Défaut de conformité dans une VEFA : que peut faire l’acquéreur ?

L’acquisition d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA) repose sur une promesse : celle de recevoir un logement neuf, conforme aux normes en vigueur et aux caractéristiques définies au contrat. Plans, matériaux, équipements… tout est en principe encadré et validé en amont.

Pourtant, il arrive que le bien livré présente des écarts significatifs : surface inférieure à celle annoncée, matériaux de moindre qualité, agencement modifié, équipements absents… Autant de situations qui relèvent du défaut de conformité.

Dans un tel contexte, quels sont les droits de l’acquéreur ? Quels recours peut-il exercer contre le promoteur ?

I. Qu’est-ce qu’un défaut de conformité en VEFA ?

Dans une VEFA, l’acquéreur achète un bien qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Le contrat prévoit alors des plans, un descriptif technique, des notices d’information… Autant de documents qui définissent précisément le logement promis. Le défaut de conformité désigne toute différence notable entre le bien livré et ce qui avait été convenu dans ces documents contractuels.

Concrètement, il peut s’agir :

• d’un nombre de pièces différent de celui prévu ;
• d’une surface habitable plus petite ;
• d’un carrelage ou d’une peinture de qualité inférieure ;
• de l’absence d’un équipement mentionné dans le descriptif (volet roulant, interphone, etc.) ;
• d’un agencement modifié sans accord de l’acheteur (cloisons déplacées, fenêtres supprimées…).

À ne pas confondre : défaut de conformité et malfaçons :

Les acquéreurs confondent souvent défaut de conformité et malfaçons, mais ces deux notions obéissent à des régimes différents :

• Le défaut de conformité concerne un écart entre ce qui a été promis par le promoteur dans les documents contractuels et ce qui est effectivement livré. Il touche à l’accord des volontés. Exemple : un carrelage imitation bois était prévu, mais du carrelage classique est posé.
• La malfaçon renvoie à un défaut d’exécution, un travail mal réalisé. Elle concerne la qualité de l’exécution des ouvrages. Exemple : un carrelage correctement posé, mais qui se fissure rapidement en raison d’un défaut de mise en œuvre.

Les recours applicables ne sont donc pas les mêmes : le défaut de conformité relève de la responsabilité contractuelle du promoteur, tandis que les malfaçons peuvent activer la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou la garantie décennale selon leur nature.

II. Les obligations du promoteur en matière de conformité en VEFA

Le promoteur est tenu de livrer un logement conforme aux plans, notices et engagements contractuels. Cette obligation de conformité est de nature contractuelle. Elle découle directement du contrat de vente signé avec l’acquéreur.

Cette obligation est encadrée par le Code civil (articles 1603 et suivants), mais aussi par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation (articles L. 261-11 et R. 261-13 à R. 261-31).

Lorsque l’acquéreur signe le contrat de réservation, puis l’acte de vente définitif, il le fait sur la base de documents précis qui doivent ensuite être respectés. Le promoteur ne peut modifier unilatéralement des éléments essentiels du logement, notamment :

• les surfaces ;
• la disposition des pièces ;
• les équipements inclus ;
• la qualité des matériaux indiqués dans le descriptif.

Des tolérances minimes sont parfois admises, notamment en matière de surface (dans la limite du seuil de 5 %). Mais tout écart significatif ou toute modification touchant à l’usage ou à l’esthétique du logement peut être qualifié de défaut de conformité.

III. Que faire en cas de défaut de conformité constaté à la livraison ?

La livraison est une étape essentielle. Elle se matérialise par la remise des clés et la signature d’un procès-verbal. L’acquéreur est invité à émettre des réserves s’il constate des anomalies, qu’il s’agisse de malfaçons ou de défauts de conformité.

Il est donc essentiel de :

• visiter le logement avec attention ;
• comparer le bien livré avec les plans, notices et descriptifs ;
• consigner par écrit toutes les défauts constatés dans le procès-verbal de livraison ;
• conserver une copie de tous les documents contractuels.

Ces réserves peuvent ensuite fonder une action contre le promoteur. Si l’acquéreur ne constate les défauts de conformité qu’après la livraison, il dispose tout de même de délais pour agir.

IV. Quels recours contre le promoteur en cas de défaut de conformité en VEFA ?

L’acquéreur d’un bien en VEFA dispose de plusieurs recours en cas de défaut de conformité. Ils varient selon la gravité du défaut, les délais écoulés et les conséquences sur la jouissance du bien.

1. La mise en demeure

La première étape est souvent une mise en demeure adressée au promoteur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle rappelle les défauts constatés et demande la mise en conformité du logement ou l’indemnisation du préjudice subi.

Cette mise en demeure est essentielle, car elle peut permettre une résolution amiable du litige, sans passer par le juge.

2. La demande de mise en conformité

Si les défauts sont réparables, l’acquéreur peut demander au promoteur de remettre le bien en conformité avec les documents contractuels. Cela peut passer par des travaux correctifs, l’installation d’un équipement manquant, le remplacement de matériaux…

Cette demande peut être formulée directement dans la mise en demeure ou lors d’un échange avec le promoteur après la livraison.

3. La réduction du prix

Si la remise en conformité est impossible ou si l’acquéreur préfère ne pas faire réaliser de travaux, il peut demander une réduction du prix. Il s’agit d’une compensation financière correspondant à la différence de valeur entre le bien promis et le bien livré.

Par ailleurs, l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation prévoit la mise en place d’une consignation de 5% du prix de vente :

« Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. »

Cette consignation de 5 % constitue une garantie financière importante, sécurisant l’acquéreur face aux éventuels défauts de conformité. Elle exerce une pression sur le vendeur pour qu’il réalise les travaux nécessaires à la mise en conformité.

En cas de manquement du vendeur, l’acquéreur peut saisir le juge afin de débloquer cette somme, qui pourra alors financer la reprise des travaux par un autre professionnel. La demande de réduction du prix peut quant à elle être formulée à l’amiable ou portée devant le juge.

4. La résolution du contrat

Dans les cas les plus graves, par exemple si le bien est radicalement différent de ce qui avait été prévu, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat. Cela signifie l’annulation de la vente, avec restitution du prix et remise du bien au promoteur.

Cette voie est exceptionnelle et suppose une non-conformité substantielle, rendant le bien inadapté à l’usage prévu.

En conclusion, le défaut de conformité dans une VEFA constitue une atteinte aux engagements pris par le promoteur. L’acquéreur, en tant que partie au contrat, est en droit d’exiger que le logement corresponde à ce qui lui a été vendu. En cas d’écart manifeste, plusieurs recours sont possibles : remise en conformité, réduction du prix, voire résolution du contrat. Ces démarches supposent d’agir avec rigueur, dans les délais prévus, et souvent avec l’assistance d’un professionnel du droit. Car dans le cadre d’un achat immobilier aussi engageant qu’une VEFA, la conformité n’est pas un détail : elle est au cœur de la promesse contractuelle.

Le cabinet MARTIN PEYRONNET, avocat en droit immobilier et droit de la construction à Bordeaux, se tient à votre disposition pour vous assister dans tous vos litiges immobiliers, à Bordeaux comme dans toute la France.