Dans le cadre d’une vente immobilière, l’offre d’achat marque souvent le début des engagements des parties. Mais une fois cette offre acceptée par le vendeur, est-elle suffisante pour sceller la vente ? Peut-on encore faire marche arrière, et dans quelles conditions ?
Si la transaction a lieu entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel, les conséquences juridiques de l’acceptation d’une offre d’achat diffèrent. Que l’on soit vendeur ou acquéreur, il est essentiel de bien comprendre les principes juridiques applicables en droit immobilier
I. Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?
A. Principe
Dans le cadre d’une vente immobilière, l’offre d’achat (également appelée « proposition d’achat ») est un acte par lequel un acquéreur potentiel manifeste, par écrit, son intention d’acheter un bien à un prix déterminé.
Cette offre peut être adressée directement au propriétaire ou par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier, notaire). Elle précise généralement :
- le prix proposé par l’acheteur (égal ou inférieur au prix affiché),
- l’identification du bien,
- l’identité des parties,
- la durée de validité de l’offre (souvent entre 5 et 10 jours),
- les éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt notamment).
Il convient alors de distinguer deux situations:
- Si l’offre est formulée au prix affiché, la vente est considérée comme conclue
- Si l’offre est inférieure au prix de vente, elle constitue une proposition que le vendeur est libre d’accepter ou de refuser.
Une fois transmise, l’offre d’achat constitue une manifestation sérieuse d’engagement. Si le vendeur l’accepte dans le délai imparti et sans modification, un accord de principe est formé sur la chose et le prix – deux éléments constitutifs du contrat de vente au sens de l’article 1583 du Code civil.
Toutefois, cet accord ne vaut pas encore vente définitive : il précède la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse).
B. La différence entre l’offre d’achat et la promesse de vente
L’offre d’achat marque le début d’un engagement, la promesse de vente, elle, est un véritable avant-contrat qui engage fermement le ou les promettants.
Concrètement :
- L’offre d’achat est une proposition. Elle devient engageante uniquement si le vendeur l’accepte dans les termes proposés.
- La promesse de vente, qu’elle soit unilatérale ou synallagmatique, a une valeur contractuelle forte. Elle engage les parties jusqu’à la signature de l’acte définitif, sauf conditions suspensives expressément prévues.
Autrement dit, l’offre d’achat ouvre la porte à la vente, tandis que la promesse la verrouille jusqu’à l’acte notarié. Cette distinction est essentielle, notamment lorsqu’il s’agit d’évaluer les possibilités de rétractation ou les risques juridiques en cas de désaccord.
II. Est-il possible de se rétracter de l’offre d’achat ?
A. Pour l’acheteur
Bonne nouvelle pour les acheteurs : la loi leur reconnaît un droit de rétractation, mais seulement à une condition essentielle — que l’achat porte sur un bien à usage d’habitation.
Conformément à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de la promesse de vente signée. Ce délai permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans avoir à se justifier et sans pénalité.
Cependant, ce droit ne s’applique pas au moment de l’offre d’achat elle-même. Tant qu’aucun compromis ou promesse de vente n’est signé, l’acheteur peut en principe retirer son offre tant qu’elle n’a pas été acceptée par le vendeur. Mais attention : si le vendeur a accepté l’offre par écrit, alors l’engagement devient plus contraignant.
Dans ce cas, refuser ensuite de signer le compromis peut exposer l’acheteur à des sanctions, notamment si la preuve d’un accord sur la chose et le prix peut être rapportée.
B. Pour le vendeur
Côté vendeur, la situation est différente – et plus risquée. En effet, dès lors que l’offre est acceptée dans les termes proposés, le vendeur est en principe tenu de vendre.
Pourquoi ? Parce qu’en acceptant l’offre, le vendeur manifeste sa volonté de conclure la vente sur les deux éléments essentiels que sont le bien (la chose) et le prix. Juridiquement, cela suffit à former un accord qui peut être considéré comme une vente parfaite, même en l’absence de signature d’un compromis ou d’un acte notarié.
