La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, fréquente dans les actes de vente immobilière, ne protège le vendeur que s’il est de bonne foi. Si le vendeur connaissait le vice ou l’a dissimulé, la clause devient inopposable. Les vendeurs professionnels ou les particuliers ayant réalisé eux-mêmes des travaux importants ne peuvent jamais se prévaloir d’une telle clause, même correctement rédigée.
Lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement, l’acte de vente comporte presque systématiquement une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause, rédigée en termes généraux, stipule que l’acquéreur accepte le bien « en l’état » et renonce à toute réclamation future pour vice caché.
À première vue, cette clause semble protéger complètement le vendeur. En réalité, son efficacité est strictement encadrée par la loi et la jurisprudence. Dans de nombreuses situations, elle peut être écartée, permettant à l’acheteur d’exercer ses recours malgré son existence.
Comprendre les limites de cette clause est essentiel pour tout acquéreur confronté à un vice caché après l’achat. Cet article détaille les conditions dans lesquelles la clause d’exclusion peut être contestée, et les cas où elle ne produit aucun effet.
Qu’est-ce qu’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés ?
Formulation courante dans les actes de vente
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés figure dans la quasi-totalité des actes de vente immobilière entre particuliers. Elle peut être rédigée de différentes manières, mais son objectif reste identique : limiter ou supprimer la responsabilité du vendeur en cas de découverte ultérieure d’un défaut.
Voici quelques exemples de formulations courantes :
« Le bien est vendu en l’état. L’acquéreur déclare avoir visité le bien et l’accepter dans son état actuel, avec tous vices et défauts apparents ou cachés, sans recours contre le vendeur. »
« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. L’acquéreur renonce expressément à tout recours. »
« L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute nature apparents ou cachés. »
Ces clauses sont insérées par le notaire pour protéger le vendeur particulier qui, contrairement au professionnel, n’a pas nécessairement une connaissance approfondie de l’état technique du bien.
Objectif de la clause : protéger le vendeur de bonne foi
L’objectif de cette clause est de protéger le vendeur particulier de bonne foi qui vend son bien sans connaître l’existence de défauts cachés. Elle vise à éviter qu’un vendeur soit tenu responsable de désordres dont il ignorait totalement l’existence au moment de la vente.
Cette protection est légitime : un particulier qui vend sa résidence principale ne dispose généralement pas des compétences techniques pour détecter tous les défauts structurels ou les installations défectueuses.
Toutefois, cette protection n’est pas absolue. La clause ne peut jamais servir à couvrir la mauvaise foi du vendeur ou à exonérer un vendeur professionnel de ses obligations légales.
Fonctionnement de la clause d’exclusion de garantie
La clause est-elle valable entre particuliers ?
Entre particuliers, une clause d’exclusion de garantie des vices cachés est en principe valable. Elle constitue une dérogation conventionnelle à la garantie légale prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil.
Cette validité repose toutefois sur une condition essentielle : la bonne foi du vendeur.
La bonne foi signifie que le vendeur ignorait réellement l’existence du vice au moment de la vente. Il ne s’agit pas d’une simple affirmation : le vendeur doit véritablement ne pas avoir eu connaissance du défaut, ni avoir eu de raisons objectives de le soupçonner.
Si le vendeur était de bonne foi, la clause produit ses effets et l’acquéreur ne peut pas exercer de recours en garantie des vices cachés, même si un défaut grave est découvert après la vente.
En revanche, si l’acquéreur parvient à démontrer que le vendeur connaissait le vice ou qu’il l’a dissimulé, la clause devient inopposable et la garantie légale retrouve pleinement à s’appliquer.
Quand la clause devient-elle inopposable ?
La clause d’exclusion de garantie devient inopposable dans plusieurs situations, toutes liées à un défaut de bonne foi du vendeur.
