Vous avez accepté une offre de vente ou avez signé un compromis de vente et le vendeur se rétracte ? Vous êtes vendeur et vous ne souhaitez plus vendre votre bien immobilier après avoir signé un compromis ou une promesse unilatérale de vente ?
Quelles sont les différences entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente ? Il est nécessaire que vous connaissiez les différences juridiques entre ces deux avant contrats de vente immobilière.
I – Quelles sont les caractéristiques respectives de la promesse unilatérale de vente et du compromis de vente ?
A) La promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier
La promesse unilatérale de vente est définie à l’article 1124 alinéa 1 du code civil. Elle repose sur l’idée selon laquelle le propriétaire d’un bien, promet à une autre personne, le bénéficiaire, de lui vendre son bien. Le bénéficiaire, peut, s’il le souhaite manifester son intention d’acquérir, on dit alors qu’il « lève l’option ». Le bénéficiaire peut décider de ne jamais lever l’option.
Très souvent, le vendeur peut assortir sa promesse d’un délai pour lever l’option. Le bénéficiaire devra manifester son intention d’acheter dans le délai imparti autrement la promesse devient caduque. A défaut d’un tel délai, la promesse unilatérale de vente devra s’exécuter dans « un délai raisonnable ». Une fois que l’option a été levée, le contrat est valablement formé.
La promesse unilatérale de vente, fait naître des obligations à la charge du vendeur. Pendant tout le temps laissé au bénéficiaire pour lever l’option, le vendeur a l’obligation de conserver le bien promis. Cela signifie qu’il ne peut d’une part pas le vendre à un tiers et qu’il a, d’autre part, l’interdiction de le modifier.
A noter qu’en cas de perte ou de détérioration du bien promis du fait du vendeur sa responsabilité contractuelle pourra être engagée sauf lorsque la perte ou la détérioration est fortuite.
B) Le compromis de vente d’un bien immobilier
La promesse synallagmatique, ou compromis de vente, est prévue à l’article 1589 du code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». A la différence de la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente vaut vente. Il fait naître des obligations à la charge des deux parties. Le vendeur aura l’obligation de livrer son bien et l’acquéreur l’obligation d’en payer le prix.
En matière de vente immobilière, le compromis de vente est très régulièrement assorti de conditions suspensives. Exemple : obtention d’un prêt, délivrance d’un permis d’urbanisme. Dans ce cas, la vente sera conclue dès lors que l’une des conditions suspensives sera réalisée.
Le compromis de vente a notamment pour objet de « sécuriser » la vente le temps de la rédaction de l’acte authentique. Le compromis sera par principe suivi de la réitération par acte authentique dans un office notarial.
ATTENTION ! Dans la mesure où le compromis de vente vaut vente, vendeurs et acquéreurs devront rester très vigilants lors de la signature de cet acte, en étudiant scrupuleusement les clauses qui y sont mentionnées, et notamment la clause relative aux vices cachés.
II – Les conséquences de la rétractation du vendeur dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente
En présence d’une promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire devra rester vigilant sur les délais, lorsque la promesse a été consentie pour une durée déterminée. Plusieurs situations sont possibles :
- Si le promettant a assorti sa promesse d’un délai et qu’à l’expiration de ce dernier l’option n’a pas été levée, la promesse devient caduque.
- Si le promettant a assorti sa promesse unilatérale de vente d’un délai et qu’il se rétracte avant l’expiration du délai prévu, l’article 1124 alinéa 2 du code civil prévoit que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ».
A noter que cette solution est relativement récente. Pendant très longtemps la jurisprudence a considéré que la rétractation par le promettant empêchait la rencontre réciproque des volontés de vendre ou d’acquérir, ainsi l’exécution forcée ne pouvait être envisagée (Civ. 3, 15 décembre 1993 n°91-10.199 Consorts Cruz). Le bénéficiaire ne pouvait demander que des dommages-intérêts.
La Cour de Cassation le 23 juin 2021 n°20-17.554 a opéré un important revirement en considérant que « la rétractation du promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et que celle-ci est parfaite ».
Ainsi, le bénéficiaire lésé du fait de la rétractation prématurée du promettant peut obtenir en justice l’exécution forcée de la vente. Le recours à un avocat en droit immobilier vous permettra de parvenir à cet objectif.
III – Les conséquences de la rétractation d’une des parties dans le cadre d’un compromis de vente
En présence d’un compromis de vente, la rétractation par l’une des parties peut avoir différentes conséquences.
A) Exécution forcée du contrat de vente immobilière
Dans un compromis de vente ni le vendeur ni l’acquéreur ne sauraient se dégager unilatéralement de leurs obligations respectives de vendre et d’acheter. L’exécution forcée peut être demandée par la partie lésée du fait de la rétractation fautive par l’un des cocontractants. L’exécution forcée sera opportune dès lors que l’une des parties refusera de réitérer et signer l’acte authentique de vente.
B) Application de la clause pénale au profit du co-contractant lésé
Certains compromis de vente peuvent être assortis d’une clause pénale telle que définie à l’article 1231-5 du code civil. En ce sens, le contrat stipule qu’en cas de manquement par l’une des parties à ses obligations, une somme d’argent précisément définie devra être versée au titre de dommages-intérêts. La clause pénale définie ainsi très précisément le montant de la réparation en cas de non-respect de ses engagements par l’une des parties.
C) Perte du dépôt de garantie au profit de l’acquéreur lésé
Le dépôt de garantie correspond à une somme d’argent versée par l’acquéreur dans le cas d’un compromis de vente. Ce dépôt a pour objet de rassurer le vendeur sur le sérieux de l’acquéreur dans sa volonté d’acquérir le bien. Dans le cas où l’acquéreur se rétracterait, la somme versée au titre du dépôt de garantie pourra être versée au vendeur. Cette somme fera ainsi office de réparation du préjudice subi par le vendeur du fait de la rétractation fautive de l’acquéreur.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat intervenant en droit de l’immobilier pour toutes vos démarches relatives à la conclusion d’un contrat de vente. L’avocat saura vous conseiller et vous accompagner pour la signature de vos actes et agir, le cas échéant, afin de faire respecter vos droits.
Dernière mise à jour le 15 juillet 2023 par Martin Peyronnet
