Quel contrat utiliser pour la construction de sa maison ?
La construction d’une maison d’habitation est un projet ambitieux, nécessitant un financement conséquent et une préparation juridique rigoureuse en droit de la construction. Parmi les aspects cruciaux de ce projet, le choix du contrat de construction est primordial.
Il existe quatre principaux types de contrats de construction :
- le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
- le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA),
- le contrat de maîtrise d’œuvre
- le contrat d’entreprise.
II. Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)
A. Les caractéristiques du CCMI en droit de la construction
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un type de contrat encadré par la loi, spécifiquement destiné aux particuliers souhaitant faire construire leur maison. Ce contrat est régi par la loi du 19 décembre 1990 et est défini à l’article L.231-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce contrat est obligatoirement applicable lorsque le constructeur se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) ne comprenant pas plus de deux logements, sur un terrain appartenant au maître d’ouvrage.
Le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain, avoir obtenu les prêts nécessaires, le permis de construire, et avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage.
Le constructeur doit garantir la livraison du bien à prix et délais convenus, remettre une attestation nominative de cette garantie, et être assuré en responsabilité décennale. Si le contrat prévoit un paiement avant l’ouverture du chantier, une garantie de remboursement d’acompte est également obligatoire.
Ce contrat peut être conclu avec ou sans fourniture de plan.
B. Les avantages du CCMI
Le CCMI offre une sécurité juridique renforcée, notamment grâce à la présence de clauses impératives relatives au prix, au délai, au financement et aux assurances. Il constitue un cadre protecteur pour le maître d’ouvrage, qui bénéficie de plusieurs garanties :
- la garantie de remboursement des sommes versées avant l’ouverture du chantier,
- la garantie de livraison à prix et délais convenus,
- l’assurance dommages-ouvrage,
- la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale et la garantie pour les désordres intermédiaires.
Le constructeur est tenu à une obligation de résultat. Il doit réaliser l’ouvrage selon les règles de l’art, dans le respect des plans, du permis de construire, des normes techniques et du calendrier prévu. Le CCMI impose également un échéancier strict des paiements, encadré à chaque stade d’avancement du chantier.
Enfin, le maître d’ouvrage bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le contrat.
C. Les inconvénients du CCMI
Le CCMI présente une certaine rigidité : ses termes sont largement imposés par la loi, ce qui le rend difficilement adaptable aux spécificités de certains projets. De plus, les garanties obligatoires et les exigences documentaires peuvent alourdir le coût global du contrat.
Le maître d’ouvrage peut également se retrouver dans une position de dépendance vis-à-vis du constructeur. En cas de mauvaise exécution, de retards ou de malfaçons, il sera souvent difficile de changer de prestataire en cours de chantier.
Il convient par ailleurs de s’assurer que toutes les prestations sont bien incluses dans le prix annoncé, et que les assurances obligatoires sont effectivement souscrites.
Vous trouverez de nombreuses informations dans ce guide sur le CCMI.
III. Le contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) en droit de la construction
A. Les caractéristiques du contrat de VEFA
Également appelé contrat de vente sur plan, le contrat de VEFA est utilisé lorsque le vendeur (le plus souvent un promoteur immobilier) fournit le terrain et s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé.
La VEFA est encadrée par le Code civil, la loi du 3 janvier 1967 et l’article L.261-10 du Code de la construction et de l’habitation. Ce régime est obligatoire lorsqu’un professionnel vend un bien immobilier à usage d’habitation (ou mixte) à construire, sur un terrain lui appartenant.
B. Les avantages du contrat de VEFA
Le contrat de VEFA est strictement réglementé. Il doit comporter certaines mentions obligatoires : description du bien, prix, modalités de paiement, délais de livraison, garanties.
L’acquéreur bénéficie d’un grand nombre de garanties protectrices, certaines inhérentes à la VEFA, d’autres communes au droit de la construction :
- la garantie financière d’achèvement (GFA),
- la garantie de parfait achèvement,
- les garanties biennale et décennale,
- la garantie de superficie,
- la garantie phonique,
- l’assurance dommages-ouvrage,
- ainsi que la garantie pour les désordres intermédiaires.
Les paiements sont échelonnés selon l’avancement des travaux, avec des seuils plafonnés à chaque étape. L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours à compter de la réception du contrat par lettre recommandée.