Le vendeur connaissait le vice avant la vente
Si le vendeur avait connaissance du vice au moment de la signature de l’acte authentique, il ne peut pas se prévaloir de la clause d’exclusion. La jurisprudence est constante sur ce point : la mauvaise foi du vendeur rend la clause inopposable.
La connaissance du vice peut être démontrée par différents éléments :
- Des échanges écrits (emails, SMS, courriers) dans lesquels le vendeur évoque le problème
- Des devis ou factures de travaux réalisés pour tenter de corriger le défaut
- Des rapports d’expertise ou diagnostics réalisés avant la vente
- Des témoignages de voisins, d’artisans ou de précédents locataires
- Des déclarations de sinistre auprès de l’assurance habitation
Par exemple, si le vendeur a déclaré un dégât des eaux à son assureur quelques mois avant la vente, il sera présumé avoir eu connaissance d’un problème d’infiltration. S’il n’en a pas informé l’acquéreur, la clause d’exclusion sera écartée.
Le vendeur a dissimulé le vice
La dissimulation du vice constitue également un cas de mauvaise foi rendant la clause inopposable. La dissimulation peut être active (manœuvres pour masquer le défaut) ou passive (silence volontaire sur un défaut connu).
Exemples de dissimulation active :
- Rafraîchissement récent de la peinture pour masquer des traces d’humidité ou de fissures
- Pose d’un faux plafond pour cacher une charpente endommagée
- Installation d’un revêtement pour dissimuler des fissures au sol
- Obturation de ventilations pour empêcher la détection d’odeurs suspectes
Exemples de dissimulation passive :
- Silence sur des désordres connus (infiltrations récurrentes, problèmes électriques, etc.)
- Non-transmission de rapports d’expertise ou de diagnostics défavorables
- Omission volontaire de mentionner des travaux de réparation antérieurs
Dans tous ces cas, la jurisprudence considère que le vendeur a agi de mauvaise foi et ne peut pas bénéficier de la protection offerte par la clause d’exclusion.
Le vendeur a réalisé lui-même des travaux importants
Un cas particulier mérite une attention spécifique : celui du vendeur particulier qui a réalisé lui-même des travaux importants sur le bien, sans faire appel à des entreprises qualifiées.
Dans cette situation, même si le vendeur n’avait pas conscience de créer un vice, les juridictions considèrent qu’il est présumé connaître les désordres résultant de ses propres interventions. Cette présomption de connaissance rend la clause d’exclusion inopposable.
Les travaux concernés sont généralement ceux qui touchent à la structure ou aux éléments essentiels du bien :
- Interventions sur les fondations ou les murs porteurs
- Modification de la charpente ou de la toiture
- Travaux sur les réseaux (électricité, plomberie, assainissement)
- Création ou suppression d’ouvertures dans des murs porteurs
- Extension ou surélévation du bâtiment
Les juges s’attachent à la nature, à l’étendue et à la technicité des travaux réalisés. Plus les travaux sont structurels et complexes, plus le vendeur sera considéré comme ayant dû en connaître les conséquences.
Un vendeur qui intervient sur la structure du bien (charpente, murs porteurs, réseaux) sans formation ni encadrement sera considéré comme ayant eu connaissance des désordres générés par ses interventions, même s’il pensait sincèrement bien faire.
Cette solution jurisprudentielle s’explique par le fait qu’un particulier qui réalise de tels travaux se place dans une situation comparable à celle d’un professionnel. Il ne peut donc pas bénéficier de la même protection qu’un vendeur totalement étranger aux désordres.
Le cas particulier du vendeur professionnel ou assimilé
Les vendeurs professionnels ne peuvent jamais invoquer la clause
Lorsqu’un bien est vendu par un professionnel de l’immobilier (promoteur, marchand de biens, agence, investisseur professionnel), la clause d’exclusion de garantie des vices cachés est systématiquement inopposable, quelle que soit sa formulation.
Cette règle découle de la jurisprudence qui établit que le vendeur professionnel est présumé connaître les défauts affectant le bien. Cette présomption est irréfragable : elle ne peut pas être renversée, même si le vendeur prouve qu’il ignorait réellement l’existence du vice.
