L’achat d’un bien immobilier est parfois une source d’inquiétudes pour l’acquéreur, qui redoute notamment de découvrir, après la signature de l’acte, un vice caché. Cette situation est fréquemment rencontrée par l’avocat vice caché immobilier.
Un vice caché, tel que défini par le code civil, est un défaut qui existait avant la vente, non apparent au moment de celle-ci, et qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné.
Pour éviter de nombreuses difficultés, et connaitre dans le moindre détail le bien que vous entendez acheter, il est recommandé de se faire assister par un professionnel, par exemple un expert en bâtiment, avant l’achat.
Si toutefois vous étiez confronté à une difficulté après votre achat, cet article vous permettra de savoir comment protéger vos droits en cas de découverte d’un vice caché immobilier ?
I) Qu’est-ce qu’un vice caché immobilier ?
1) Les critères permettant de qualifier un vice caché
L’article 1641 du Code civil définit les vices cachés comme des défauts qui rendent la chose (le bien) « impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »
Pour être qualifié de vice caché, le vice doit répondre à trois critères cumulatifs :
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- Il ne doit pas être visible par un non-professionnel.
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- Il doit exister au moment de la vente.
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- Il doit avoir une gravité suffisante, rendant le bien impropre à son usage (ou en diminuant fortement l’usage).
Ainsi, une simple fissure esthétique ne pourra pas être qualifiée de vice caché, car elle n’affecte pas l’usage du bien. En revanche, un défaut de fondation menaçant la stabilité du bien pourrait être considéré comme un vice caché, car il compromet gravement son utilisation.
2) L’importance du caractère caché du vice
L’un des critères essentiels du vice caché est qu’il soit invisible avant la vente.
Pour déterminer cela, la jurisprudence s’attache à prendre en compte les compétences de l’acquéreur. Ainsi, le même vice pourrait :
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- Être considéré comme caché pour un acquéreur non averti, ce qui lui permettrait de mettre en œuvre une action sur le fondement des vices cachés ;
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- Être considéré comme visible pour un professionnel, le privant de toute action.
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II) Que faire en cas de découverte d’un vice caché immobilier
En cas de découverte d’un vice caché dans votre bien, il est important de suivre quelques étapes pour gérer au mieux la situation.
Tout d’abord, il faut prendre un maximum de photos des désordres afin de prouver les dégâts et ainsi conserver une preuve. Cela sera notamment utile afin de déterminer la date de manifestation du vice.
Il est également possible de faire appel à un huissier pour dresser un constat officiel, qui aura une valeur juridique plus solide.
Ensuite, afin de prouver le caractère caché du vice et son ampleur, il est possible de se faire assister par un expert en bâtiment.
Toutes ces preuves doivent être soigneusement conservées, car elles seront le support des négociations amiables, ou des poursuites judiciaires.
Il conviendra également de faire réaliser des devis pour les travaux réparatoires.
III) Vos recours en tant qu’acheteur victime d’un vice caché
La garantie des vices cachés permet le choix entre deux types de recours pour protéger l’acquéreur : l’action estimatoire ou rédhibitoire.
1) L’action rédhibitoire en cas de vice caché immobilier
L’action rédhibitoire consiste à demander l’annulation pure et simple de la vente. Le vendeur reprend donc le bien et l’acheteur est intégralement remboursé.
2) L’action estimatoire en cas de vice caché immobilier
L’action estimatoire consiste, pour l’acheteur, à garder le bien en contrepartie d’une réduction du prix de vente, proportionnelle au coût des réparations nécessaires
3) Les dommages et intérêts en cas de vice caché immobilier
Que vous mettiez en œuvre une action estimatoire ou rédhibitoire, il est possible de demander des dommages et intérêts en plus de l’annulation de la vente ou de la réduction du prix de vente.
IV) Les délais pour agir en cas de vice caché
La Cour de cassation a posé le principe d’un double délai en matière de garantie des vices cachés (Cass., ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809, n° 21-17.789, n° 21-19.936 et n° 20-10.763.).
L’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux à compter de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser le délai butoir de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit, c’est-à-dire, au jour de la vente du bien.
V) La validité des clauses d’exclusion de la garantie des vices cachés
La clause qui limite les effets de la garantie des vices cachés, appelée clause d’exclusion de ma garantie des vices cachés, est présente dans la quasi-totalité des actes de vente.
Cette clause, qui permet de protéger le vendeur contre une action de l’acquéreur, ne s’appliquera pas si le vendeur est de mauvaise foi ; cela concerne deux situations :
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- Le vendeur avait connaissance du vice et l’a délibérément caché à son acquéreur.
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- Le vendeur est un professionnel de l’immobilier ; dans ce cas la jurisprudence fait peser sur lui une présomption irréfragable de connaissance du vice (qui n’aurait donc pas été dévoilé à l’acquéreur). A noter que la jurisprudence considère comme professionnel de l’immobilier le vendeur qui a fait lui même des travaux dans sa maison.
Conclusion
Lorsque vous découvrez un vice caché après l’achat de votre bien, il est essentiel de suivre les bonnes démarches pour vous protéger et obtenir la réparation de votre préjudice.
Afin de mieux appréhender la situation, il est conseillé de consulter un avocat en droit immobilier qui pourra notamment sur conseiller sur les conditions permettant de mettre en œuvre une action sur le fondement des vices cachés et les délais à respecter.
Le cabinet Martin PEYRONNET, avocat en droit immobilier à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous les problèmes que vous pourriez rencontrer en matière de vices cachés.
Dernière mise à jour le 23 octobre 2024 par Martin Peyronnet