C. Les inconvénients du contrat de VEFA
L’un des principaux inconvénients réside dans le manque de souplesse : une fois le contrat signé, l’acquéreur ne peut généralement pas modifier la conception ou l’agencement du bien.
Le chantier n’est pas accessible avant la livraison, ce qui empêche toute inspection intermédiaire. Il est fréquent que des écarts soient constatés à la réception, notamment concernant les surfaces ou les finitions.
L’acquéreur reste également tributaire de la solvabilité du promoteur. En cas de défaillance ou de procédure collective, l’exécution du projet peut devenir incertaine. Enfin, les délais entre la signature et la livraison peuvent être longs et les retards de livraison d’un CCMI ou d’une VEFA fréquents.
Vous trouverez de nombreuses informations dans ce guide sur la VEFA.
IV. Le contrat de maîtrise d’œuvre en droit de la construction
A. Les caractéristiques du contrat de maîtrise d’œuvre
Le contrat de maîtrise d’œuvre implique l’intervention d’un professionnel (architecte, maître d’œuvre ou bureau d’études) qui prend en charge la conception du projet, la coordination des entreprises et la surveillance de l’exécution.
Il n’intervient pas directement dans la réalisation matérielle des travaux.
B. Les avantages du contrat de maîtrise d’œuvre
Le contrat de maîtrise d’œuvre permet un suivi technique rigoureux et un encadrement du projet par un interlocuteur unique. Le maître d’œuvre accompagne le maître d’ouvrage dans le choix des entreprises, l’analyse des devis, la vérification des assurances et le respect des délais.
Il s’agit d’un contrat sur mesure, qui permet de préciser le programme de construction, le budget maximal, les contraintes du site, et les prestations attendues. Des clauses de résiliation peuvent être prévues en cas de dépassement budgétaire ou de manquement.
C. Les inconvénients du contrat de maîtrise d’œuvre
Les honoraires du maître d’œuvre peuvent être élevés. Sa responsabilité est fondée sur une obligation de moyens, ce qui rend plus difficile sa mise en cause en cas de défaillance ou de malfaçon.
Le maître d’ouvrage doit signer un contrat distinct avec chaque entreprise intervenant sur le chantier, ce qui augmente les risques de conflits de coordination. La gestion administrative du projet peut s’avérer lourde, surtout en cas d’ajustements techniques ou de retards dans l’exécution.
V. Le contrat d’entreprise en droit de la construction
A. Les caractéristiques du contrat d’entreprise
Le contrat d’entreprise est régi par les articles 1710 et suivants du Code civil. Il lie un maître d’ouvrage à un entrepreneur (ou plusieurs) pour la réalisation de travaux de construction, de rénovation ou de réparation.
Chaque entreprise ne prend en charge qu’un lot spécifique. Il n’existe pas de coordination globale, sauf si le maître d’ouvrage la prévoit lui-même.
B. Les avantages du contrat d’entreprise
Le contrat d’entreprise offre une certaine liberté contractuelle : les parties déterminent ensemble les délais, les prix, les obligations et les éventuelles pénalités en cas de retard.
L’entrepreneur est tenu à une obligation de résultat. Le maître d’ouvrage peut se rétracter dans un délai de quatorze jours si le contrat a été conclu à distance ou à la suite d’un démarchage à domicile.
C. Les inconvénients du contrat d’entreprise
L’absence de coordination entre les différents corps de métier oblige le maître d’ouvrage à s’impliquer fortement dans la conduite du chantier, surtout en l’absence de maître d’œuvre.
Des modifications en cours de chantier peuvent engendrer des surcoûts. Il existe un risque réel de dépassement de budget, surtout si le contrat prévoit une rémunération au temps passé. Enfin, aucune garantie légale ne s’applique automatiquement : l’entrepreneur doit souscrire aux assurances adéquates, notamment la garantie décennale.
Conclusion
Le choix du contrat de construction dépend des spécificités du projet, du niveau d’autonomie souhaité et des garanties recherchées. Chaque contrat présente des avantages mais également des contraintes juridiques, financières et techniques qu’il convient d’anticiper.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat droit de la construction, vous accompagne dans vos projets de construction et vous conseille dans la rédaction et la sécurisation de vos contrats.
Dernière mise à jour le 22 octobre 2025 par Martin Peyronnet
