L’avocat en droit immobilier et la vente immobilière
L’avocat en droit immobilier est un allié précieux dans l’ensemble de vos projets immobiliers (acquisition de votre appartement ou maison en VEFA et CCMI, acquisition d’un terrain à bâtir, revente de votre bien immobilier, vente immobilière), et cela avant la réalisation de votre projet immobilier (I), ou après la réalisation de celui-ci (II).
L’assistance de l’avocat immobilier avant la réalisation votre projet, afin de sécuriser la vente immobilière
Pourparlers et acceptation d’une offre de vente
L’avocat en droit immobilier vous conseille avant la réalisation de votre acquisition immobilière ou de votre vente immobilière :
- En matière de pourparlers/négociations avant la vente, cadre dans lequel l’une des parties à la négociation pourrait voir sa responsabilité recherchée, notamment si elle n’agit pas de bonne foi. En effet l’article 1112 du code civil indique que « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi ».
- En matière d’acceptation d’une offre de vente : l’article 1589 du code civil précise que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Une fois que vendeur et acheteur se sont entendus sur la chose et le prix, la vente immobilière est donc considérée comme parfaite, et il est d’usage de signer un avant contrat de vente chez votre notaire.
Conditions suspensives dans un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente
Le sujet des conditions suspensives de la vente doit nécessairement être abordé avec votre avocat avant la signature du compromis ou de la promesse unilatérale de vente. Différentes conditions suspensives peuvent être prévues :
- Condition suspensive de financement par la banque,
- Condition suspensive d’autorisation d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable de travaux etc…)
- Toutes autres conditions suspensives souhaitées par l’une des parties (par exemple travaux à la charge des vendeurs, autorisations des voisins de procéder à une surélévation etc …).
Il convient d’être particulièrement vigilant à la rédaction des conditions suspensives qui auront nécessairement une incidence importante sur la sécurisation de vos intérêts :
- Si vous êtes acquéreur, afin de vous permettre de vous dégager facilement de l’offre d’achat que vous avez formée, et ainsi pouvoir récupérer votre dépôt de garantie ;
- À l’inverse, si vous êtes vendeur, afin d’éviter que votre acheteur se dégage de la vente.
L’assistance de l’avocat en droit immobilier postérieurement à la réalisation de votre projet, notamment en cas de découverte de vices cachés après la vente immobilière
Les conditions juridiques permettant la qualification de vices cachés
La qualification juridique de vices cachés repose sur trois conditions :
- Le vice doit être antérieur à la vente immobilière, il doit donc préexister à celle-ci ;
- Le vice doit être caché au moment de la vente, il ne doit donc pas être apparent pour l’acquéreur au moment de la vente ;
- Le vice doit être d’une certaine ampleur : il doit rendre impropre la chose à son usage, ou en diminuer fortement cet usage.
Les conséquences de la présence de vices cachés : l’indemnisation ou la résolution de la vente
Si vous êtes acquéreur et que les conditions précitées sont réunies, il convient de faire appel à votre avocat en droit immobilier à Bordeaux, pour qu’il fasse valoir vos droits. En fonction de vos objectifs, il est possible :
- De demander la résolution (annulation) de la vente immobilière,
- Ou de demander la diminution du prix de vente, par exemple, à concurrence du coût des travaux de restauration nécessaires pour réparer le vice caché que vous avez découvert.
Si vous êtes vendeur, il est nécessaire de faire appel à votre avocat en vente immobilière afin de démontrer que les conditions invoquées par l’acquéreur pour agir sur le fondement des vices cachés ne sont pas réunies.
Les clauses d’exclusion des vices cachés
Que vous soyez vendeur d’un bien immobilier ou acquéreur, il sera nécessaire de se référer à votre acte authentique de vente, qui dans la majorité des cas, comportera une clause d’exclusion des vices cachés.
Selon cette clause, le vendeur se dégage de la découverte de tout vice par l’acquéreur, qui est réputé acheter le bien immobilier en l’état.
Néanmoins, cette clause d’exclusion des vices cachés ne s’applique pas :
- Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier (ou s’il a réalisé lui-même des travaux dans le bien immobilier)
- Si le vendeur avait connaissance des vices avant la vente.
Le cabinet Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier et vente immobilière à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans la France entière.
Dernière mise à jour le 11 février 2023 par Martin Peyronnet