Le vendeur professionnel ne peut donc jamais s’exonérer de la garantie des vices cachés, même en présence d’une clause d’exclusion correctement rédigée et acceptée par l’acquéreur.
Cette solution se justifie par le fait que le professionnel, de par son activité habituelle, dispose ou devrait disposer des compétences techniques nécessaires pour détecter les défauts du bien. Il ne peut pas faire porter à l’acquéreur, généralement un particulier, le risque lié à son activité commerciale.
Exemples de vendeurs professionnels :
- Promoteurs immobiliers
- Marchands de biens
- Sociétés civiles immobilières (SCI) dont l’activité est la revente
- Agences immobilières qui vendent pour leur propre compte
- Investisseurs réalisant régulièrement des achats-reventes
En présence d’un vendeur professionnel, l’acquéreur peut donc toujours exercer l’action en garantie des vices cachés, sans que la clause d’exclusion puisse lui être opposée.
Le particulier assimilé à un professionnel
La présomption de connaissance du vice ne se limite pas aux professionnels stricto sensu. Un particulier peut également être assimilé à un vendeur professionnel dans certaines circonstances, avec les mêmes conséquences : l’inopposabilité de toute clause d’exclusion de garantie.
Cette assimilation intervient principalement dans deux situations :
Le vendeur qui réalise habituellement des achats-reventes
Un particulier qui achète et revend régulièrement des biens immobiliers peut être qualifié de vendeur professionnel, même s’il n’exerce pas cette activité à titre principal.
Les juridictions s’attachent à la fréquence des opérations, au délai de détention des biens, et à l’existence d’une intention spéculative. Un particulier qui achète un bien, le rénove et le revend dans un délai court, et qui répète cette opération plusieurs fois, sera considéré comme un professionnel.
Dans ce cas, il ne peut pas bénéficier de la protection offerte par la clause d’exclusion de garantie.
Le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux structurels importants
Comme évoqué précédemment, le particulier qui a réalisé lui-même des travaux importants touchant à la structure du bien peut être assimilé à un professionnel pour l’application de la garantie des vices cachés.
Les juridictions considèrent que ce vendeur, en intervenant sur des éléments essentiels du bien sans faire appel à des entreprises qualifiées, se place dans une situation comparable à celle d’un constructeur non professionnel. Il est donc présumé connaître les désordres résultant de ses interventions.
Cette présomption de connaissance rend la clause d’exclusion inopposable, même si elle a été régulièrement stipulée dans l’acte de vente.
Éléments pris en compte par les juges :
- La nature des travaux (structure, réseaux, toiture, etc.)
- L’étendue des interventions (travaux ponctuels ou rénovation complète)
- La technicité requise (simple bricolage ou travaux complexes)
- L’absence de recours à des professionnels qualifiés
- L’absence de souscription d’une assurance décennale
Plus les travaux sont importants et techniques, plus le vendeur sera susceptible d’être assimilé à un professionnel et de voir la clause d’exclusion écartée.
Comment contester une clause d’exclusion de garantie ?
Rassembler les preuves de la mauvaise foi du vendeur
Pour écarter une clause d’exclusion de garantie, l’acquéreur doit démontrer que le vendeur était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il connaissait le vice ou l’a dissimulé.
Cette preuve peut être apportée par tous moyens :
Documents écrits :
- Échanges de courriers, emails ou SMS avec le vendeur évoquant le problème
- Devis ou factures de travaux réalisés par le vendeur pour tenter de corriger le défaut
- Rapports d’expertise ou diagnostics techniques réalisés avant la vente
- Déclarations de sinistre auprès de l’assurance habitation
- Certificats de conformité ou attestations manquantes
Témoignages :
- Témoignages de voisins ayant constaté les désordres avant la vente
- Témoignages d’artisans ayant intervenu sur le bien
- Témoignages de précédents locataires ou occupants
Constats matériels :
- Photographies datées prises avant la vente (par exemple sur des annonces immobilières anciennes)
- Traces visibles de travaux de dissimulation (peinture récente sur des zones limitées, plaques de plâtre neuves, etc.)
