Avocat agent immobilier et commercial à Bordeaux
Informations erronées sur le bien, compromis mal rédigé, commission réclamée sans mandat valable, vente qui échoue faute de diligences : l’intervention d’un agent immobilier engage sa responsabilité.
Maître Martin Peyronnet, avocat en droit immobilier au barreau de Bordeaux, intervient dans les litiges impliquant un agent immobilier ou un agent commercial immobilier, en conseil comme en contentieux.
Dans quelles situations consulter un avocat ?
Le cabinet intervient notamment lorsque :
- vous êtes acquéreur et découvrez une surface erronée, une servitude, un projet d’urbanisme non signalé, un diagnostic manquant ou un défaut que l’agence connaissait ou ne pouvait ignorer ;
- vous êtes vendeur et reprochez à l’agence l’absence de diligences, une vente manquée ou la présentation d’un acquéreur insuffisamment vérifié ;
- vous contestez une commission en raison d’un mandat irrégulier, d’une vente non conclue ou d’honoraires réclamés hors des conditions légales ;
- le compromis rédigé par l’agence comporte une condition suspensive mal rédigée, une clause inefficace ou une information incomplète ;
- vous êtes agent commercial ou agence et rencontrez un litige de commissions, de rupture contractuelle ou de responsabilité.
Agent immobilier et agent commercial : quelle différence ?
Les deux interviennent dans une transaction, mais leur statut et leurs pouvoirs ne sont pas les mêmes. Savoir qui a agi détermine contre qui agir.
L’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle
L’agent immobilier est le professionnel chargé de rechercher un cocontractant. Son activité est encadrée par la loi Hoguet. Il doit disposer d’une carte professionnelle, d’une garantie financière, d’une assurance de responsabilité civile professionnelle et d’un mandat écrit préalable.
L’agent commercial immobilier, mandataire indépendant
L’agent commercial est un travailleur indépendant habilité par le titulaire de la carte professionnelle. Il ne peut notamment ni recevoir des fonds, ni rédiger un compromis ou une promesse de vente, ni diriger une agence.
Dans les deux cas, l’analyse du mandat, des pouvoirs confiés, des échanges et des diligences réellement accomplies permet d’identifier le responsable et le préjudice.
Les obligations de l’agent immobilier
Une obligation de moyens dans l’exécution du mandat
L’agent doit mettre en œuvre les diligences utiles pour trouver un acquéreur ou un vendeur : diffusion des annonces, organisation des visites, disponibilité et suivi des offres. Il n’est pas tenu de vendre, mais doit pouvoir justifier ses démarches et accompagner les parties jusqu’à la signature.
Un devoir de vérification
L’agent ne peut pas se contenter de reprendre les déclarations des parties. Il doit vérifier, avec les moyens d’un professionnel, la qualité de propriétaire du vendeur, les servitudes et contraintes d’urbanisme, la superficie, les diagnostics techniques obligatoires et le caractère habitable du bien.
Un devoir de conseil et d’information
Ce devoir profite à toutes les parties, y compris à l’acquéreur qui n’a pas signé de mandat avec l’agence. Un manquement peut engager la responsabilité de l’agence lorsqu’un élément déterminant était connu ou aurait dû être connu.
Voir aussi : les obligations de l’agent immobilier.
La rédaction des avant-contrats
L’agent immobilier peut rédiger un compromis ou une promesse unilatérale de vente. Il doit alors en assurer l’efficacité juridique : conditions suspensives adaptées, informations complètes et annexes obligatoires.
Il ne peut pas établir l’acte authentique, qui relève du notaire. Une erreur dans l’avant-contrat, une clause inefficace ou une information manquante peut avoir des conséquences importantes.
Quand engager la responsabilité de l’agent immobilier ?
À l’égard de son client : une responsabilité contractuelle
Le vendeur ou l’acquéreur qui a signé un mandat peut agir en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution : défaut de diligences, manquement au devoir de conseil ou compromis inefficace.
À l’égard des tiers : une responsabilité délictuelle
La partie qui n’a pas mandaté l’agence, le plus souvent l’acquéreur, peut agir lorsqu’une faute de l’agent lui a causé un préjudice.
Et l’agent commercial immobilier ?
Sa responsabilité contractuelle peut être engagée envers l’agence qui l’a mandaté, et sa responsabilité délictuelle envers le client ou l’acquéreur victime de sa faute.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Selon les circonstances, le préjudice peut correspondre à une perte de chance d’acheter dans de meilleures conditions ou de ne pas acheter, au coût de travaux ou de mise en conformité non révélés, aux frais inutilement exposés ou à la restitution d’une commission indûment perçue.
L’agent immobilier étant obligatoirement assuré, son assureur de responsabilité civile professionnelle peut également être mis en cause dans les conditions prévues par le droit des assurances.
Comment le cabinet vous accompagne
- Analyse du dossier : mandat, compromis, annonces, échanges avec l’agence et diagnostics.
- Phase amiable : mise en demeure de l’agence et de son assureur, puis négociation.
- Phase judiciaire : expertise judiciaire si nécessaire, puis action devant le tribunal judiciaire.
La première consultation permet de faire le point sur vos chances de succès, la procédure envisageable et son coût. Son tarif est indiqué avant le rendez-vous. Consultez aussi la page Honoraires.
Lorsqu’un litige concerne un défaut du bien lui-même, la qualification de vice caché doit être distinguée de la faute éventuelle de l’agent immobilier. Voir le dossier vices cachés.
Questions fréquentes
L’agent immobilier peut-il réclamer sa commission si la vente ne se fait pas ?
En principe, la commission n’est due que si la vente a été effectivement conclue et constatée par écrit. Une clause pénale peut toutefois être prévue dans certains mandats lorsque le vendeur ne respecte pas ses engagements.
Un agent commercial immobilier peut-il rédiger un compromis de vente ?
Non. Il ne peut pas rédiger un compromis ou une promesse de vente. L’acte doit être établi par l’agent immobilier titulaire de la carte, un notaire ou un avocat.
L’agent immobilier est-il responsable d’un vice caché ?
Il n’est pas garant des vices cachés, qui relèvent en principe de la responsabilité du vendeur. Sa responsabilité peut toutefois être engagée s’il connaissait le défaut, ou si un professionnel attentif aurait dû le déceler et en informer l’acquéreur.
Quel est le délai pour agir contre un agent immobilier ?
L’action en responsabilité se prescrit en principe par cinq ans à compter du jour où la victime a connu, ou aurait dû connaître, les faits lui permettant d’agir. Une consultation rapide permet de préserver les preuves et de vérifier le point de départ du délai.
À lire aussi
Retour à l’expertise droit immobilier