normale de la chose. Il est nuisible pour l’immeuble, portant atteinte à sa destination normale.

Exemples : présence de termites, inondations, l’absence d’eau courante, pollution, l’état vétuste d’une toiture ou d’une charpente, travaux avec des désordres, un bien immobilier qui présente des fissures …


II – Les clauses d’exclusion des vices cachés d’un immeuble

Les actes authentiques de vente d’un immeuble peuvent prévoir des clauses d’exclusions de la garantie des vices cachés. Bien que ces clauses exonératoires soient juridiquement valables, elles seront inopérantes :

  • dès lors que le vendeur avait connaissance du vice avant le vente,

  • si le vendeur est considéré comme professionnel. En effet le vendeur professionnel est présumé connaitre les vices. De la même façon, le vendeur qui, sans avoir la qualité de professionnel, est lui-même constructeur du bien, ne pourra pas non plus s’exonérer de la garantie des vices cachés. En sa qualité de constructeur il est également présumé connaitre les vices affectant le bien.

En présence d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, l’intervention de l’avocat en droit immobilier vous permettra de déterminer si ladite clause s’applique ou non.


III – La mise en œuvre et les effets de la garantie des vices cachés d’un bien immobilier


Mise en œuvre de la garantie des vices cachés

La garantie des vices cachés doit être mise en œuvre dans les délais prévus par l’article 1648 du code civil. A compter du jour où l’acquéreur découvre le vice, il doit s’assurer de respecter un double délai :

  • un délai deux ans à partir de la connaissance du vice,
  • un délai de 5 ans à compter de la vente.

A défaut du respect de ces deux délais, une action sur le fondement des vices cachés sera impossible. Là encore, l’intervention d’un avocat en droit immobilier et droit de la construction permettra de vous indiquer si les délais sont respectés.

L’action en garantie des vices cachés doit être dirigée contre le vendeur de l’immeuble ; toutefois, il est intéressant de noter le cas particulier de contrats de vente successifs, permettant au sous-acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés contre son propre vendeur (vendeur intermédiaire) ou contre le vendeur de son vendeur (le vendeur initial).


Effets de la garantie des vices cachés

Concernant les effets de la garantie, l’acquéreur immobilier dispose d’un choix. Il peut :

  • Demander la résolution du contrat de vente (action rédhibitoire), qui aura pour conséquence la restitution par l’acquéreur de l’immeuble vendu et corrélativement la restitution par le vendeur du prix de vente ;

  • Demander une diminution du prix de vente (action estimatoire), qui aura pour conséquence d’obliger le vendeur à restituer à l’acquéreur une partie du prix de vente.

L’acquéreur peut demander en plus des deux autres actions ou indépendamment de celles-ci, des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait du vice caché.


Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, intervient dans tous vos litiges immobiliers, notamment en matière de vices cachés d’un bien immobilier, à Bordeaux comme dans la France entière.

Article corédigé avec Claire LIBLANC, élève-avocat

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