- Constat d’huissier établi immédiatement après la découverte du vice
Expertise technique :
- Rapport d’expertise démontrant que le vice était nécessairement visible avant la vente ou que des travaux de dissimulation ont été réalisés
- Analyse de l’antériorité du vice et de son évolution dans le temps
Plus les preuves sont nombreuses et convergentes, plus il sera facile de démontrer la mauvaise foi du vendeur et d’écarter la clause d’exclusion.
L’importance de l’expertise amiable ou judiciaire
L’expertise technique joue un rôle central dans la contestation d’une clause d’exclusion de garantie. Elle permet non seulement de caractériser le vice et son antériorité, mais aussi de démontrer que le vendeur ne pouvait ignorer son existence.
L’expertise amiable
L’expertise amiable est réalisée par un expert choisi par l’acquéreur (ou d’un commun accord avec le vendeur). Elle présente l’avantage d’être rapide et moins coûteuse qu’une expertise judiciaire.
L’expert analyse les désordres, détermine leur origine et leur date d’apparition, et évalue le coût des réparations. Son rapport peut également contenir des éléments démontrant que le vice était nécessairement connu du vendeur (traces de réparations antérieures, travaux de dissimulation, etc.).
Toutefois, l’expertise amiable n’a pas de valeur contraignante pour le juge. Elle constitue un élément de preuve que le juge apprécie librement, mais qui ne suffit généralement pas à fonder seul une condamnation.
L’expertise judiciaire
L’expertise judiciaire est ordonnée par le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile. Elle est réalisée par un expert inscrit sur une liste officielle et désigné par le tribunal.
L’expertise judiciaire présente plusieurs avantages :
- Elle est contradictoire : toutes les parties sont convoquées et peuvent présenter leurs observations
- L’expert est impartial et indépendant
- Son rapport a une forte valeur probante devant le juge du fond
- Elle permet de suspendre le délai de prescription pendant sa durée
L’expert judiciaire a pour mission d’identifier les causes du désordre, de déterminer la date de survenance du vice, d’évaluer le coût des travaux nécessaires, et de donner son avis sur la connaissance que le vendeur pouvait avoir du vice.
Ses conclusions sont généralement suivies par les juges, sauf si elles apparaissent manifestement erronées ou incomplètes.
Le coût d’une expertise judiciaire est relativement élevé (plusieurs milliers d’euros), mais il peut être récupéré en fin de procédure si l’acquéreur obtient gain de cause.
Mise en demeure et action judiciaire
Avant toute action judiciaire, il est impératif d’adresser au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette mise en demeure doit :
- Décrire précisément les désordres constatés
- Rappeler les obligations du vendeur en matière de garantie des vices cachés
- Mentionner l’existence de la clause d’exclusion et les raisons pour lesquelles elle devrait être écartée (mauvaise foi, dissimulation, travaux réalisés par le vendeur…)
- Solliciter une solution amiable (participation aux travaux, réduction du prix, annulation de la vente)
- Fixer un délai de réponse (généralement 15 jours)
- Être accompagnée de pièces justificatives (photos, devis, rapport d’expertise amiable si disponible)
La mise en demeure permet de formaliser la découverte du vice et de marquer le point de départ du délai de prescription. Elle peut également conduire à un règlement amiable du litige si le vendeur reconnaît sa responsabilité ou souhaite éviter un contentieux.
Si le vendeur refuse toute négociation ou conteste l’existence du vice, l’acquéreur peut alors saisir le tribunal judiciaire pour demander :
- L’annulation de la vente (action rédhibitoire) avec restitution du bien et remboursement du prix
- Ou une réduction du prix (action estimatoire) correspondant au coût des travaux nécessaires
- Des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis (troubles de jouissance, frais de relogement, perte de valeur du bien, etc.)