Si le vendeur revient sur sa décision après avoir accepté une offre au prix affiché, l’acheteur peut alors :
- Demander l’exécution forcée de la vente devant le juge (dans certains cas),
- Ou solliciter des dommages et intérêts pour rupture abusive des négociations.
Le risque juridique est donc bien réel. Dans un arrêt du 22 juin 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-16.498), la Cour de cassation a rappelé qu’une offre d’achat ferme et définitive, acceptée sans condition ni réserve par le vendeur, suffit à former une vente dès lors qu’il y a un accord sur la chose et le prix.
Il n’est alors pas nécessaire de réitérer les consentements dans une promesse de vente pour que la vente soit juridiquement valable.
Autrement dit, l’acceptation pure et simple d’une offre au prix demandé peut suffire à former un contrat de vente. C’est pourquoi le vendeur doit faire preuve de vigilance avant de formaliser une telle acceptation, en particulier lorsqu’il ne bénéficie pas de l’accompagnement d’un professionnel ou d’un intermédiaire.
III. Les conséquences juridiques liées à l’offre d’achat
A. L’offre d’achat dans le cadre d’une vente entre particuliers
Dans une vente sans intermédiaire, entre particuliers, le vendeur ne peut pas refuser une offre d’achat au prix qu’il a lui-même affiché. En revanche, il reste libre d’accepter ou de refuser une offre proposée à un prix inférieur au montant affiché.
Dès lors qu’un acheteur fait une offre au prix affiché, sans condition particulière, cela équivaut à un accord sur les deux éléments essentiels du contrat : la chose et le prix. Autrement dit, la vente est juridiquement considérée comme formée.
Le vendeur ne peut donc pas revenir sur son accord, même s’il reçoit ensuite une autre offre plus élevée. Et il ne peut pas non plus modifier les conditions après réception de l’offre : une fois celle-ci faite au prix affiché, elle ne peut plus être renégociée.
En pratique toutefois, certains vendeurs tentent de justifier un refus en invoquant l’insuffisance de garanties financières de l’acheteur. Si ce motif est réel et sérieux, il peut être recevable. En revanche, un refus arbitraire peut être sanctionné. L’acquéreur évincé peut alors :
- Saisir le juge pour forcer la vente,
- Ou demander des dommages et intérêts pour rupture injustifiée.
Enfin, dans une vente entre particuliers, lorsque plusieurs offres au prix demandé sont reçues, c’est l’offre la plus ancienne, complète et sans réserve, qui est généralement considérée comme prioritaire pour conclure la vente.
B. L’offre d’achat dans le cadre d’une vente par un intermédiaire (agence immobilière)
Lorsqu’un professionnel de l’immobilier est mandaté pour la vente (agence, mandataire, notaire), les règles sont plus souples pour le vendeur.
Même en présence d’une offre au prix, ce dernier n’est pas obligé de l’accepter, car le mandat de vente ne l’y contraint pas. Le professionnel agit ici comme un intermédiaire chargé de rapprocher les parties, mais le vendeur reste seul décisionnaire.
Il peut donc choisir de ne pas donner suite à une offre, ou bien de retenir le dossier qui lui paraît le plus solide — notamment en fonction de la capacité de financement, de la présence ou non de conditions suspensives, ou encore du calendrier proposé.
En effet, tant que le vendeur n’a pas donné un accord clair et exprès, aucun engagement ne naît du simple fait que l’acheteur a proposé le prix demandé.
De plus, s’il reçoit plusieurs offres au même prix, le vendeur n’est pas obligé de choisir la première. Avec l’aide du professionnel, il peut simplement retenir l’acheteur dont le dossier semble le plus solide.
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Dernière mise à jour le 8 juin 2025 par Martin Peyronnet