L’action doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce délai est un délai de prescription, susceptible d’interruption et de suspension.
Que retenir sur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés ?
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, bien que fréquente dans les actes de vente, n’offre qu’une protection limitée au vendeur. Elle ne produit effet que si le vendeur est de bonne foi et ignorait réellement l’existence du vice.
Dans de nombreuses situations, la clause peut être écartée :
- Si le vendeur connaissait le vice avant la vente
- Si le vendeur a dissimulé le défaut (activement ou passivement)
- Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier
- Si le vendeur a réalisé lui-même des travaux importants sur le bien
L’acquéreur confronté à un vice caché doit rassembler rapidement des preuves de la mauvaise foi du vendeur et faire réaliser une expertise technique pour caractériser le vice et son antériorité.
L’assistance d’un avocat spécialisé en droit immobilier est essentielle pour analyser la validité de la clause, rassembler les preuves nécessaires, et mettre en œuvre la stratégie contentieuse la plus adaptée.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, accompagne les acquéreurs dans la contestation des clauses d’exclusion de garantie et la défense de leurs droits en matière de vices cachés, en phase amiable comme judiciaire.
Vos questions sur la clause d’exclusion de garantie des vices cachés
La clause d’exclusion de garantie est-elle valable dans tous les cas ?
Non, la clause n’est valable que si le vendeur est un particulier de bonne foi. Elle est inopposable si le vendeur est un professionnel, s’il connaissait le vice, s’il l’a dissimulé, ou s’il a réalisé lui-même des travaux importants.
Comment prouver que le vendeur connaissait le vice ?
Par tous moyens : échanges écrits, témoignages, factures de travaux, déclarations de sinistre, expertise technique démontrant que le vice ne pouvait être ignoré.
Un vendeur qui a fait réaliser des travaux par des professionnels peut-il invoquer la clause ?
Si le vendeur a fait appel à des entreprises qualifiées et dispose d’attestations de conformité, il peut en principe invoquer la clause, sauf s’il avait connaissance d’un désordre signalé par les professionnels.
La clause protège-t-elle le vendeur contre tout type de vice ?
Non, la clause ne protège que contre les vices que le vendeur ignorait réellement. Elle ne peut jamais couvrir la mauvaise foi ou la dissimulation.
Références juridiques
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Article 1643 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441953
Cour d’appel de Bordeaux, 2ème chambre civile, 6 mars 2025, 23/02471 • https://www.courdecassation.fr/decision/67ca93c224b25cd024432732
Cour de cassation, troisieme chambre civile, 19 octobre 2023, 22-15.536, publié au bulletin • https://www.courdecassation.fr/decision/6530d8212733048318aefd83
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-1, 5 mars 2025, 21/02098 • https://www.courdecassation.fr/decision/67c93f5e613fb1ca752b8423
Cour de cassation, troisieme chambre civile, 26 octobre 2017, 16-24.405, non publié • https://www.courdecassation.fr/decision/5fcaaa9d4e1d73a1b53059a1
Cour de cassation, troisieme chambre civile, 13 novembre 2025, 24-11.221, non publié • https://www.courdecassation.fr/decision/691596265cc9fa7cae5a925d
Cour de cassation, troisieme chambre civile, 24 mai 2018, 16-26.694, non publié • https://www.courdecassation.fr/decision/5fca8f35da8c4e8248248f18
Cour de cassation, troisieme chambre civile, 12 mai 2021, 20-17.122, non publié • https://www.courdecassation.fr/decision/609b6f8eb58b513522af1ee9
Article 145 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051869339
Article 1648 • https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020466328
Cour de cassation, chambre mixte, 21 juillet 2023, 21-15.809, publié au bulletin, publié au rapport • https://www.courdecassation.fr/decision/64ba2212354f98d9699d502d
Dernière mise à jour le 4 décembre 2025 par evicoadmin
